中國城市化與綠色產能革命

探討中國宏觀經濟形勢和經濟發展模式的轉變，不能忘記國際形勢的變化，這就需要探討三個方面的話題：第一方面是未來一段時間，或者說后危機時代世界經濟可能出現一些非常重要的轉變，哪些重要的轉變，我們必須牢記在心，必須事先有所準備；第二個話題是我們中國經濟的發展模式，我們的社會結構、經濟結構可能發生哪些變化。這些對房地產的發展毫無疑問是非常非常重要的；最后想探討房地產行業在未來若干年可能會出現哪些趨勢性的、格局性的變化。

一、后危機時代三件大事影響深遠

先看看世界經濟的變化。后危機時代世界經濟肯定不可能回到危機前那個舊的格局，新的常態和過去的常態肯定是不一樣的。在我看來，根據我們所關注地問題，根據中國經濟可能受到的影響，三件大事我們必須密切地關注。這三件事情在未來一段時間可能會不斷地沖擊著我們中國經濟發展的模式，不斷給我們造成影響。

第一件事在我看來就是，全球性的以發達國家所發行的國際貨幣為標志的流動性過剩，在未來三到五年很可能會愈演愈烈。為什么這么說呢?這件事情原因何在，有什么后果?這場金融危機的本質是什么?這場金融危機的本質是發達國家的私人部門資產負債表的危機，它是發生在美國、英國、西班牙，不是發生在墨西哥，它的危機起源是雷曼兄弟公司、美國的AIG公司，美國的銀行，不是政府危機。

另外不是這些企業的現金流出現了問題，盡管通用汽車、福特公司經營出現了問題，這些問題早存在了，并不是一夜之間發生的。問題的關鍵是短期之內發達國家的金融市場資產價格出現了巨幅下降，因此帶來發達國家私人部門資產負債表的資產迅速下降，資產的價值迅速下降，同時負債沒有變，因此引起了一系列恐慌，引起了一系列行為上的變化，投資者不敢投資，金融機構不敢貸款了。消費者不敢消費了。正是看準了金融危機的本質，發達國家在過去十八個月之內采取了各種各樣的措施來救市，其救市的本質非常清楚，就是用國家信用做擔保來注資于私人部門，來挽救私人部門的信用危機。

其中一個最主要的政策工具就是發貨幣，就是數量型擴張，就是利用他們手里國際貨幣的發行權來擴大貨幣的發行。美國美聯儲基礎貨幣多發行1萬多億，英鎊也出現相應數量的擴張，歐元也出現了相應擴張。發貨幣的后果是什么呢?總體看是資產價格的迅速上升，你看發達國家道瓊斯指數40％的上升，英國金融時報指數也出現了30％以上的上升，發展中國家上升的幅度更大，俄羅斯曾經上升80％以上。這種全球性的信用擴張，全球性貨幣泛濫，全球性的流動性過剩是有利于全球經濟的恢復，至少是有利于發達國家經濟的恢復，這就是過去這十八個月為什么金融危機之后，發達國家金融市場、發達國家的實體經濟出現了出乎意料的發展。

這件事情對中國經濟有什么后果呢?后果非常明顯，第一個后果人民幣升值的壓力，上升了，因為對方貨幣政策非常松，美國、歐洲的貨幣政策非常松，自然而然反映在貨幣市場，對方的貨幣，發達國家的貨幣就出現了貶值的壓力，這種貶值的趨勢對他們的經濟恢復是非常有利的。反過來講我們出現了升值壓力，非常明顯。還有什么后果?還有的后果是發達國家的資產價格在上升，包括自然資源在內的礦產資源、能源等等，它們的價格也會上升，而且上升的過程剛剛開始，遠沒有結束。所以這件事情對我們的影響非常非常直接，整個全球的資產價格都在上升，尤其是自然資源的價格。

這是第一個格局變化，在未來若干年還會持續下去。非常形象地說，發達國家，英國、美國、歐洲、中央銀行是手拉手一起擴大貨幣的發行，手拉手一起對其他國家的貨幣，像印度盧比、俄羅斯盧布等等，一起貶值，這是一場有協調，或者說不需要協調的，顯而易見的符合它們經濟恢復利益的一場運動。

第二個變化是什么呢?就是全球經濟再平衡。什么是再平衡?說白了這個詞是發達國家美國人造出來的，它們把金融危機的責任推向了像中國這樣的貿易順差國，因此它們呼吁全球經濟必須要再平衡，再平衡說白了就是希望放緩全球化的步伐，希望它們的實體經濟有所發展，希望把它們的產品多賣一部分到中國來，也希望像中國這樣的國家減少對它們的出口。

再平衡的呼聲實際反映了發達國家重歸實體經濟的愿望，它們在金融危機前，它們主要的支撐點，尤其是英國非常明顯，支撐點是什么呢?是金融，是媒體服務，是無形的服務。現在發現光靠這種無形的服務，尤其是金融服務是不牢固的，因為絕大部分的百姓的就業不在金融領域，盡管金融領域在發展好的時候能夠產生GDP，能夠產生國民收入，并不能產生就業。美國的情況很有意思，美國金融業恢復得非常好，利潤非常好，甚至某些企業創記錄的利潤高，但是另一邊是大量得失業，就業增長的難度非常大。在這樣的背景下我們不難分析豐田汽車的召回，豐田汽車召回有什么了不起的?奧迪曾經有個車型奧迪5000在美國發生了很多事故，駕駛人員聲稱，倒車時車速突然加速，造成很多人死亡；奧迪自己解釋是油門踏板和剎車踏板挨的近，駕駛員誤操作。我不知道對或不對，這個事情的嚴重程度不比豐田召回輕，但是今天的豐田召回為什么帶來發達國家的一片討伐，不難看出其中有深厚的政治背景。

今年二月美國豐田汽車銷量下降了9％-10％，豐田主打產品凱美瑞下降了12％，相反福特汽車上漲24％。這次豐田召回，卻救了福特，這是一出鬧劇。美國國會議員說，我們小的時候是開著日本制造的品牌一步步上升，在這樣的文化氛圍下生活起來的；我們以前認為日本的制造是質量的標志，可是現在豐田出了問題，打破了日本制造的形象。我看這就是他們一場政治上的運作。再平衡情況下對中國經濟的壓力非常大，各種貿易保護的措施都有深刻的背景。

第三個要強調的大事，就是綠色，全球經濟的發展不僅是綠色，而且是綠色主義。我稱之為主義。什么是主義?主義就是不容辯駁的一種信仰。你相信資本主義，他相信共產主義，彼此不能說服。西方國家不管原因何在，不管對還是錯，不管有沒有科學根據，主流意識形態已經轉到了綠色主義。從上小學的小孩到政治家，到大公司的經理都在呼吁，人類活動帶來了全球變暖。不管這是對還是錯，不管是不是真正帶來全球變暖，沒有辦法爭論了，只能承認是一場意識形態的升華，已經從綠色運動升華為綠色主義。這件事情對中國的經濟發展毫無疑問會產生各種各樣的影響。

對房地產發展的影響，我補充一個觀點。我講全球綠色主義的升起并不完全是壞事，為什么?如果我們能抓住機遇，能夠把低碳發展上升為國策，相當于計劃生育，當然計劃生育這事情有爭議，如果我們把低碳上升為國策的話，我想我們完全有可能在低碳這個問題上做得比美國好，比印度好。美國也好，印度也好，是民主制國家，在民主制國家你要說服百姓搞綠色是非常難的，如果我們在綠色問題上做出相當于美國、印度更加進步的行動，我們可以從根本上樹立起中國經濟發展模式的全球號召力。

現在說來說去中國發展模式優勢何在，不就是GDP上升了，不就是減貧了。這還不夠，如果低碳方面做出了貢獻，這就要上升為意識形態。我相信我們的政府在不久的將來一定會意識到這個問題的重要性，一定會采取更有利的措施來推動相關產業，包括房地產產業，綠色低碳的標準。這是關于國際形勢的三件事情。

二、中國經濟發展要解決好三件事

同樣，中國的未來經濟發展有三件事情必須要記住。未來五到十年中國的三件事，在我看來這是中國經濟未來發展的主動力，也是當前轉變發展方式，調整經濟結構的著力點所在。我從一個經濟學家的角度來解釋兩會，解釋政府工作的精神。

第一是城市化，或者加兩個詞，就是深度城市化。這恐怕是未來中國經濟發展的第一大法寶，第一大源泉。什么是深度城市化，不僅要把農民工引到城市來長期居住，而且還要給農民工相應待遇，讓農民工真正融入到城市生活中來，讓他買房子，讓他的子女受教育，讓他自己有學習、融入城市社區的動機和后果。為了提升深度城市化，房地產行業必然會出現一些深層次的改變。

深度城市化的一個重要切入點就是要從已經進城的、長期在城市里生活的一批農民工、一批外地人為切入點，這批人已經在城市里有穩定的工作了，他不存在收入問題，不存在認同的問題，只要在身份上，政策上加以承認他，這部分人的行為會改變，他會感到自己是城市的一員，子女的受教育程度會有愿望提高。深度城市化的一個切入點是已經進入城市，在城市里長期生活的外地人和農民工，所以城市化是第一個動力來源。那么城市化到底潛力有多大，幾年前我就開始關心這個問題。我們研究發現，中國經濟的城市化程度跟相應經濟發展國家的水平相比，我們落后11％，官方統計數字是46.6％，按照目前發展水平應該上升為57％，潛力非常大。

深層的城市化潛力更大。這是第一個發展的源泉，這是政府政策著力點，從今年開始我相信一系列的加快城市化的步驟以及政策都將出臺。

第二件事情也是值得我們關注的，就是消費的升級。在未來一段時間將支撐我們經濟的發展。消費的升級在我看來就是兩件大事，一個是住房，老百姓對住房的需求還將持續存在，改善住房將會成為我們中國未來經濟發展的主要動力。

另外汽車產業，汽車產業現在進入了第二次的起飛。這一輪的起飛應該還會有三到四年的好日子可過。汽車行業的第二次起飛是跟家庭的可支配收入的水平相關，很多大城市里面，家庭的可支配收入已經到了一定的水平，基本上一到兩年的儲蓄就可以買一輛汽車，到了這個水平，汽車行業的發展將會進入一個新的發展階段。由住房和汽車消費所帶來的一系列消費升級有很多很多，包括家電、汽車的各種服務，包括道路的修建，包括停車設施等等，將會拉動我們國家經濟增長。政府在這些方面將會出臺一系列政策。

第三個方面拉動中國經濟增長的動力，也是目前政策開始發力的著力點，就是產業的綠色升級，我稱之為綠色產能革命。我們現在經濟結構里面，是工業、制造業占的比重非常高，40％以上，如果我們能在工業里面進行一些產能的升級改造，我稱之為綠色產能的提升，那么我們既能夠保障不出現重復建設，產能的過剩，同時也可以拉動我們的投資。我曾經算過一筆賬，如果我們在五個主要的產業里，從建材到石油化工，在這五個產業里面進行十年的產能革新，那么每年我們能夠帶來占GDP10％的投資需求，而且我們可以減少10％的能源消耗，這方面我期待在不久的將來，實際從現在開始，政府也開始出臺一些政策，拿出財政的真金白銀來補貼這些產能的升級。這三件事情是經濟發展方式轉變、結構調整的政府著力點。

三、未來十年將進行三大重要調整

我對房地產行業若干年發展的看法，也是三個觀點。第，我個人預計，房地產行業在未來五到十年可能將告別價格飛漲、利潤奇高的時代，或者稱之為暴利的這個時代可能過去了。為什么這樣講?我給出我個人的理由。我們要非常清楚地分析一下過去十幾年來房地產發展，把它放在整個宏觀經濟來看。它的發展格局是什么?我稱之為是一個三贏的格局，什么三贏呢?家庭在十幾年前有儲蓄，有相當部分的儲蓄存在銀行當中，政府要發展，家庭希望把自己的儲蓄搬家，從銀行存款部分搬到房地產、不動產。

中國百姓有對購房的偏好，家庭希望把存款從銀行轉到房地產。地方政府要發展，但是1994年實行了分稅制，地方政府發展的財源受到很大的限制，怎么辦?政府用手中的土地通過有價轉讓的形式，經過開發商，最后實際還是由家庭支付了。地方政府把老百姓的儲蓄從銀行拉到自己的手里，百姓獲得了房地產產權所有，過去十年百姓高興，盡管部分是負債，地方政府拿到了真金白銀，可以搞開發區，可以修路，獲得短期繁榮。開發商在這過程中也是贏家，他提供的服務獲得了利潤。過去是三贏的格局。

但是過去三贏的格局現在走到了盡頭，因為現在的土地價格已經很高了。房地產價格已經很高了，現在面臨著是一批年輕人以及沒有進城想進城的外地人，這些人對地方經濟發展非常重要，沒有這些年輕人哪來的城市繁榮。比如在北京，很多都是外地人，手里沒有福利房，沒有基本住房的保障，你讓這些年輕人在價格已經很高的地產市場上買房子，后果只有一個，你必須想方設法地提高這部分人的工資。工資不高無法持續，如果工資非常高，無形中又反過來對地方經濟的發展和企業的成本形成了壓力。所以今天房地產的發展碰到了過去格局無法延續的瓶頸。

這次兩會我個人近距離地觀察，因我是無黨派界的政協委員。這次兩會如果說有什么最大的共識，那就是房地產的問題。總理的工作報告在房地產問題上給出了非常明確的政治承諾，發出了非常強烈的政治意愿，要控制房價的過快上漲。不管我們認同不認同這個說法，政治意愿擺在這里，兩會的代表和委員在各種場合也表達了同樣的呼聲。政府給出了四條具體措施。這四條措施也可能大家不認同，也可能是短期的，但是我想告訴大家，一旦當社會中間的精英階層，兩會代表也好，政協委員也好，形成輿論的共識，當這個社會階層最高領導層形成了政治意愿，或早或晚會轉變為體制改革的現實。在我看來中國經濟未來五到十年乃至更長的時間，房地產發展的基本格局就是雙軌制。一方面繼續依靠市場為主的商業性房地產開發，另一方面各個地方政府將會受到強大的壓力，它必須拿出真金白銀來開發保障性住房。

保障性住房以什么形式出現?廉租房形式出現還是公租房出現還是什么方式出現，都可以探討，但是這個大趨勢、大格局在我看來已經形成，或者推動這個大格局前進的動力，社會基礎以及政治意愿已經形成，在這個大形勢下房地產市場總體來看，價格迅速上漲，利潤奇高這個時代恐怕一去不復返了。

第二件事情，我想房地產發展會出現一個深度的政府與企業合作的格局，深度的合作。今天的合作相對而言是比較淺的，地方政府拍賣土地：我作為開發商出錢，不管錢哪來的，我用我自己的錢搞拍賣，我只要拿了土地之后按照政府規定的時間之內開發出來，基本上政府不用太管我了，當然我要交一部分稅收了，盡管稅收很高，基本是淺度的合作。

未來是什么?我相信是深度合作，為什么這樣講?剛剛我說了，未來房地產發展的基本格局是雙軌制。在政府這里不可能自己完全開發房地產，它沒有經驗，沒有管理的能力，沒有這方面的推動力，也可能缺少定的公信力。所以政府在開發福利這一軌的時候，一定會依賴房地產商的支持，一定會形成深度的合作，這種深度的合作我相信也是為房地產開發商創造合理利潤的過程。政府拿出一塊土地出來，這當中誰能幫我設計、建設、管理，誰管得好我請誰，這種深度合作的格局將會形成。在這個過程中我認為房地產行業的發展將會更加健康，與社會公眾會形成良性的互動。

第三個格局，我相信房地產這個產業將會出現比較大的重組。一些有經驗的，經營得好的，可能會逐步擴大規模；在現在來看，只靠短期合作，規模比較小，企業文化不是堅固的企業，可能會出現被并購重組，在這個過程中，地產商的運營模式也會出現變化，一部分地產商將專門從事商業地產，一部分地產商專門從事建設商品房，一部分開發商可能和政府深度合作，跟政府一起開發政策性保障性住房。還有一部分開發商可能自己開發一部分住房長期出租，長期持有，會出現多元化的產業重組。

不管怎么講，我是樂觀的，長期以來我都是樂觀主義者，今天仍然也是。我相信不管世界格局如何演變，中國經濟發展的前景是非常好的，我們已經有了三十多年改革開放的基礎，已經有了很好的經濟發展共識，同時我也堅信，房地產行業盡管出現了重大的格局變化，我堅信房地產行業只要能抓住機遇，也一定能夠有非常好的發展前景，而且發展前景和發展模式將會比過去十年更加美好。祝愿大家在未來十年、五年過程中能夠實現各自心中設定的目標。