天津市租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房運(yùn)作模式探索與研究

摘要:受資金、土地資源多種因素制約，城市中存在著一批既沒(méi)有資格申請(qǐng)廉租住房又買不起經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的夾心層，針對(duì)此類人群提出了租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的保障模式，并以天津市為例，圍繞制度形式、保障范圍、產(chǎn)權(quán)等方面對(duì)其運(yùn)作進(jìn)行分析，最后提出相應(yīng)的完善建議。

關(guān)鍵詞:租賃型經(jīng)濟(jì)適用房;夾心層;運(yùn)作模式;天津

中圖分類號(hào):F293.3文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)13-0121-02

引言

健康的住房市場(chǎng)必然要求合理的住房供應(yīng)體系，而合理的住房供應(yīng)體系應(yīng)對(duì)接社會(huì)的不同的收入水平，合理確定不同規(guī)模，價(jià)位和消費(fèi)階層的住房結(jié)構(gòu)，形成住房市場(chǎng)的梯度消費(fèi)。從中國(guó)實(shí)行“停止住房實(shí)物分配”到現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)了十余年，城市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)大致形成了“五層次”的新體系，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與針對(duì)人群對(duì)應(yīng)關(guān)系(如下圖所示)。

然而在實(shí)際操作中，由于受資金、土地資源、政策等多種因素制約，保障性住房的門檻不得不一再提高，從而使得在住房市場(chǎng)的剛性需求中，存在著一批既沒(méi)有資格申請(qǐng)廉租住房又買不起經(jīng)濟(jì)適用房和商品房的中間群體，被人們稱為“夾心層”。 據(jù)專家估計(jì)，天津市“夾心層”的比例已占到了全市人口的25%以上，其主體是普通工薪階層，同時(shí)還包括各類創(chuàng)業(yè)人才、大學(xué)畢業(yè)生和外來(lái)務(wù)工人員。

本文正是基于這樣的背景，對(duì)現(xiàn)有住房保障模式展開研究后，提出應(yīng)在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房?jī)蓚€(gè)低收入住房困難標(biāo)準(zhǔn)之間增加一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)界定，即租賃型經(jīng)濟(jì)適用房(以下簡(jiǎn)稱“租賃房”)，并以此模式來(lái)實(shí)現(xiàn)租賃廉租房和購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的“無(wú)縫對(duì)接”，有效解決“夾心層”群體的住房問(wèn)題。

一、探索天津市租賃房的運(yùn)作模式

租賃型經(jīng)濟(jì)適用房模式的提出，對(duì)于解決廣大無(wú)住房的家庭提出了一個(gè)新思路，然而資金和土地的需求量大，并且各地區(qū)因政策、地域、人文環(huán)境皆不相同，因此該模式的運(yùn)作不應(yīng)一概而論，而應(yīng)因地制宜。本文在參考國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的租賃房運(yùn)作模式的基礎(chǔ)上，根據(jù)天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)居民租賃房需求調(diào)查數(shù)據(jù)，分析提出了我市租賃型經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)及運(yùn)作模式構(gòu)想。

1.制度形式。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房制度包括房租補(bǔ)貼和實(shí)物配租兩種形式。其中房租補(bǔ)貼是指由于符合入住租賃型經(jīng)濟(jì)適用房條件的家庭，通過(guò)市場(chǎng)自行租賃住房，管理部門按照一定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放租房補(bǔ)貼的住房保障形式;而實(shí)物配租的租賃型經(jīng)濟(jì)適用房是指符合入住租賃型經(jīng)濟(jì)適用房條件的家庭承租由管理部門提供租賃住房的保障形式。

2.保障范圍。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)當(dāng)對(duì)保障對(duì)象進(jìn)行嚴(yán)格的限定，限定條件應(yīng)參照當(dāng)?shù)氐纳钏剑瑥募彝ナ杖胨健⑷司幼∶娣e進(jìn)行核定。在天津市，其保障對(duì)象為年收入低于2.2萬(wàn)元的非農(nóng)業(yè)籍家庭，同時(shí)應(yīng)當(dāng)符合以下條件之一:(1)享受城鎮(zhèn)最低生活保障待遇或者民政部門定期定量生活補(bǔ)助，或者領(lǐng)取特困救助金的家庭;(2)房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)在16萬(wàn)元(含16萬(wàn)元)以下;(3)經(jīng)濟(jì)租賃房租房補(bǔ)貼保障標(biāo)準(zhǔn)為:單人家庭每月補(bǔ)貼250元，兩人和三人家庭每月補(bǔ)貼375元，四人及四人以上家庭每月補(bǔ)貼500元;(4)實(shí)物配租的租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的保障標(biāo)準(zhǔn)為:一個(gè)家庭限定承租一套住房;原則上單人家庭租賃單間住房;三人(含三人)以下的家庭實(shí)際租賃建筑面積不超過(guò)60平方米，三人以上家庭租賃建筑面積不超過(guò)80平方米的住房。三人家庭為三代同居一處或三人家庭有年滿16周歲異性大子女的，也可租賃建筑面積不超過(guò)80平方米的住房。

3.產(chǎn)權(quán)的界定。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的住戶只擁有租賃期間的使用權(quán)。承租人在對(duì)其房屋住用期間，不得將房屋上市、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借和空置。但可向市政府有關(guān)部門申請(qǐng)回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)格按原成交價(jià)格結(jié)合成新率確定。購(gòu)房取得產(chǎn)權(quán)滿五年后上市轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按原購(gòu)房?jī)r(jià)格與屆時(shí)相應(yīng)地段社會(huì)保障性住房上市交易指導(dǎo)價(jià)格差價(jià)的90%向政府繳交土地收益等價(jià)款，政府可優(yōu)先回購(gòu)。

4.建設(shè)方式。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房可由市有關(guān)部門組織選址建設(shè)，也可由各區(qū)(市內(nèi)六區(qū))自行組織選址建設(shè)。在“限定規(guī)劃條件和戶型標(biāo)準(zhǔn)、限定開工竣工和入住時(shí)間、限定租賃對(duì)象、限定租金標(biāo)準(zhǔn)、限定租賃期限和銷售政策”(以下簡(jiǎn)稱“五限”)的前提下，租賃房可采取單獨(dú)選址集中建設(shè)、在經(jīng)濟(jì)適用住房地塊中配建和在普通商品住房項(xiàng)目中配建三種方式建設(shè)。

5.房屋標(biāo)準(zhǔn)。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目參照我市華明新城標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，應(yīng)充分考慮配租家庭對(duì)交通、醫(yī)療、教育和生活等設(shè)施條件的要求，合理安排區(qū)位布局，做到功能齊全、適宜居住。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房套型建筑面積嚴(yán)格控制在50平方米左右。

6.準(zhǔn)入與退出機(jī)制。租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的供給既要考慮政府的保障作用，又要考慮市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)控因素，既要保證最低收入家庭有房可住，又應(yīng)避免“搭車現(xiàn)象”，因此天津市有必要盡快建立針對(duì)租賃型經(jīng)濟(jì)適用房租戶的動(dòng)態(tài)收入統(tǒng)計(jì)與調(diào)查制度，增加篩選門檻，一旦其經(jīng)濟(jì)條件或住房條件改善，不再符合租住公有租賃住房條件時(shí)，就應(yīng)該退出住房。對(duì)于隱瞞者要追究法律責(zé)任，單位出具的證明要承擔(dān)連帶法律責(zé)任。

二、采取多項(xiàng)措施保障租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)行

為推進(jìn)租賃型經(jīng)濟(jì)適用房新模式的實(shí)行，解決夾心層住房困難家庭的實(shí)際問(wèn)題，天津市根據(jù)自身的實(shí)際情況，采取了一系列措施。

——實(shí)行統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運(yùn)作的新機(jī)制。市、區(qū)政府各個(gè)主管部門明確分工，相互配合，積極推進(jìn)租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、分配、管理工作。

——在租賃房的分配管理工作中充分發(fā)揮基層街道、居委會(huì)的作用，建立針對(duì)租賃型經(jīng)濟(jì)適用房租戶的動(dòng)態(tài)收入統(tǒng)計(jì)與調(diào)查制度，使租賃房真正落實(shí)到符合條件的家庭，在管理過(guò)程中，各職能部門與街道、居委會(huì)通力配合，形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

——嚴(yán)格控制租賃房的戶型和面積標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持小戶型，租賃房的套型建筑面積嚴(yán)格控制在50平方米左右。

——完善租賃房的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制。開發(fā)運(yùn)營(yíng)單位作為獨(dú)立市場(chǎng)主體經(jīng)營(yíng)租賃房，與承租家庭簽訂租賃協(xié)議。承租家庭與租賃房開發(fā)運(yùn)營(yíng)單位約定租賃期結(jié)束后，應(yīng)自行騰退住房。對(duì)無(wú)故欠繳租金或不騰退住房的，開發(fā)運(yùn)營(yíng)單位可向法院提起民事訴訟。對(duì)惡意欠租的家庭，管理部門可將租房補(bǔ)貼直接撥付開發(fā)運(yùn)營(yíng)單位;對(duì)拒不騰退住房的家庭，管理部門可向民政和社會(huì)保障等部門通報(bào)相關(guān)信息，暫停各類社會(huì)保險(xiǎn)金發(fā)放。

三、完善租賃型經(jīng)濟(jì)適用房制度的建議

1.采取租售并舉的運(yùn)作模式。針對(duì)租賃房建設(shè)，可以打破常規(guī)的租賃模式，嘗試租售并舉的新模式，對(duì)房屋部分產(chǎn)權(quán)進(jìn)行出售。其出售價(jià)格根據(jù)控制性建設(shè)成本、基準(zhǔn)地價(jià)綜合測(cè)算確定。對(duì)租賃部分，則可按統(tǒng)一的市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租，政府對(duì)租賃房的承租對(duì)象實(shí)行分類租金補(bǔ)助，改“暗補(bǔ)”為“明補(bǔ)”。

2.完善租賃房產(chǎn)權(quán)機(jī)制。采用租售并舉的方法有利于擴(kuò)大住房保障人群，解決工薪階層住房困難。針對(duì)具有購(gòu)買資格，但存在首付困難的工薪群體，可允許他們優(yōu)先購(gòu)買房屋部分產(chǎn)權(quán)然后再根據(jù)經(jīng)濟(jì)情況分批次買回其他產(chǎn)權(quán)。在購(gòu)買房屋部分產(chǎn)權(quán)時(shí)，另一部分產(chǎn)權(quán)可由政策性機(jī)構(gòu)持有。

3.拓寬租賃型房建設(shè)的融資渠道。為確保租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的順利進(jìn)行，應(yīng)大力拓寬其融資渠道，包括廣泛吸收社會(huì)資金參與;推進(jìn)金融創(chuàng)新，盤活租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的信貸資金;提高公積金使用效率，發(fā)揮公積金制度在解決中低收入家庭住房困難中的作用;設(shè)立建設(shè)信托基金等全方位、多渠道籌集建設(shè)資金。

4.發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用。在稅收方面，政府作為主導(dǎo)方，可發(fā)揮稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用，支持普通工薪階層解決住房問(wèn)題、約束住房中的過(guò)渡消費(fèi)現(xiàn)象。調(diào)整現(xiàn)有的稅收政策，對(duì)于住房消費(fèi)群體中購(gòu)買90平方米以下的自住型住房，可以實(shí)行免稅;90～120平方米適當(dāng)收一點(diǎn)稅;120平方米以上的征收特別消費(fèi)稅，把特備消費(fèi)稅這塊留給地方政府用于補(bǔ)充建造租賃型經(jīng)濟(jì)適用房資金短缺問(wèn)題。

5.給予運(yùn)作企業(yè)政策支持。由于租賃型經(jīng)濟(jì)適用房的出租對(duì)象是低收入群體，租金制定水平比較低，只出租不銷售，開發(fā)商的資金回籠周期較長(zhǎng)，為鼓勵(lì)開發(fā)商參與項(xiàng)目運(yùn)作，建議對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給予政策支持，包括提供長(zhǎng)期低息建設(shè)資金貸款、租金收入稅費(fèi)減免、政府貼息、折舊抵新等等。

結(jié)語(yǔ)

住房保障制度是社會(huì)保障制度的重要組成部分，完善住房保障制度體系事關(guān)國(guó)民的切身利益與社會(huì)的和諧穩(wěn)定。而租賃型經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)作模式的提出可以填補(bǔ)經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房之間的空白，使二者實(shí)現(xiàn)“無(wú)縫對(duì)接”，有利于夾心層住房問(wèn)題的解決。因此在現(xiàn)階段，應(yīng)該把建設(shè)租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房納入天津市住房保障制度體系的整體框架之中，在用足經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的優(yōu)惠政策同時(shí)，將發(fā)展租賃型經(jīng)濟(jì)適用房作為新型的經(jīng)濟(jì)適用房運(yùn)營(yíng)模式。

參考文獻(xiàn):

[1]蘭相潔.關(guān)于中國(guó)住房保障模式選擇的幾點(diǎn)思考[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2007，(12):8-11.

[2]黃詩(shī)福.廈門:探索保障性住房形式，滿足不同收入人群住房需要[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2007，(1):49-50.

[3]朱記軍，楊易，程殊.淺議中國(guó)廉租房制度[J].法制與社會(huì)， 2007，(2):762-763.

[4]李建.成都:務(wù)實(shí)創(chuàng)新，構(gòu)建中低收入堅(jiān)挺住房保障體系[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2007，(2):51-52.

[5]王軍武，趙可林.中國(guó)住房保障制度改革與模式創(chuàng)新[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2007，(12):62-64.

[6]李杰，陳龍乾.徐州市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)現(xiàn)狀分析及其發(fā)展建議[J].江蘇建筑，2006，(6):65-67.[責(zé)任編輯 陳麗敏]