中小城市房地產營銷策略

摘要:隨著房地產行業的膨脹，競爭愈發激烈，而營銷階段在房地產全過程中有著非常重要的地位，科學的營銷策略必然為公司創造良好效益。

關鍵詞:中小城市 房地產營銷

0 引言

近年來，房地產已經成為我國經濟增長的引擎和支柱行業，由于其利潤遠遠高于其他行業，越來越多的企業涉足房地產業，由此引起的激烈競爭是在所難免的。特別是在中小城市中，其市場容量有限，極易飽和，有效的營銷策略在房地產的市場占有率上起著關鍵的作用。因此，加強中小城市的營銷管理顯得尤為重要。

1 中小城市房地產營銷的誤區

縱觀國內的中小城市房地產市場，由于起步較晚，相對于一線城市而言，其房地產經營開發的理念比較滯后，特別在市場營銷觀念上存在誤區:

1.1 誤區一:忽略前期的市場調研 很多房地產開發商認為市場調研不重要，盲目拿地搞開發，等樓盤開發結束后才發覺自己開發的樓盤不適合當地消費者的口味，導致銷售不暢，大量樓盤積壓。

雖然很多房地產企業也開始做市場調研，但是調查方面缺少真實性。很少進行實地調研，需求方面也缺乏專業咨詢，對購買者和競爭者都缺少嚴密的分析。這在一定程度上制約了房地產營銷水平的提高。

1.2 誤區二:以廣告代替營銷推廣 房地產市場營銷活動作為一個開放系統，由諸多要素構成，而現在部分房地產營銷策劃公司喜歡做廣告和促銷，投入大量的財力物力，期望通過強勢的宣傳達到快速銷售的目的。但是，廣告并不是決定性因素，真正有效的營銷方案應該是全過程的營銷設計方案。

1.3 誤區三:忽視房地產的商品屬性 開發商不應片面的按照自己的想法去構筑所謂理想的商品房，然后再盡力去引導這種潮流。在看待房地產時，要融入營銷的理念，以商品的概念看待房地產。任何一個開發商只能創造賣點來吸引消費者，但是不可能代替消費者的意愿。項目自身的品質是非常重要的，只有被消費者認可的樓盤才是優秀的。

1.4 誤區四:物業管理不納入營銷范疇 目前，部分中小城市的房地產開發商有這樣一種觀念，就是物業管理屬于房地產開發之后的事情，它并不屬于營銷范疇，其實這是一種目光短淺的見解。現在國內許多一線城市的房地產企業都非常重視物業管理在營銷中的作用，在開發的全過程中，讓物業管理提前介入，有些房地產企業還把優秀的物業管理作為房地產市場營銷中的一個賣點。

2 中小城市房地產企業的營銷策略

2.1 對房地產項目進行準確的定位 在房地產項目營銷前期，主題定位關系到整個項目的成敗。只有良好的主題定位，才能夠適應房地產市場的需求結構，解決房地產市場供求的結構性失調問題。定位是市場營銷的中心，是戰略性市場營銷和戰術性市場營銷的整合點，房地產企業在每一個項目具體開發前就必須明確市場概念定位、形象定位、品牌定位、競爭定位、價格定位、銷售網絡與方式定位，并將其整合化形成整合定位。只有這樣，才能使自己開發的項目成為市場亮點，具有競爭力，更好的占有市場。

2.2 采取合理的定價模式 價格是房地產項目策劃中直接營銷盈虧狀況的決定性因素，這是房地產營銷的核心。在實際交易中，只有消費者認為其付出的成本較為合理，才能使交易成為現實。開發商應該根據消費者愿意支付的理論價格反推房地產開發的成本，這樣形成的售價才能更容易地被消費者接受。

2.3 加強全面質量管理 目前消費者都日趨理性，一般的概念炒作很難使他們動心，這就要求房地產企業在開發運營中要以高質量的產品保證利潤的獲得。這里的房產質量不僅包括建筑物的建筑質量，還包括開發商向購買者提供的服務水準，以及地理位置、房型的設計、房屋的平面布局和功能分區、配套設施的完善和樓盤的環境等所有決定物業市場價值的因素。

2.4 樹立品牌競爭 在激烈的市場競爭中，消費者越來越看重品牌，房地產市場形象已成為推動企業發展的一種動力，成為房地產企業效益的源泉。房地產企業的品牌傳播者應該準確的把握和預測未來社會生活方式的特征與消費潮流，充分尊重消費者的利益，塑造出被消費者普遍認可的品牌。

3 結論

房地產市場更復雜多變，中小城市房地產企業競爭不斷加劇，面對的消費者也更加理性，這一切要求房地產企業重視產品營銷，認真分析目前存在的營銷誤區，樹立科學的市場營銷意識，準確地認識房地產市場本身的經濟背景、運作規律及諸多相關因素，這樣才能抓住機遇，駕馭市場，不斷取得新的成功。

參考文獻:

[1]孫斌藝.現代房地產市場研究理論與方法.上海人民出版社.2003.

[2]樓江.房地產市場營銷理論與實務.同濟大學出版社.2003.