中國到底有多少空置房

中國到底有多少空置房?這是中國房地產最重要的數字之一。其重要的程度就像人的心跳、呼吸、血壓、體溫這些最基本的生命體征一樣。如果連這都不清楚，醫生又憑什么開處方?

說白了，我們之所以如此看重這個數字，是因為它將真實地呈現中國未來的房價走向。

從一則假新聞說起

前不久，有一條被全國各大門戶網站置于頭條位置爭相轉載的新聞，在中國房地產界如石破天驚，引起了一場軒然大波，引來了拍磚如雨，引發了激評如潮。

這條新聞是:據國家電網公司在全國660個城市的調查顯示，有高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零，這些空置房足以供2億人居住。

就在這條新聞發布的當天，筆者便習慣性地多方求證，然不得其解。

筆者研究中國房地產的空置率已有10多年了，有很多研究文章見諸報端。對這樣新聞的敏感度可想而知。很快，求證有了結果，這組數據是一位中國房地產界的名博主推算出來的。這便有點不靠譜了。可推算出的結果，又如何將國家電網公司扯了進去?

很快國家電網公司出來辟謠了。國家電網公司說，他們從來沒有統計和發布過此類數據。

即便國家電網公司不辟謠，這組數據也能被證實是錯誤的。

我們可以算一下，6540萬套房，以一套70平方米計算，合45億平方米，而中國2009年竣工住宅用商品房不過5.77億平方米。也就是說，除非從1995年以來的14年間，所有新建成的商品住宅房一套也沒賣出去，都是空置的，積累到2009年，才有望達到6540萬套。這顯然是荒誕不經的。

按理說，這條新聞既被斷定為假新聞，便如一個氣球被刺了一針，沒什么戲了。可后來事件的進程表明，并非如此，這條新聞還在發酵，民眾對這條新聞的熱議，一浪高過一浪。而且這條新聞所引發的思考的確很有價值。它所引發的思考至少有兩點:

第一，中國到底有多少空置房?第二，弄清中國房地產的核心機密很容易，可為什么這么多年來總是一筆糊涂賬?查一下國家電網公司電腦里的記錄，便能一清二楚。調查此事的成本非常之低，為什么國家電網公司如此諱莫如深?

空置率:中國房地產的核心機密

在此番規模空前的“中國到底有多少空置房”的大討論中，最應說話的是國家統計局、住建部等官方權威機構，可他們卻偏不置一詞。

我查了一下，國家統計局曾公布過全國商品房空置面積。我們所能查到的最新的數字來自其網站2009年2月17日刊登的《2008年度經濟述評:中國需要一個健康發展的房地產市場》一文。

該文稱:截至2008年12月末，全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長了21.8%，增幅比從1月到11月間提高了6.5個百分點。其中，空置商品住宅9069萬平方米，同比增長了32.3%，增幅提高了9.4個百分點。

這個數字基本上是可信的，此前我們曾見到的數字是2005年的1.2億平方米。幾年后，滾存的商品房空置面積達到了1.64億平方米。如果我們將這個數字與中國2009年竣工住宅用商品房5.77億平方米加以比較，那么，中國房地產的空置率在30%上下。

顯然這個計算很糙，可這已經是最精細的計算結果了，誤差不會很大。國家不發布權威數據，我們有什么辦法?

這已經是最新的數字了。為什么此后再不公布中國商品房空置面積了?該局一位負責人對媒體解釋說，目前該商品房空置和空置率定義與國際不一樣，導致爭議很大。“目前這個數字只是內部掌握，以免引起更大的誤解”。

目前，在國家統計局定期公布的“全國房地產開發景氣指數”中，僅能夠查到商品房空置面積分類指數的變化情況，但并沒有具體的空置面積數，是一堆沒有用的數據。

為什么顧左右而言它?我們從媒體上得到的答案是，一位國家統計局的官員說，由于這一數字較為“敏感”，而且統計局統計口徑與當下市場通用口徑存在一定的差異，這一數字早就不對外公布了。這就是答案。

全國商品房空置面積到底有多少?這一數字較為“敏感”，所以早就不對外公布了。

什么叫“敏感”?“敏感”的含義如下:

第一，這一數字非常重要;第二，這一數字涉及到多個利益集團的利益;第三，這一數字關系到多個政府部門的利害。

如果我們的統計數據要在多個利益集團的利益之間尋求平衡，那么，這個數字還有真實可言嗎?

真實是數字的命脈所系

真實是數字的貞操。她絕不會像虛假的數字那樣前門迎新，后門送舊;絕不會諂媚誰，逢迎誰;絕不會允許誰對她隨心所欲，她有她的人格和尊嚴，矜持和驕傲。

我們痛恨虛假的數字，因為它是一種墮落的數字。

如果數字沒有了真實，就像戰士沒有了勇敢，就像科學家沒有了智慧，就像官員沒有了廉潔，就像女人沒有了貞操，就像男人沒有了脊梁。這陰陽錯位、混沌乾坤、香臭不分的情景，還不可怕嗎?這世界哪里是天，哪里是地，你還能分得清嗎?

考察政府官員的政績，離不開數字。古今中外，概莫能外。這就讓我們又想到了一個管理體制上的問題:如果統計局成為該級地方政府領導管理下的一個唯命是從的部門，那么，數字還能真實嗎?

這不由得讓人想起美伊之戰后，美國人和英國人都在憤怒地問，到底是誰向總統提供了“伊拉克在制造大規模殺傷性武器”的假情報?伊拉克戰敗多年之后，才發現沒有證據表明伊拉克在制造大規模殺傷性武器。那么，我們為什么要打伊拉克?

中國的房地產產業的情況到底怎么樣?這幾乎是中國經濟最大、最難破解、最復雜的一個謎。

看上去，中國迅速攀升的房價與迅速增加的空置房是多么矛盾的一種經濟現象，可你若仔細地分析這一對矛盾，你就會明白，其實它們的因果關系清清楚楚，這種惡性循環的因果關系也同樣清清楚楚。

國家電網公司說:這里頭可沒我什么事兒

這則假新聞也許給我們提供了一條新思路，我們能不能從國家電網公司獲得“中國有多少房子在空置著”一問之解。

“中國有多少房子在空置著”一問與國家電網公司不至于存在利益關聯吧。

北京聯合大學應用文理學院城市科學系張景秋和孟斌老師曾經帶領課題組，對北京2004年至2006年售出后入住的50多個小區用電情況進行了調查，其結論是，電表幾乎不走的比例高達27.16%，而電表不走的比例還在陸續上升，2007年時達到29%，并且越往外環空置率越高，市中心二環至三環空置率水平大約在20%左右，四環至五環就上升到30%左右。

也就是說，北京的商品房空置率大體在20%到30%左右。

這個數字可信度很高。首先，北京聯合大學應用文理學院城市科學系此調查與房地產行業的利益關聯度不高;其次，與政府部門的利益關聯度不高。

而對此最有話語權的國家電網公司，卻不愿意去蹚這渾水，他們在盡量先撇清自己:這里頭沒我什么事兒。

國家電網公司有人出來說，由于我國用電情況比較復雜，通過電表使用情況來反映房屋空置率是不現實的。比如幾戶合用一表、使用插卡電表等，都無法真實反映房屋所有者的居住情況。如果一戶居民擁有兩套住房，輪換居住的話，兩套住房都有連續的用水、用電記錄，更是無法貿然判斷房屋是否空置。所以，通過用水、用電、用氣等能源資源消耗方式來統計房屋空置率是不科學的，也是不可行的。

這辯解既蒼白又軟弱。如果連續6個月電表為零，這房間里住著人嗎?一個活著的人，一天不用電行嗎?這辯解更加讓人感到，他們的確是先把自己摘干凈，他們的潛臺詞是說:這里頭可沒我什么事兒。

國家電網公司的這番話讓人想起克雷諾夫的一則寓言《羊與狼的故事》:

羊到河邊喝水，狼說，你弄臟了我的水，我要吃掉你。羊說，我在下游，你在上游。這里頭可沒我什么事兒。

中國有多少房子在空置著

全國空置房的真實數目是多少呢?

既然政府不提供官方的權威統計，我們只好向民間學術統計求證:中國指數研究院提供的數據顯示，截至2010年6月底，北京商品住宅可售套數為89489套，可售面積為1185.45萬平方米，1月至6月住宅空置面積為413.3萬平方米(即2010年7月，北京商品住宅空置率為31%)。括號內的數字為筆者計算的結果，下同;

截至2010年6月底，上海商品住宅可售套數為40902套，可售面積為577.66萬平方米，1月至6月住宅空置面積為443.17萬平方米(即今年可售面積80%未能賣出);

廣州商品住宅可售套數為37404套，可售面積為472.43萬平方米，1月至6月住宅空置面積為137.11萬平方米(空置率與北京相當，在30%以上);

深圳商品住宅可售套數為23171套，可售面積為229.42萬平方米，1月至6月住宅空置面積為67.24萬平方米(空置率在28%左右)。

這樣看來，我們所計算的中國商品房空置率在30%上下并不糙。

我們從中國投資研究報告中獲得的被廣泛認可的數字是，在買房大軍中，投資性買房的資金占到了33%。

中國指數研究院提供的數據可信度較高，并非我們喜歡這個數據，而是因為當它與多項數據加以比對，能夠互為印證，能夠與來自不同研究部門所獲得的多個重要數據銜接，能夠形成證據鏈。

這個空置率高嗎?

按照國際公認的標準，商品房空置率在5%到10%之間為合理區，商品房供求平衡;空置率在10%到20%之間為空置危險區，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度;空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

也許，這就是我們對統計數字諱莫如深的原因所在。

要不要開征房產空置稅

對于空置房征稅的問題，我們先看一下歐美國家是如何做的。

英國:由于空置住房不僅占用大量的土地和資本，而且還影響當地的經濟和健康發展的房地產行業，所以空置稅只是英國政府打算采取的一系列措施之一。其他措施還包括:對業主課以2倍到3倍的家庭稅。

德國:在德國，業主必須使空房得到重新利用，在房屋閑置率超過10%的市鎮，當地政府還會推倒那些無法出租的住房。

法國:法國針對閑置房業主出臺了一系列處罰措施。在法國的一些城市中，房屋閑置的第一年，業主必須繳納房款10%的罰金，第二年為12.5%，第三年為15%，以此類推。

丹麥:丹麥政府早在50多年前，就開始對那些閑置6周以上房屋的所有者進行罰款。

美國:美國空置稅率是每年20%，沉重的空置稅率使美國人不敢讓房屋空置。在亞特蘭大，租房者不僅不用付房租，還能因為租住在偏遠地區而得到補償。在該城市一些地區，甚至還有業主出錢，讓人租住其房屋，以逃避因房屋閑置而面臨的處罰。此外，美國的克利夫蘭和巴爾的摩等城市和瑞典一樣，也將空置房推倒。

開征空置稅的問題，已不是什么新話題了，中國已論證了多年。而2010年，呼聲愈加強烈，并且海南省可能會先行一步。

從理論上說，中國應盡快開征空置稅，這對中國房地產的健康發展有利，但在實踐上，開征空置稅的法律程序十分復雜，且會久拖不決，淪為空議。不如開征房產稅現成。

2010年4月23日，中國五大財經網站都不約而同地以頭條位置刊登了這樣一條中央電視臺首發的新聞:《物業稅變形房產稅上半年擇機出臺》。

文中說:“央行、銀監會、國稅總局、國土部、財政部、公安部等部門，就房產稅開征的時機、內容和技術可行性進行研究和協調。”

物業稅的推出存在太多無法逾越的阻力，如法律上的、制度設計上的、稅率測算上的，作為新稅種，它還必須通過全國人大的審批。而房產稅是已有的房產保有環節的稅種，此前一直以《暫行條例》的形式存在，對其內容的調整只要國務院批準即可。房產稅也不涉及把一些土地稅納入進來。北京、上海、重慶、深圳四城市將成為房產稅的試點城市。

這真是一個很好的、絕好的可操作性辦法。

1986年9月15日，國務院正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從當年10月1日起開始實施。所以，它不是一個新稅種，無需啟動立法程序。

房產稅的特點:1.屬于財產稅中的個別財產稅，其征稅對象只是房屋;2.征收范圍限于城鎮的經營性房屋;3.區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法，對于自用的按房產計稅余值征收，對于出租房屋按租金收入征稅。

這里需要說明的是，由于房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種“產品”，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅。

弄清了這一點很重要，所以，它不會推高商品房房價，也完全不存在開發商將房產稅轉嫁給買房人的可能。

所以，征收房產稅，基本上沒有房地產開發商的什么事兒。這不是讓房地產開發商逃稅，而是在商品房的交易過程中，已經征收了重稅，僅僅是避免了重復征稅。

但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房，應按規定征收房產稅。

此次房產稅新政新在:過去，主要是在房地產的交易環節征稅，此種稅收自然是一次性的，交易完成，則稅收結束。而現在是在交易完成后，對住房的保有者征稅。其稅收是要月月繳納的，或年年繳納的。只要你持有該房，就會沒完沒了。直到該房易主。所以會對炒房客，對于占有多套住房的人，威力巨大。

實際上，這就是空置稅。

勇氣比智慧更重要

破解中國空置房難題，說難就難，說不難就不難。

說難，如果我們始終在利益集團和政府部門的利益博弈中糾纏，則此題無解。計劃在2010年上半年出臺的房產稅，到了2010年下半年仍無音訊。

說不難，只要開征房產稅，就能迎刃而解，處方和藥品都是現成的。

破解中國空置房難題，勇氣比智慧更重要。