宅基地使用權制度的弊端與完善

摘要:農村宅基地使用權制度是農村土地制度的重要組成部分，隨著經濟的發展，社會的進步，農村宅基地使用權制度出現了一些不合時宜的缺陷，本文將在法律層面對農村宅基地使用權制度進行簡要的分析論述。

關鍵詞:宅基地使用權 用益物權 缺陷 完善

中國是一個農業大國，土地是人們生活之本，而農村的土地制度更是一項關系到每一個農民的切身利益的根本制度，同樣它也關系著一個農業大國的長期的穩定與發展。農村宅基地使用權制度是我國特有的一種用益物權制度，它在我國經歷了50多年的演變。隨著經濟的發展，經濟制度的完善，現行的農村宅基地使用權制度出現了許多不合時宜的地方，主要有:①我國現行的宅基地使用權限制流轉;②在我國農村宅基地閑置的現象普遍存在;③缺乏較為完備的宅基地使用權回收制度。以上幾點是我國農村宅基地使用權存在的主要弊端。而隨著農村經濟的發展以及城鄉一體化發展的需要農村宅基地使用權制度更加需要與時俱進，與大環境相適應，這就需要對這一土地制度進行完善。

1 允許農村宅基地使用權有條件的自由流轉，建立宅基地使用權流轉法律制度

“中國不到世界10%的耕地，需要承載世界22%的人口，面臨的人地矛盾是世界上最尖銳最突出的。現在，中國的人均耕地面積僅有1.43畝，不到世界平均水平的一半，而且預計到2030年，中國的人口將達到16億。”由此可見我國耕地面積緊缺，宅基地需求量嚴重不足。由于我國是一個人口眾多、地大物博的國家，各地情況差異很大，在“空心村”出現了大量的宅基地閑置的現象，而在人口密集的省市農村已無大量的宅基地可分，因此基于這樣現狀，我國對宅基地使用權應采取有條件的自由流轉。即針對那些閑置的宅基地使用權可以在農村集體內部自由流通，這樣保障了集體經濟組織內部成員的優先受讓權;針對通過合法手段取得的多處宅基地的村民來說可以在保障自己住宅的前提下，轉讓其他宅基地使用權;而對于那些在城市內擁有自己的住房、穩定的工作，享受社會保障的村民來說，可以允許其在農村的宅基地使用權流轉。我國的政策是“地隨房走”，因此在農村亦應貫徹這種制度，即宅基地使用權只能連同地上的房屋一并轉讓。但是針對我國宅基地緊缺的地方應當禁止宅基地使用權的轉讓，因為這樣會有損本集體內部成員的利益。根據安徽省休寧縣農村宅基地管理辦法(試行)第二十五條規定:“農村村民因房屋買賣、交換、繼承、贈與、分戶等原因，房屋權屬變更導致宅基地權屬發生變更的，接受現有住房的農村村民，必須符合申請使用宅基地的條件，經村民委員會同意，鄉鎮人民政府審查，在30日內到縣國土資源行政主管部門辦理權屬變更登記手續，換發《集體土地使用證》。”因此在我國現行的制度下，各地方政府根據本行政區域的經濟特點，制定了適用于行政區內的土地政策。所以，筆者認為宅基地使用權流轉的對象是本集體經濟組織的閑置宅基地，并且流轉的宅基地不能改變原有的宅基地使用用途。

2 合理規劃農村土地，杜絕“空心村”、“限制地”的存在

在我國現階段，對于城鎮居民取得住房采取的支付對價的政策，支付對價的政策極大促進了經濟的發展，活躍了房地產市場，而在農村實施的是無償取得宅基地制度，這樣不僅有失公平同時也給社會的穩定注入了不穩定的因素。由于無償取得宅基地使用權制度是引起農村大量居民多占地而導致宅基地閑置的原因之一，尤其在近幾年來，土地的價值急劇攀升，大大增加了農民對土地多占的欲望，大量非法多占土地現象普遍存在，因此筆者認為，在我國農村應實行有償取得宅基地使用權制度，而這里的有償取得制度僅適用于本集體經濟組織內部成員取得宅基地的，而對于上述所說的“閑置地”的流轉則需要支付的相應的對價，即可執行我國城市房地產交易政策，這樣既可以杜絕了農民多占土地、閑置土地以及出現“空心村”的現象。有償取得農村宅基地使用權制度打破了傳統的經濟模式，將農村宅基地使用權納入市場經濟中，進行資源配置，開拓了農村的市場，有償取得農村宅基地使用權不僅加快了城鄉一體化的進程，而且還推動農村經濟的發展，促進了農村房屋交易市場的發展。

3 完善宅基地使用權的回收制度

為了防止農村土地的流失，宅基地的閑置，就必須建立和健全宅基地使用權的回收制度。隨著農村城市化的進程不斷地加快，農村村民到城市務工的逐年增多，而將戶口遷移到城市并在城市里購置房屋居住的村民也不占少數，這些居民已不再屬于農村集體組織成員，而其在農村的住宅也被閑置下來;同時農村村民占有超出規定面積宅基地也應該采取相應的宅基地回收制度，以確保公平。而對于附著于宅基地上的房屋亦屬于回收范圍之內的，但是需要向房屋所有人支付相應的回收費用。建立回收制度的目的是為了農村土地的合理有效的利用，而回收的所需支付的費用應該是集體組織支付，回收后的宅基地集體組織可以自用，也可以用于恢復耕地用于勞作。在我國現階段各級地方政府根據自身的情況建立了相應的宅基地使用權回收機制比如安徽省休寧縣政府建立宅基地退出補償機制，鼓勵農民將空閑或多余的宅基地退出，給予每平方米10元的補助，復墾的耕地使用權歸復墾人經營。由此可見，農村宅基地使用權的回收制度并不是無章可循的，它的確立是符合農村發展需要的，是符合建設新型農村的需要。

4 完善宅基地使用權的回收制度

通過建立權屬登記制度保護土地權利人的合法權益。國土資源部《關于進一步加快宅基地使用權登記發證工作的通知》(國土資發[2008]146號)明確規定，嚴把宅基地使用權登記關口。這部規定是由國務院國土資源部發布的，它僅是一個部門文件，其并為上升至法律程度，我國《物權法》確立了宅基地使用權登記制度，但是還不完善，為防止在流轉利益的驅動下農民哄搶宅基地、惡意多占等等現象的出現，實行嚴格的強制登記制度，對農民宅基地使用權的歸屬和面積，應當得到集體經濟組織和土地管理部門的雙方認可，對于繼承房屋等原因繼續使用原宅基地、同時符合宅基地使用權申請條件的集體組織成員，可以不再經過在基地使用權的申請程序而直接變更宅基地使用權人，而對于交易取得宅基地使用權的土地必須到登記機關進行登記，這樣不僅將農村宅基地納入到法律的軌道之中，同時也保護了善意第三人的利益。

土地是人們的生活之本，對于擁有億萬農民的大國來說更是治國之本，土地制度在歷朝歷代都是重中之重，而在經濟快速發展的今天，全面推進城鄉一體化的大背景下，宅基地使用權的問題已經成為限制經濟發展的瓶頸。

參考文獻:

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[3]國土資源部.《關于進一步加快宅基地使用權登記發證工作的通知》(國土資發[2008]146號).

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