程道平:主城區的最后一片價值洼地

濟南房地產激流暗涌。

傳統中心區自不待言，二環以內早已步入萬元時代，東部本來就有先天優勢，再加上十一運概念的助推，氣勢如虹一路飄紅，西部，由于京滬高鐵片區大學科技園、園博園的合力推動也扶搖直上，前景不可限量。東 中、西一字排開，南部為生態保護區巋然不動，接下來給人帶來無限猜想的，顯然是北部。

濟南北部，曾經由于小清河污染而沉寂了多年。而3年前，凝聚著“濟南北跨之夢的小清河綜合治理工程開工，沉睡的北部已經蘇醒。如今，隨著治理工程的行將竣工，一個嶄新的“濱河新區”呼之欲出。

千萬不要忽視北部，北部屬于濟南主城區之內，是距離濟南中心區最近的區域。顯然，濟南人的生活方式，濟南的城市發展格局、濟南的房地產市場將會被改寫。

群雄爭鋒中，如何解讀濱河新區?本刊采訪了著名房地產專家 山東師范大學教授程道平。程先生認為，由于特殊的地理位置，濱河新區是濟南主城區的最有一片投資洼地，其前景不可限量，房地產開發商的蜂擁而入也充分說明了這一點。

記者：關于小清河綜合治理工程，官方和媒體已經進行了多重解讀，能否談一下您的理解?

程道平：濟南的地形南高北低，南北高度相差100多米。每當遇到山洪暴發時，濟南南北就會形成小直流，流到小清河里去。后來，小清河又受工業用水居民用水污染，所以成了一條臟亂差的河。

自然資源差了，就會出現人文資源的缺位或者逃離。所以，在小清河沿岸，幾乎沒有高校，中學，圖書館等落戶。也因此，小清河兩岸沒有形成高檔的功能資源，進入了發展程度低的惡性循環。天橋區在相當長的時間內難以實現大發展的原因也在于此。在小清河兩岸分布的，多半是貧困的農村或者城中村，濟南也出現了“住南不住北”的說法。

因此，小清河綜合治理工程勢在必行。小清河的綜合治理工作，首先能解決小清河的河道整治和污染問題。而更重要的是解決了濟南北部大發展的瓶頸問題。濟南早就提出了“北跨”戰略。但是北跨首先要跨小清河，繼而再跨黃河，而小清河綜合治理工程為濟南北跨黃河奠定了堅實的基礎。

記者：小清河綜合治理工程結束后，將對濟南北部的發展起到什么作用?

程道平：小清河綜合治理工程結束后，肯定要進行河道兩側的連片開發。就房地產方面而言，會為房地產開發提供大量的土地，從而解決土地供應不足的問題。為什么這幾年濟南的房地產價格增長很快而且高位運行?一個重要的原因是前幾年濟南房地產土地放量不足。當然，除了房地產，濱河新區還有其他產業。

記者：小清河綜合治理工程結束后，濟南的目標是打造一個全新的濱河新區。您認為濱河新區在濟南整體發展格局中占據什么位置?

程道平從濟南的發展格局上看，濟南形成了 個東西狹長的帶狀發展態勢。但城市的發展并不是越長就越好。相反，過于狹長了會增加城市的運營成本，為交通和基礎設施建設等帶來一系列的難題。高效率的發展不應該是長形的，而應該是圓形的。只是由于濟南的城市特點，才不得不向東西拓展。

而由于小清河排洪問題和污染的落后狀況，濟南的北部在相當長的時間內被人們忽視了。其實北部是離濟南的城市中心區最近的。從空間利用上說，發展北部是濟南城市發展效率最高的發展方式。并且，從發展的潛力上說，濟南北部的潛力也是其他地方難以比擬的。小清河到黃河的距離相當于經十路到二環南路的距離這是一塊有著120多公里的潛力巨大的發展空間。

記者：看來。這些潛力如今已經開始釋放了。

程道平：是的。小清河的綜合治理工程改變了小清河附近的區域價值?，F在和以前相比，北部的低價已經翻番了，媒體已經進行了大量的報道。

記者：您認為在濱河新區的發展中要注意哪些問題?

程道平：一個新區的發展，首先要注意策劃和規劃。有了好的策劃和規劃，才有好的城市建設?？偟膩碚f，濱河新區的發展要實現和房地產產業聯動發展。同時，要注意其他產業的選擇，要選擇好的產業。這樣才能使城市功能更加完善，人居環境更加豐富多彩。

記者：總的來說，如何評價濱河新區?

程道平：這是一塊全新的城市發展區域，有著廣闊的發展空間和巨大的升值潛力。小清河沿岸將實現徹底的改觀，濱河新區將是濟南主城區的最后一塊價值洼地。