經濟適用房共享式產權比例的確定及退出

摘要:作為一種新興的保障形式，經濟適用住房共享式產權正面臨著如共享式產權如何劃分、權責分工如何量化、以及后期的合理退出等一系列挑戰。目前，政府及相關部門還未對此形成統一、完備的指導政策。因此，研究經濟適用住房共享式產權比例的劃分標準、分擔形式及合理退出等問題，對于解決好經濟適用住房的分配、使用、流轉及退出等均具有非常重要的意義。

關鍵詞:經濟適用住房;共享式產權;退出

中圖分類號:F293.31 文獻標識碼:A

Shared Property of Affordable Housing and the Withdrawal

CHEN Shu - Yun，GENG Dan

(School of Economics Management，Huazhong Normal University， Wuhan 430079， China)

Abstract:As a new form of social security， shared property affordable housing has a lot of troubles to confront with， such as the distribution of the shared property， the sharing mechanism involved property management fees and building maintenance expenses， and also the reasonable compensation of the final withdrawal. Nowadays， our government and related departments have not reached a unified policy system yet to conduct all those issues. For this reason， to study shared property deeply and try forming a conclusion would be so meaningful that it can help a lot to affordable housing′s distribution， using， reselling and withdrawal in the future.

Key words:affordable housing; shared property; withdrawal

伴隨著經濟的發展和住房改革的進一步深化，我國保障性住房供應體系正處于日益完善和發展中。尤其是近幾年，鑒于房地產市場上經濟適用住房的“尷尬地位”，理論界和實務界相繼提出了共享式產權的新概念，以尋求并建立新的平衡機制，兼顧公平與效率。然而這一改革思路在具體的實踐過程中還面臨著一系列挑戰，如共享式產權如何劃分、權責分工如何量化、以及后期的合理退出等問題。截止目前，政府及相關部門還未對此形成統一、完備的指導政策。本文在對這些問題進行較為深入的分析后，試提出了幾點相關的可操作性建議，希望對我國現行的改革方案有所裨益。

一、 確定經濟適用房共享式產權比例基本思路

經濟適用住房共享式產權是指政府和購房者分別按照各自出資比例，共同擁有經濟適用住房產權的一種形式，亦即民法通則所規定的可由多個民事主體按份共同享有財產的形式。產權所有者依據各自的產權比例，合理劃分權責并承擔相應義務。按照我國現行的《經濟適用住房管理辦法》規定:購房者在購買經濟適用住房的初期對房產只享有有限產權，五年后在補齊土地出讓金的基礎上可獲得全部產權，此時房產方可上市交易。在此提出的所謂購房者“有限產權”概念模糊，且這個有限產權到底多“有限”，其具體比例也并沒有給出明確的界定標準，容易造成后期使用過程中的產權不明晰、權責不分明等問題。而共享式產權經濟適用住房的引入恰好能夠彌補這些空缺，其按份共有產權的特點，使得產權比例得以量化、明晰化，從而有效解決上述問題。

目前，我國已有一部分試點城市嘗試并推行了共享式產權經濟適用住房，在其具體的實施過程中，共享式產權的比例劃分基本上都是按照當地政府的指導比例標準確定的。例如我國江蘇淮安就有7:3和5:5兩種產權比例的劃分標準，購房者在購買共享式產權經適房時，若選擇前者就需要繳付100%的全額價款;選擇后者則只須繳付70%的購房款①。毫無疑問，這種方法在具體的實施過程中確實發揮出了積極有效的作用，但僅通過政府對比例標準進行硬性規定這一方式來確定比例劃分就難免顯得有些死板了:首先，如若受保家庭提供不了最低50%產權標準的購房款，就意味著其享受不到應有的住房保障;其次，政府只是基于其發揮宏觀調控作用時的指導地位，給出了兩個硬性的比例劃分標準，事實上嚴重缺乏相關數據及理論依據的支持。因此，探求更為科學、合理的共享式產權比例劃分標準，以滿足不同層次人群的需要，保證政府保障性支持落到實處，便顯得尤為必要。

(一) 按照市場原則確定比例有失公平

2009年6月上海市出臺的《上海市經濟適用住房管理試行辦法》第二十八條明確規定:“經濟適用住房的房地產權利人擁有有限產權，其產權份額為購買經濟適用住房時購房價格占相同地段、質量的普通商品住房市場價格的一定比例，在《經濟適用住房預(出)售合同》中約定，并在房地產登記信息中予以載明。”由此不難看出，上海市政府意在按照市場原則確定共享式產權比例的劃分標準，即以市場決定的商品房價格為基礎，結合政府的指導比例共同決定經濟適用住房的價格。筆者認為，這里提及的“一定比例”是個極不穩定的數值，會隨著市售商品住房價格的走勢而產生較大差異。尤其是商品房泡沫嚴重、價格非合理飆升的時候(開發商會以利潤最大化為目標理性抬升房價)，購房者的出資份額必將極速增大，長此以往，按照這類價格購買的經適房，購房者所占的產權比例自然會偏離其原有正常值，這便很難體現出福利保障性了。由此可見，在確定共享式產權比例的劃分方面，單純依靠市場而不重視發揮政府的宏觀調控作用，對于廣大迫切需要享受住房保障的低收入人群來講，明顯有失公平。因此，從公平的角度來看，筆者認為這并非最優選擇。

(二) 按照成本原則確定比例有礙效率

《經濟適用住房管理辦法》規定:傳統經濟適用住房的建設用地采取政府劃撥的方式取得，在免收土地出讓金的同時還能享受到一系列稅費減免的優惠。此外，經濟適用住房的價格實施政府指導定價，本著保本微利的原則將利潤控制在3%以內。由此不難看出，傳統的經濟適用住房基本是按照建設成本來計算價格的，且在實施過程中，政府通過宏觀調控手段適時參與定價，力圖切實保證低收入人群購買到合適且價格低廉的保障性住房。但眾所周知，沒有市場的參與就不可避免地會造成效率低下。因此，忽略市場作用而單純采取成本定價，并依靠政府宏觀調控的手段對共享式產權的比例進行劃定，這同樣也是不可取的。

(三) 將市場原則與成本原則相結合

1.按照市場原則確定政府產權份額。共享式產權經濟適用住房在流轉過程中，政府通過出資比例確定其產權份額并享有有限產權，即主要以土地出讓金在房屋總價格中作比以獲取等比例的產權份額。需要注意的是，這一產權比例并非固定，可隨市場地價變化而有所調整，具體表現為同時期某政府劃撥建設用地的市場出讓金高低，決定該地塊所建經濟適用住房共享式產權中政府所占份額的多寡。由此可以看出，政府產權份額的界定，需結合市場原則下土地的供需狀況來衡量，即由劃撥建設用地的市場價格決定政府產權(出資)份額。

由于經濟適用住房本屬于保障性救助房，區別于一般商品房完全依賴市場對土地進行定價的情況，政府作為開發主體或授權企業開發時，不應完全通過市場的價格調整作用對土地實施定價，而是應在遵循市場原則的基礎之上加強宏觀調控，實行政府指導價。也就是說，應在剔除利潤加成的前提下，直接參考使用城鎮土地(居住用途)基準地價標準對共享式產權經適房的建設用地價格予以確定，即:

政府產權(出資)份額=基準地價/(基準地價+購房者出資)

以武漢市為例，政府規定基準地價每三年更新一次。因此，在經濟適用住房的建設初期就應以當期市面土地基準地價作為基期價格進行產權比例的核算，而后期無論基準地價如何變更，都不應影響政府的初始投資比例值，只可能對退出時產權利益的補貼有所影響。假設武漢市政府在2007年出售了一套建在市區Ⅰ級住宅用地上的面積為60㎡的共享式產權經濟適用住房，按照5 848元/每平米的基準地價所劃撥的土地實際價格，可換算成約35萬元的政府出資額。假定購房者出資15萬元購買該房，則政府擁有約為70%比例的產權。

2. 按照成本原則確定購房者產權份額。若欲確定購房者在共享式產權經濟適用住房中所占的產權份額，首先，要明確該房產的實際售價(勢必含有政府產權份額所對應的土地出讓金部分);其次，要確定購房者在買房時的實際出資額，即購房款(不低于建設成本的部分)。

第一，共享式產權經濟適用住房的價格由建設成本和土地出讓金構成。根據《經濟適用住房管理辦法》第二十條規定:“確定經濟適用住房的價格應當以保本微利為原則……房地產開發企業實施的經濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定;市、縣人民政府直接組織建設的經濟適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤”。當由政府作為供應主體時，傳統經適房的價格可近似等同于其建設成本支出，包含征地拆遷費、勘察設計費、建安工程費、基礎設施配套費、占以上四項之和1%-3%的管理費、貸款利息及稅金(可減免，若政府未減免稅金則應按比例提出對應份額的產權)七項，購房者只須繳納等同于建設成本的房價便可取得傳統經適房的占有權、使用權及有限產權。此外，若有房地產開發企業參與其中，須另外計入控制在3%以內的企業利潤加成。

由于共享式產權經濟適用住房政府與購房者共享產權，其房價勢必會在傳統經濟適用房價格的基礎上再計入政府出資額，即受市場影響的土地出讓金。同理，以房地產開發企業為供應主體的共享式產權經適房的建設還應額外計入低于3%的利潤加成。作為保障性住房房源的經濟適用住房，其開發、建設過程一般會由政府部門嚴格把關，并采取成本原則計算其售出價格。在政府及房管部門嚴格的審察監管制度下，不法投機行為得以有效規避，因此經適房的建設成本通常比較穩定。而此處提及的土地出讓金，即為前文所述之基準地價，應采取在市場基礎上由政府指導定價的形式獲取。

第二， 購房者按照高于建房成本的實際出資額(任意比例)享有有限產權。在借鑒國外先進經驗以完善我國經濟適用住房共享式產權的比例劃定標準時，不妨參照英國住宅體系中的共享產權(shared ownership)住宅，采取由政府提供補貼以滿足差額、消費者則按任意比例出資的形式來確定二者對房屋產權的劃分，進而滿足多層次、多形式、多需求的受保群體。但必須強調的是，在借鑒過程中萬不可盲目照搬照抄，而應依據我國實際國情予以適當變形。例如為了提高準入標準，避免利益尋租現象，充分發揮共享式產權經適房的保障作用，可強制規定購房時實際出資的最低限額。比如在購買共享式產權經適房時，規定購房者的實際出資額必須大于房屋建設成本價，其余未得產權(政府部分)的租金則應按照產權比例并結合市場租金標準進行確定，由購房者定期足額繳付。此外，政府根據受保家庭的困難程度考慮給予一定數額的租金補貼。

以2009年武漢市經濟適用住房集中成交平均價格為例，假設購買一套面積為60㎡的經適房，其成交價格預計約為16.95萬元。已知該房建在市區Ⅰ級住宅用地上且與政府共享產權，則應根據該地塊基準地價3 051元/平方米計入政府出資額約18.31萬元，于是該經適房的實際總房價應為成交價格與政府出資之和35.26萬元(不計利潤)。因此購房者若全額支付該房產的建設成本費16.95萬元，則可獲得約48%比例的有限產權，政府則按比例享有52%的產權份額。

二、 共享式產權經濟適用住房在使用過程中“產權共享”的體現

(一) 購房者向政府繳納非己產權部分的租金

目前，我國試推行經濟適用住房共享式產權(包括經濟適用住房租售并舉)的城市，均采取由政府定價的方式對購房者應繳房租予以確定。基于經濟適用住房最基礎的保障性原則，租金價格普遍較低，于是便引起了社會上很多不法投機者的利益尋租行為，造成保障性資源的浪費與流失。針對這種情況，在適當引入市場調節機制的基礎之上，結合政府的宏觀調控作用，筆者認為應分為兩步對應繳房租的金額進行確定。

1.確定共享式產權經濟適用住房的租金比例值。由于購房者購買的經濟適用住房實屬于有限產權共享式，其實際享有的產權比例僅為購房出資額占總房價的比值，并非完全產權。因此在房屋的實際使用過程中，購房者應對非己部分的產權(政府部分)定期繳納租金。鑒于經適房的保障作用，這類租金的定制一般不易過高，而應在市場租金價格標準的基礎之上進行下調，由政府及相關房管部門研究得出合理的租金比例值(應繳房租與市場標準房租的剛性比例值)，并配合相關政策法規予以硬性規范。與此同時，政府可適當提供一定數額的租金補貼，以求對購房者給予保障性支持。

2.以租金比例值結合當期市場租金共同決定房租。購房者應繳租金比例值(應繳房租與市場標準房租比例值)的剛性規范，必然能夠在后期使用過程中促使租金核算工作流程化、簡明化，從而在一定程度上減少利益糾紛的產生。購房者應繳房租的金額只須按照該比例值，結合同期同地段商品房市場租金價格計算即可，若市場租金上升則購房者應繳租金隨之上漲，反之則下降。例如我們假設某地段一套面積為60㎡的經濟適用住房，售出后購房者與政府按照4:6的比例共享產權。在后期使用過程中，購房者就需要對政府60%的產權部分定期繳付租金。如果已知同期同地段商品房的市場平均租金價格為每月20元/㎡，政府規定購房者應繳租金與市場租金的剛性比例值為15%，則購房者應繳租金的數額為20×15%×60×60%=108元/月。因此，已取得40%產權的購房者在后期的租住過程中只須每月向政府繳納租金108元，方可繼續享有完全使用權。

(二) 物業管理費與公共維修費采取分攤制

1.購房者承擔物業管理費用，定期向物業公司繳納物業費。共享式產權經濟適用住房自建成至投入使用的漫長過程中，政府并沒有實際參與，而購房者雖沒有取得完全產權，但卻實際享有完全占有權及使用權。眾所周知，物業費是針對小區住戶征收的一種有償服務費用，因此由完全占有及使用住房并實際居住在房屋內的購房者全額支付是非常合理的;從另一個方面來看，物業費實際上就是購房者生活成本的一個組成部分，政府當然要發揮對購房者的保障作用，但無須負責到底乃至替其支付。

至于物業費的繳收單位，可由政府實施招標以選定合適的物業管理企業負責。物業公司將定期收繳來的租金按照與政府事先約定的比例提取報酬，同時預留出一定份額的公共維修費用并納入維修專項基金，剩余部分則悉數上交當地直屬住房保障中心或管理部門作為保障性住房專項資金，用于經濟適用住房的后期維修管理或其他保障性住房的開發建設。

2。政府負擔公共維修費，于建房伊始設立專項維修基金。政府應基于發揮其保障作用的義務主動承擔公共維修費。這里所提及的公共維修費，并不是物業管理費中所涵蓋的對于物業共用部位、共用設施設備的日常運行維護費用，以及針對小區內大型公共部分的維修費用，而是包括對于物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用②，是由政府在經濟適用住房籌建初期劃撥并建立的專項維修基金提供，不計入物業服務支出或物業服務成本的費用。而且需要注意的是，一次性的資金劃撥并不能保證后期的永久性使用，因此政府在征收其產權份額對應的租金后，應該按照特定比例定期提取公共維修費專用款項，交由物業管理企業作為專項維修基金的長期性補給(該流程中物業管理企業的工作職責應與上述租金收繳過程中的職責相一致)。

綜上，在共享式產權經濟適用住房物業管理費與公共維修費的分攤問題上，不應也不宜引入共享式產權的劃分比例來解決問題，而是應當采取分攤制原則，倡導雙方“各司其職”。原則上來講，購房者購買的共享式產權經適房并不完全屬于個人，物業費與維修費理應與該房的共同所有者——政府按產權比例共同分攤，借以體現權責分明、利益明晰的特點。但實際情況不然，購房者在實際享有經適房的完全占有及使用權力的同時，政府的保障作用其實已經得到了充分體現，即保證了受保對象的“住有所居”;再者，在購房者繳納租金并入住經適房的過程當中，地方政府也會為其提供一定比例的租金補貼作為保障性支持。因此，由購房者完全負擔物業費并非政府保障性功能的缺失抑或丟責任、甩包袱的表現，所以更不應也沒有道理借由保障性住房的幌子讓政府替購房者“消費”買單。

三、 共享式產權經濟適用住房的退出

針對經濟適用住房的退出，《管理辦法》做出如下規定:“上市轉讓經適房，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購;購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。”該條款實際并未對經適房退出時應補齊的價款作出明確規定;再者，由于普通商品房的價格構成里包含了開發商的巨額利潤，以及在市場競爭條件下過高的土地出讓金(通過招標掛方式取得的土地價格必然會因為市場影響而高于政府指導價格)，利用差價計算應補價款就難免會造成補繳金額或補償金額偏高，因此無論是對于購房者還是政府而言都是顯失公平的。對此筆者認為，針對共享式產權經濟適用住房的退出，應該分為兩種情況，通過定量的方式對應補價款進行核算。

(一)購房者購買剩余產權，政府退出

當受保家庭收入提高，具備支付剩余產權的能力且愿意購得全部產權時，可以采取購買政府產權份額的方式獲取經適房的全部產權，使其變為完全自有的私產，或者將其上市轉讓交易。購房者有意購買剩余產權時，由政府出面聘請房產估算中心對經適房的現期價格進行重新評估。評估時應在結合當期市場狀況，包括當期基準地價以及房屋使用折舊費等的基礎之上引入政府的產權比例份額，再代入公式計算補繳價款。即:

購房者補繳價款金額=重估房價×政府產權份額

此時須注意兩點:首先，購房屬于個人投資行為，無論房價漲跌與否都應該自擔風險;再者，這里所提到的重估房價并非市場上同類商品房售價，而是基于市場原則下的經濟適用住房價格，即為當期基準地價與原建房成本之和在扣除房屋使用折舊費后所得的價格，理應嚴格遵循“即買即算”原則。

(二)購房者退出，政府優先回購

購房者境況變好，收入增加直至不符合保障標準時應主動退出;且購房者在向市場出售其產權時政府理應優先回購并補齊收益。這里同樣需要以重估價格為標準，并結合購房者的產權比例份額計算補償價款。即:

政府補償價款金額=重估房價×購房者產權份額

再次引用上文2009年某60㎡經濟適用住房的例子，政府與購房者分別以48%和52%的比例共享產權。假設已知該經適房的原建房成本為16.95萬元，基準地價為18.31萬元，則其總房價應為35.26萬元(不計利潤)。五年后，購房者收入提高欲退出轉而購買商品房，提出向政府出售其52%的產權。假定屆時該房所在地段基準地價漲至21.31萬元，房產估算中心測算得到的房屋折舊費為1.45萬元。此時，若綜合以上數據便可以得出重估房價為21.31+16.95-1.45=36.81萬元，再結合上文公式及購房者52%比例的產權份額，就不難計算出政府應對購房者補償的價款金額19.1412萬元。

另外，若購房者一方面不愿購買政府手中的剩余產權，另一方面也不愿退出的話，政府應適時發揮其宏觀調控作用強制騰退;如若確實存在特殊情況暫不能騰退的，則應按照市場上同時期、同地段的商品房租金標準繳納全額租金，并不再享有政府給予的租金補貼。

四、 結語

縱觀目前我國的保障性住房市場，經濟適用住房共享式產權作為一種新興的保障形式，擁有著極大的發展潛力和發展空間，同時也是我國住房保障深入改革的必然趨勢。因此，明確指出經濟適用住房共享式產權比例的劃分標準、分擔形式及合理退出等問題，對于日后經濟適用住房的分配、使用、流轉及退出等，均具有非常重要的指導意義，這同樣也是本文創作的初衷。

注釋:

① http://house.ifeng.com/news/yaowen/detail_2010_03/11/365502_0.shtml.

② http://baike.baidu.com/view/1168513.htm?fr=ala0_1.

參考文獻:

[1] 經濟適用住房管理辦法[Z].[s#8226;n]，2007.

[2] 上海市經濟適用住房管理試行辦法[Z].[s#8226;n]，2009.

[3] 牛毅.經濟適用房的產權研究[J].產權導刊，2006(7).

[4] 賈廣葆，馬似鵬.共有產權:經濟適用房新模式[J].上海房地，2007(8).

[5] 陳明.共有產權經濟適用房:保障性住房建設的新探索——淮安市經濟適用房建設的實踐及其得失[J].北方經濟，2008(19).

(責任編輯:石樹文)