2008年以來國家政策對房地產(chǎn)市場影響效果分析

摘要:2008年金融危機(jī)之后，國家對經(jīng)濟(jì)下滑的擔(dān)心，使得房地產(chǎn)市場的政策發(fā)生了大轉(zhuǎn)變，由金融危機(jī)前的緊縮性政策轉(zhuǎn)變?yōu)槲C(jī)之后的擴(kuò)張性政策。這樣大幅度的調(diào)整雖然在一定程度上對房地產(chǎn)市場造成了影響，但是都沒能達(dá)到預(yù)期效果。造成這種狀況的原因主要來自三方面，涉及人們的預(yù)期，制度的不完善，政策本身。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場;預(yù)期;土地財政;國家政策

中圖分類號:F293.30文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2010)18-0138-02

據(jù)國家統(tǒng)計局測算，房地產(chǎn)行業(yè)在中國固定資產(chǎn)投資中所占比例已達(dá)1/5，上下游共涉及50多個行業(yè)。房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。當(dāng)2008年金融危機(jī)來臨時，在出口不振、消費不足的背景下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大幅的震蕩，中國經(jīng)濟(jì)迅速下滑的風(fēng)險將加大。于是，政府加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。造成了2007年至今房地產(chǎn)市場政策的強(qiáng)烈反差。

一、2007—2009年房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r的統(tǒng)計

本文先從國房景氣指數(shù)[2]這個綜合指標(biāo)出發(fā)，從整體上把握2007年至今房地產(chǎn)的走勢。統(tǒng)計結(jié)果表明:在2007年11月，國房景氣指數(shù)達(dá)到了近兩年的最高點，之后便一路下滑，甚至下降到100以下，出現(xiàn)了衰退，在2009年3、4月份達(dá)到最低點，然后逐漸上升，在2009年8月，國房景氣指數(shù)達(dá)到100，至今處于上升狀態(tài)，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)繁榮景象。

房屋價格是對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的反應(yīng)。統(tǒng)計2008年4月至2009年11月份的全國房屋銷售價格指數(shù)，通過同比分析，我們發(fā)現(xiàn)2008年房屋價格整體上高于2007年，在2009年初，房屋的價格開始下降。在環(huán)比分析中，我們發(fā)現(xiàn)從2008年8月起房價逐月走低，直到2009年3月房價才逐漸回升。同時，我們注意到:二手房價格在2008年五六月出現(xiàn)了下降，之后反彈，并滯后新建住宅價格兩個月開始出現(xiàn)價格的下調(diào)。由以上分析，可知房屋價格指數(shù)的變化趨勢和我們觀測到的國房景氣指數(shù)變化趨勢基本一致。

人們對房屋價格的變化會做出什么樣的反應(yīng)呢?我們將通過對房屋銷售面積和閑置狀況的統(tǒng)計分析，得出判斷。2007年，全國商品住宅銷售面積6.91億平方米，同比增長24.7 %，比上年上升11.6個百分點;商品住房空置面積繼續(xù)下降， 12月全國空置商品住房6 756萬平方米，同比下降16.6%，降幅較上年加快8.6個百分點。2008年全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅銷售面積下降20.3%;商品房銷售額24 071億元，同比下降19.5%。其中，商品住宅銷售額下降20.1%。截至12月末，全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長21.8%。其中，空置商品住宅9 069萬平方米，同比增長32.3%，增幅提高9.4個百分點。2009年1-11月，全國商品房銷售面積75 203萬平方米，同比增長53.0%。其中，商品住宅銷售面積增長54.4%。1—11月，商品房銷售額35 987億元，同比增長86.8%。其中，商品住宅銷售額增長91.5%。

房地產(chǎn)市場的銷售情況及住房閑置率在07年增長較快，在2008年的次貸危機(jī)之后，銷售情況急劇惡化，使得2008年底銷售面積同比下降19.7%，商品房閑置面積同比增長21.8%。在一系列政策措施的刺激之下，2009年的狀況得到改善，對1—11月的統(tǒng)計表明，全國商品房銷售同比增長53.0%，商品房銷售額同比增長86.8%。

2007年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25 280億元，同比增長30.2%，比上年提高8.4個百分點。其中，商品住宅投資18 010億元，同比增長32.1%，比上年提高6.8個百分點。2008年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資30 580億元，同比增長20.9%，增幅比1—11月回落1.8個百分點。其中，商品住宅完成投資22 081億元，同比增長22.6%，回落2.6個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為72.2%。2009年1—11月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資31 271億元，同比增長17.8%，增幅比1—10月提高1.2個百分點，比去年同期回落4.9個百分點。其中，商品住宅完成投資22 369億元，同比增長15.7%，比1—10月提高1.6個百分點，比去年同期回落9.5個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.5%。

從以上數(shù)據(jù)[3]可知，2007—2009年房地產(chǎn)市場的投資雖然在不斷增加，但是2008年投資增速較2007年減緩了，2009年下半年，房地產(chǎn)的投資增速。

二、金融危機(jī)前后房地產(chǎn)市場政策匯總分析

通過總結(jié)2004年10月至2007年12月國家的對房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策，從中能明顯感受到國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控的力度。一方面體現(xiàn)在政策出臺的頻繁程度，另一方面表現(xiàn)在調(diào)控的幅度。從經(jīng)濟(jì)理論的角度出發(fā)，國家一系列的緊縮政策，將使得市場的需求下降，房價下低，房地產(chǎn)市場回歸正常。可是從2007年的房經(jīng)指數(shù)可知，房地產(chǎn)市場逆著國家的緊縮政策而上，房地產(chǎn)市場不斷升溫。為什么宏觀政策失效了?這在于人們的預(yù)期發(fā)生了變化。在2004年下半年，開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控時，市場遵循經(jīng)濟(jì)理論，出現(xiàn)了短暫的降溫，可是不久后就回歸了，而且不斷升溫，雖然國家出臺了一系列緊縮政策，可是房價仍然只升不降。

在2008年9月次貸危機(jī)爆發(fā)后，為了降低次貸危機(jī)對房地產(chǎn)市場的沖擊，在百日內(nèi)國家多次采取擴(kuò)張性貨幣政策和財政政策，主要體現(xiàn)在降低存貸利率，下調(diào)準(zhǔn)備金率。一方面，意在降低人們的儲蓄收入鼓勵人們投資消費，另一方面，意在降低人們還款壓力，刺激人們消費，同時降低了投資者的投資成本，促進(jìn)投資。尤其是10月27日和11月1日的政策直接針對房地產(chǎn)。在不考慮其他因素的情況下，按照經(jīng)濟(jì)理論分析，國家在百日內(nèi)實施的這一系列政策，將刺激房地產(chǎn)市場的投資和消費。但從之前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知，國家政策沒能達(dá)到預(yù)期的效果，2008年8月房價逐月走低，直到2009年3月房價逐漸回升，在2008年房屋銷售情況惡化，房屋閑置面積增大。原因之一在于，連續(xù)的降息政策使購房者對進(jìn)一步降息的期待心理加重，觀望情緒可能不斷上升。

三、政策實際效果與預(yù)期之間差距的探究

從以上兩部分的分析可知，國家相關(guān)政策沒能很好達(dá)到預(yù)期。本部分將探索相關(guān)原因。

第一，政策本身具有滯后效應(yīng)。如，針對2005年房價上漲、投資快速增加出臺的一系列政策措施，并沒能抑制當(dāng)時房地產(chǎn)市場上漲的趨勢，反而加劇了金融危機(jī)時市場的衰退。第二，預(yù)期對人們的行為的影響。從2005年至今，國家對房地產(chǎn)市場的政策頻繁變化，使得人們在政策發(fā)布前，人們或是已經(jīng)預(yù)料到，或是覺得還會變化，在政策公開前已經(jīng)完成了對經(jīng)濟(jì)行為的調(diào)整。從而，使得經(jīng)濟(jì)政策不能按政府的目標(biāo)對經(jīng)濟(jì)造成影響。此外，人們普遍認(rèn)為土地的供給缺乏彈性，未來人口和收入的增長，城市化的推薦必然擴(kuò)大需求，由此認(rèn)為未來的價格將會高于當(dāng)前水平，在經(jīng)濟(jì)高漲、房地產(chǎn)繁榮時這種預(yù)期更為強(qiáng)烈。2004以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮強(qiáng)化了這種預(yù)期，2008年的金融危機(jī)沒能引起人們預(yù)期的根本性變化。第三，房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮，使得它成為了人們保值增值的理想投資工具。近年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫了，房價開始一輪又一輪的攀升。即使在次貸危機(jī)期間，房價也沒出現(xiàn)大幅度下降。有限的投資渠道，使得人們理所當(dāng)然將房地產(chǎn)視為保值增值的唯一工具，進(jìn)而推動房價的不斷上升，房地產(chǎn)出現(xiàn)持續(xù)的繁榮。第四，政府對房地產(chǎn)市場的頻繁舉措，促進(jìn)了寡頭壟斷房地產(chǎn)市場的形成，政府對于房地產(chǎn)市場干預(yù)不斷增強(qiáng)，使得追求利潤最大化的房地產(chǎn)企業(yè)，通常采用聯(lián)合重組的方式來增強(qiáng)與政府之間的市場談判力量。基于此，政府的參與導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場寡頭壟斷市場結(jié)構(gòu)的形成，進(jìn)而推高了房地產(chǎn)市場。第五，政府喜好短期行為。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠在短期內(nèi)拉動當(dāng)?shù)谿DP和稅收的增長，從而顯示自己的政績。追求短期效果的政府傾向于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的繁榮。第六，“土地財政”的存在，近年來，拍賣土地的收入已成為重要的財政來源，這使得政府不斷推高地價，以獲得豐厚的財政收入。土地價格的上漲最終引起房地產(chǎn)成本的上升。

從以上分析可知，房價高居不下的原因是多方面的，但可以歸納為三個方面:政策本身、消費行為中的預(yù)期、政府制度的不完善。為了使得中國房地產(chǎn)市場回歸，我們應(yīng)該針對各個原因采取相應(yīng)的措施:對于政策本身的缺陷，我們應(yīng)盡能通過和其他政策的結(jié)合使用，盡可能縮短其滯后時間;針對預(yù)期，我們需要通過增加政府的可信度、政策措施的穩(wěn)定度來實現(xiàn);通過對某些不合理體制的改革，降低政府行為對市場經(jīng)濟(jì)的影響。

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Effect Analysis of the National Policies since 2008 on the Real Estate Market

LIANG Jiao

(Department of International Economics， Center for International Economic Research，

Southwest Jiaotong University， Chengdu 610031， China)

Abstrac: After 2008 financial crisis， the state worried about the economic downturn，which caused a major policy shift in the real estate market， from tightening before the crisis to expanded after.Although this adjustment significantly to some extent had an impact on the real estate market， but failed to achieve the desired results.The main reasons for this come from three respects，including people’s expectations， the system’s imperfections， the policy itself.

Key words: real estate market;expectation;land finance; national policies[責(zé)任編輯 陳丹丹]