房價波動\\住房保障與消費擴張

摘 要：房地產價格波動已經成為影響中國居民消費穩定增長的重要因素之一。盡管房價上漲對擁有住房的家庭具有財富效應，促使其消費增加，但對沒有住房的家庭會形成預算約束效應，導致消費減少。如果房價下跌，對居民消費的負面影響更大。住房保障可以抑制房價過快上漲，促使房價穩定，從而通過財富效應渠道，擴大中高收入階層的消費需求。同時，住房保障對于中低收入階層具有顯著的消費擴張效應。因此，完善住房保障制度，穩定房價，盡力滿足中低收入者的住房需求，是擴大中國居民消費需求，促使居民消費率穩步提高。增進社會總福利的有效途徑。

關鍵詞：房價波動；住房保障；消費率

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1004-0544(2010)07-0005-05

一、問題的提出

消費率低、投資率高是中國經濟發展過程中的一個突出特點(如圖1所示)。1978年，中國投資占GDP的比率為382％，消費率為62.1％。2008年，中國的消費率為48.6％，并呈現下降的趨勢。與國際上不同發達程度的國家相比，總體上中國的投資率偏高，消費率偏低。

投資率高固然可以為中國經濟發展提供強大動力，但是，高投資率也不利于人民生活水平的提高，并且有可能造成國民經濟運行的不穩定性(劉霞輝，2004)。特別是2000～2004年，投資率的上升趨勢變陡，經濟發展過多的依靠投資拉動，使得國民經濟長期處于高位運行的狀態，經濟運行風險越來越大。同時，一方面是經濟快速增長。另一方面卻是居民生活水平改善不夠明顯，經濟增長并沒有帶來相應的居民福利的同步增長。如果不改變這種消費率低、投資率高的趨勢和狀況，將阻礙中國經濟的長期穩定持續發展。

為什么中國消費率低、投資率高?理論界有多種解釋，可以概括如下：一是收入差距論。這一理論基于凱恩斯的消費假說，認為低收入者的消費傾向高，高收入者的消費傾向低。由于我國收入分配差距日漸拉大，導致低收入家庭占有的財富少，高收入家庭占有的財富多，這就導致整個社會消費率較低。二是國民收入分配理論。李揚(2007)認為居民在國民收入分配中的比重呈下降趨勢，而政府和企業的分配比重上升，這是導致我國消費率低的重要原因。三是持久收假說和生命周期論。在計劃經濟下，居民收入和支出是穩定和可預測的，因而消費率高。但在向市場經濟轉軌的過程中，收入和支出的不確定性增大，人們為了預防的需要，加大了儲蓄的力度，以熨平家庭的消費曲線，不至于大起大落。四是文化傳統和消費習慣論。東亞地區居民受傳統文化和理財觀的影響。儲蓄傾向比其他地區高。同樣，中國的傳統文化和消費習慣，決定了家庭收入更多的用于儲蓄，降低了即期消費。此外，還有金融抑制論等論點。

上述理論或假說有助于我們從不同角度理解中國消費率偏低的現實。但是，在經濟發展過程中，出現了一些影響居民消費需求的新因素。特別是近年來房地產業在國民經濟中地位的上升和房價的大幅上漲及波動。以及由此導致的社會財富和分配結構的變化，使得居民消費對來自房地產市場的沖擊非常敏感。從中國實際情況來看，要實現居民消費水平的穩步提高，避免房價波動引發消費水平的大起大落，有必要更多地考慮房地產價格波動以及住房保障因素對消費的影響。

二、房價波動對消費的影響機制分析

房價波動對不同類型家庭的消費水平將產生不同的影響(如圖2)。對于已經擁有住房的家庭來說，房地產是家庭的主要資產之一。房價上漲意味著家庭的財富增加，家庭預期可支配收入增加，消費預算約束線相應地向右上移動。家庭的消費會相應增加。房價波動的財富效應也為很多學者所證實。Benjamin(2004)以美國1952至2001年的季度數據為樣本，研究表明不動產資產的邊際消費傾向為0.08。Case，Quigler和Shiller(2001)通過對房價與消費的關系研究認為，房價上漲給消費者帶來的財富效應顯著。且大于股市的財富效應。Campbell(2005)利用英國住戶調查數據研究發現，房價變動對擁有住房的年老者的消費有顯著影響。

財富效應的產生是以家庭擁有住房為前提的。對于無房家庭不僅不存在房價上漲的財富效應，還可能因為房價上漲而抑制消費。將無房家庭根據購買能力分為儲蓄待購房的家庭和無住房購買力的家庭。對于待購住房的家庭來說，房價上漲意味著未來用于購房的支出增加，迫使家庭更多的儲蓄以支付購房首付款，并且增加以后各期的還款額度(Sheiner，1995)，從而使家庭的預算約束線向左下移動。家庭的消費支出減少。對于無住房購買力的家庭來說，雖然房價漲跌對其消費水平沒有直接影響，但如果房價的上漲引發租金的提高，住房成本也將上升，這最終也會影響家庭的消費。

對于擁有住房的中高收入家庭而言。房價上漲所帶來的財富效應可能會形成良性循環。當房價上漲時，家庭的消費將因為財富效應而增加，對自身發展(如家庭成員的教育)的投資和對房地產的投資也可能進一步增加，并獲得更多的投資回報。但如果出現房價下跌，可能引致經濟下滑甚至經濟蕭條，消費者信心受到打擊，家庭的消費將因為財富效應而減少。

對于沒有住房的中低收入家庭而言，房價上漲所產生的預算約束效應極有可能形成一個惡性循環。當房價上漲時，他們的購房負擔或居住成本將更大，消費減少，那么對自身發展的投資和房地產的投資就減少，這最終導致家庭沒有投資回報，從而陷入貧困陷阱。如果出現房價下跌，他們的信心受到的打擊更大，更不敢入市購房，消費受經濟低迷的影響而減少。

值得關注的是，中國城市家庭收入分布結構是金字塔型的。也就是說，低收入家庭在中國居民總數中占有較大比例。中高收入家庭占的比重較小，中國居民因為房價上漲帶來的財富效應是有限的。近年來房價的上漲使得中國居民的購房壓力增大，特別是對于中低收入家庭來說，通過市場渠道購買商品房來解決住房問題是很困難的，而住房保障不到位，直接降低了中低收入居民的消費水平。研究發現，由于保障性住房分流和滿足了部分住房需求，并提供了更低價格的房源，能抑制商品房價格的上漲(王先柱、趙奉軍，2009)。因此，中國住房保障不到位，進一步推高了房價，并抑制了消費需求的擴張。當然，如果房價下跌，對居民消費的負面影響更大。所以，從整個社會來看，房價的大幅上漲或波動，將阻礙居民消費水平的提高。

由此可見，穩定房地產價格，并使房價穩中有升，同時完善住房保障制度，充分滿足中低收入者的住房需求，是擴大中國居民消費需求，促使居民消費率穩步提高，增進社會總福利的重要途徑之一。

三、住房保障的消費擴張效應

(一)中國的住房保障問題

1.住房制度改革和居民的住房水平

1949年至1978年，中國的住房制度是純粹的公共住房制度。這種制度的特征主要有：(1)公共住房由政府統一供應，將住房建設納入統一的國民經濟計劃和基建計劃。由財政撥款，統一規劃、建造，排斥非政府資源的參與。(2)公共住房的需求主體為政府部門和企事業單位，政府部門和企事業單位擔負為職工提供住房的義務，從而本應作為個人需求的住房以政府部門和企事業單位團體需求的形式出現。這種需求能否滿足。取決于政府與企事業單位的供應能力。(3)公共住房實物分配，采取低租金政策。住房作為福利，以實物形式分配給職工。

在城鎮住房制度深化改革之前。中國城鎮居民居住狀況的明顯特征是住房總量不足，缺房戶、無房戶的比例較高，住房質量普遍不高。如表1所示，從不同城市看，中等城市規模以上的城市居民人均居住面積普遍低于全國平均水平，特大城市居民的人均居住面積更低。

1978年至1998年，中國先后在部分地區試點了商品房制度，打破了政府大包大攬的統一模式，實行部分居民通過市場的方式解決住房問題。經過較長時期的探索和試點工作，1998年國務院頒布了《關于進一步深化城鎮職工住房制度改革，加快住房建設的通知》，大大推進了住房制度市場化改革。中國現行城鎮住房制度的制度安排是：(1)實行住房貨幣化分配。(2)建立住房市場交易制度，居民通過房地產市場買賣或租賃住房。(3)建立和完善經濟適用住房供應體系。(4)試行公共租賃住房制度。(5)建立廉租房制度。

隨著城鎮住房制度改革的推進，中國城鎮居民住房有了很大改善，不僅在住房的數量上有了很大提高，而且從住房質量看，住房的環境質量、功能質量以及綜合配套水平都有了較大提高。如圖3所示，人均居住面積雖然與西方發達國家相比仍有一定差距，但已高于中等收入國家的平均水平。

2.現行住房制度引發的住房保障問題

經過住房制度改革，中國基本建立了適應社會主義市場經濟體制的市場化配置、貨幣化分配、社會化管理與公共住房保障相結合的新型住房制度。在這一住房制度下，中國住房建設取得了極大的成就。但地方政府普遍存在“重發展，輕保障”的傾向，住房保障問題比較突出。

第一，房地產產品供應結構不合理，導致低收入階層存在住房困難。由于房地產開發商的逐利性。加上地方政府缺乏適當的引導。導致中國商品房供應呈現高檔化、豪華化的趨勢。而與中國經濟發展水平和人們的購買力相適應的經濟適用房供給嚴重不足。據統計，中國94％的住房開發是檔次較高的商品房，經濟適用住房不到6％，而廉租住房的保障面尚不足5％。在某些地方廉租房制度根本就沒有真正建立起來(賈康，2007)。高檔商品房雖然改善了居民的居住環境，但也帶來了房價的快速上漲，增加了居民負擔。房價高企，低收入階層不能通過房地產市場解決住房問題，經濟適用住房和廉租住房供應嚴重不足，住房困難問題比較突出。

第二，對政府住房保障缺乏硬約束，現實中政府嚴重缺位。從住房制度安排來看，地方政府是住房保障的主體。但對政府的住房保障行為沒有相應的法律規定，地方政府為了加速經濟發展而忽視了財政在住房保障方面的投入，致使經濟適用房和廉租房的供給嚴重不足，這一問題十分嚴重并具有普遍性。住房政策在很大程度上屆于社會政策范疇，它既要滿足中高收入家庭的住房要求，又要基于社會發展目標，讓低收入家庭有房可住。這就要求政府承擔起適度滿足中低收入家庭住房需求的責任。然而，地方政府忽視了普通民眾最基本的住房需求，住房保障政府嚴重缺位。住房保障不到位。在一定程度上導致各地房價的快速上漲，大量低收入職工和城鎮弱勢群體的住房便成為一個懸而朱決的問題，居民福利水平下降。為了解決居住問題，居民不得不減少其他消費，從而導致消費率降低。

(二)住房保障對消費影響的理論分析

1.經濟適用房的消費擴張效應

經濟適用房作為一項基本的國家住房制度。從其政策目標與執行方式來看，它是屬于住房供給者補貼的方式，同時，它也是采取最高限價的住房政策，這就決定了經濟適用房對于資源配置具有多方面的影響。

經濟適用房的價格是一種最高限價，是指把價格確定在低于市場均衡價格的水準，又稱之為天花板價(Ceiling Price)。它通常會對消費者、生產者和社會總福利產生影響。

如圖4所示，在政府未對市場干預的情況下，房地產供給和需求決定了房地產的均衡價格為Pe。在對經濟適用房采取最高限價的情況下，政府規定的經濟適用房價格為Pmax，顯然Pmax要低于市場均衡價格Pe。Pmax的價格水平決定了此時市場上的房地產需求量和供給量分別為Qd和Qs，Qd大于Qs。由于實際的經濟適用房市場交易量只能是Qs，因此，最高限價在使市場交易價格下降的同時也減少了市場交易量，市場超額需求為Qd-Qs。

市場價格和市場供求的變化會改變在均衡價格狀況下的福利水平。與市場均衡狀態相比，消費者剩余增加了面積A，但減少了面積B，消費者剩余的變化為：A-B。這意味著，對能夠買到經濟適用房的消費者來說，他們的剩余增加了；但那些本來能夠買到卻無法買到經濟適用房的消費者。卻承受了剩余的損失。

類似的，可以分析生產者剩余的變化。那些繼續生產的生產者的剩余損失了面積A，而退出的生產者則失去了所有的剩余。生產者剩余的變化為：-(A+C)。

綜合來看，市場剩余發生了兩部分的變化：一部分是剩余的轉移，即面積A的剩余從生產者轉移到消費者；另一部分則是剩余的減少，即面積B和面積C，也就是說經濟適用房的最高限價政策導致凈福利損失為(B+C)。一般情況下，面積A大于面積B，所以，總體上經濟適用房最高限價的政策有利于消費者。

2.廉租房的消費擴張效應

根據2004年3月1日起施行的《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》(建設部、財政部、民政部、國土資源部、國家稅務總局令第120號)規定，城鎮最低收入家庭廉租住房保障方式以發放租賃補貼為主，實物配租、租金核減為輔。實物配租形式對低收入家庭消費及福利的影響如圖5所示。在沒有獲得實物配租前，低收入家庭的預算線為AB，無差異曲線為U1，在消費均衡點H1對住房消費X和住房以外其它消費Y的消費數量分別為X1和Y1。獲得實物配租后，預算線向右上移動為AC，與無差異曲線U2相切于均衡點H2，均衡消費數量分別為x2和Y2。相對于H1，H2的住房消費數量X及家庭總福利u都有所增加。但住房消費以外的其它消費Y的消費數量是否增加。要看實物配租形式對Y的收入效應是否大于X對Y的替代效應。一般來說，只要嚴格控制實物配租的標準，使低收入家庭的住房消費支出不隨獲得實物配租而增加，則X對Y的替代效應為零，獲得實物配租后，低收入家庭的其他消費支出將由于收入效應的存在而增加。

在廉租房采用租賃補貼的條件下。由于收入效應的作用，低收入家庭的福利和消費水平都將增加。如圖6所示，補貼前，低收入家庭的預算線為AB，效用水平為u₁均衡點H₁，住房消費與非住房消費的均衡消費數量分別為X₁與Y₁。租賃補貼后，低收入家庭的預算線向右上平移至CD，效用水平上升為U₂，均衡點由H₁外移至H₂，均衡消費水平為X₂與Y₂相比補貼前的均衡點H₁，低收入家庭在H₂的住房消費與非住房消費水平均有所上升。

綜上可見，以政府提供經濟適用房和廉租房為主體的住房保障制度，可以大大提高住房保障對象的福利水平，擴大中低收入家庭的其他消費需求。所以，住房保障具有顯著的消費擴張效應。

四、完善住房保障制度的政策建議

國際經驗表明，解決住房問題不能全靠市場，市場調節必然導致一部分中低收入階層的房地產消費需求不能得到滿足。所以，解決住房問題也要靠政府，住房保障是市場經濟條件下政府的重要職能。而且，住房保障可以抑制房價過快上漲，促使房價穩定，從而通過財富效應渠道，擴大中高收入階層的消費需求。同時，住房保障對于中低收入階層具有顯著的消費擴張效應。因此。要建立健全與社會主義市場經濟體制相適應的住房保障制度，形成多元化的住房保障體系，政府根據居民不同的收入水平提供多種類型的保障產品，多渠道籌措住房保障的資金。這不僅可以更好地解決中國的住房問題。也是擴大國內消費需求，真正改變消費率低、投資率高的狀況的重要舉措。

1.建立多元化的住房保障體系

(1)擴大“兩限兩競”商品房的供應量，以滿足夾心層的住房需求。政府適當參與面對夾心層的商品住房供應，開發建設“兩限兩競”商品房，土地供應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招投標方式確定開發行為，以此來“降低”中小戶型住房的價格。

(2)重視經濟適用房的建設、供應和管理，合理確定建設規模、套型面積、銷售價格、供應對象、上市交易條件等，提高經濟適用房的社會效益。

(3)探索政府與中低收入家庭共有產權的援助購房模式。對于沒有能力擁有全部產權、又有很強購房意愿的中低收入居民，可以根據自己的支付能力，支付一定的房價款，獲得部分產權，政府采取土地投入或出資的方式，擁有一部分住房產權，一套住房由居民和政府共同所有，股權比例按照雙方的實際投入進行分配。這一方法既滿足了居民擁有住房的愿望，又在一定程度上降低了中低收入家庭的購房壓力。隨著居民支付能力的提高，可以向政府購買部分產權，直至政府完全退出由居民擁有全部產權。這種住房保障方式，一些地方政府進行了大膽的實踐，取得了一定的經驗和明顯的效果。事實上，有條件地支持居民擁有住房，有利于幫助中低收人家庭獲得基本的財產積累，共享改革的成果。

(4)加大對中低收入家庭購房貸款的利息補貼力度。推廣部分城市實行的中低收入家庭購房貸款貼息政策，并根據房價上漲幅度而上調貼息標準。按照標準對中低收入家庭分年度發放一定額度的財政貼息。

(5)增加公共租賃住房供應，完善廉租房制度。政府適度投放一定量的公共租賃住房，可以更好地滿足夾心層的住房消費需求。并促進住房租賃市場的成長。完善廉租房制度，進一步深化、細化廉租住房的保障對象確認、申請批準、收回等規定，將城市外來務工人員納入廉租房的保障對象。廉租房制度的實施包括實物配租和房租補貼。實物配租不管政府是通過購買住房還是自建的方式來安排廉租房房源，一次性投入的資金額度大。而且，把中低收入家庭集中安置在廉租房社區。可能會引發居民心理和社會問題。相比而言，選擇房租補貼方式，有更多好處。一是節約了建設廉租房的資金，起到四兩撥千斤的作用；二是居民可以根據自己的需求偏好來選擇所租住的住房：三是避免了貧民窟及其居民心理問題的產生。

2.構造多渠道的住房保障資金籌集機制

構造多條住房保障資金籌集渠道，確保穩定的住房保障資金來源，是完善住房保障制度的重要內容。因此，要以立法的形式規定政府每年按照財政收入的一定比例用于住房保障資金，地方政府將一定比例的土地出讓金作為住房保障資金，各級政府國有企業的股權收入和利潤分成提留一定比例用于住房保障，住房公積金的利息和資本利得的全部或一部分劃歸住房保障資金，鼓勵社會各界進行捐贈支持住房保障。此外。住房保障資金進行穩健投資，獲取的資本收益，同樣是住房保障資金來源。

3.完善住房保障管理制度和法律法規，組建住宅銀行

住房保障資金和住房資產規模大、管理復雜，管好用好這部分資金和住房資產，使之高效率地發揮作用，意義重大。建立住房保障資金收支管理制度、內外部審計制度。完善住房保障組織機構和運作體制。并以法律法規的形式加以確定，使得住房保障資金和住房資產的運作有法可依、違法必究。

住房保障涉及的資金規模大，住房保障資金的籌集和使用具有很強的政策性，諸如對中低收入家庭購房貸款的擔保和貼息、經濟適用房的開發、廉租房保障對象的實物配租和房租補貼、公共租賃住房的開發建設、住房公積金的歸集和使用等。住房保障過程中的大量融資活動，既有很強的政策性，又要提高資金的使用效率，現有的金融機構不能承擔相應的職能，因而必須組建專業性的政策銀行——住宅銀行，專事住房保障資金的籌集、投放、回收和理財等金融活動。