保障性住房建設融資問題及解決辦法

摘要:隨著房價不斷飆升，而收入卻沒有明顯的增加，住房問題越來越成為人們關注的焦點，為解決中低收入的住房問題，國家不斷加強保障性住房的建設，而政府最難解決的就是保障性住房建設融資問題，本文就此分析了問題的原因，提了一些建議。

關鍵詞:房價 保障性住房 建設融資

1 保障性住房建設融資的現狀及問題

住房保障是社會保障體系的一個重要組成部分，它關系到整個社會的和諧與穩定發展。保障性住房以政府投資建設為主，以一定的方式對建房機構提供補貼，引導開發商、銀行等幫助建設，并以較低的價格向中低收入人群出售或出租。自從1998年實施房改以后，我國初步建立了以經濟適用房、廉租房、限價房、棚房區安置房為主的保障性住房公給體系。此類住房不以盈利為目的，需求對象支付能力低。

隨著城市生活水平的提高，城市人口將進一步增加，根據我國中長期社會經濟發展的目標可知2020年城市化水平將達到56%-58%，這就意味著每年城市將新增約1800萬左右，再加上城市人口的自然增長，未來我國城鎮人口將會逐年增加，同時，中低收入人群的數量也在增加，這將進一步加大政府的財政壓力，于是建設保障性住房必須有很好的融資途徑，雖然目前政府有一些融資途徑，如:①地方政府預算;②土地使用稅的10%(扣除開支);③住房公積金(針對職工的免稅強制性住房儲蓄計劃)凈收益;④廉租房所得凈收入;⑤中央政府撥款及其他資金來源可包括銀行貸款、房地產商注資及發行債券。但還存在如下融資困難的問題。

1.1 廉租房集資困難最大

廉租房主要面對的是低收入人群，是由政府組織建設和引導的一批房源，按照家庭的收入和負擔能力實行反向遞減補助租金，這樣政府除了承諾長時間內維持低水平的租金收益外，還必須放棄賣地的收益，并且還承擔建設成本，這樣給政府造成很大的財政壓力。相比之下，經濟適用房及限價房在建成后即可出售，資金回籠快，在政府向開發商給出一定的優惠條件下，一部分開發商為了提高自己的商譽，鞏固與政府的關系而參與到政策性住房項目中。此外，還可結合銀行，獲得建設資金。

1.2 保障性住房的空間布局問題對融資的影響

關于保障性住房建設如和布局的文獻很少，孫施文分析保障性住房如果建在高地價，高房價的城市中心地區，那是有悖于邏輯的經濟合理性和土地的使用效率原則，并且會減少政府的財政收入(土地收益的下降，稅收的減少等)，降低政府在保障性住房建設中的預算，若將保障性住房建在房價最低的城市邊緣甚至外圍，那將會造成城市交通量的增加，使低收入者的收入進一步惡化，交通成本增加，甚至有法國“貧民窟”的可能。這樣又增加了基礎設施建設的成本，降低了開發商投資的積極性，銀行參與的熱情。所以保障性住房應該建在哪是一個關系到保障性住房資金來源的重要因素。

1.3 地方政府融資不足的問題

對于中低收入這個龐大的群體，住房的需求量非常大，而在2010年我國限價房、經濟適用房、廉租房的建設融資需求8000億元，但實際上保障住房建設投資僅為4700億元，由于經濟危機的影響，房地產行業不穩定，政府土地出讓金收益波動較大，公益金增益受到限制，政府財政預算壓力大，中央撥款有限等因素造成了融資需求與供給的巨額缺口。

2 保障性住房建設融資的需求預測

隨著我國城市規模的不斷擴大，未來城鎮人口將會逐年遞增，與之相適應的住房需求也呈遞增的趨勢。參考周京奎博士以及薄連明博士的文章中的部分預測數據可推算我國保障性住房建設融資的需求額，分析如下:對于2011年，我國城鎮人口年增量約1605萬人，人均居住面積約30平方米，這樣新增加的人口需求住宅面積約為4.815億平方米，關于城鎮因拆遷而增加的居民住房需求目前沒有見到任何公開的“官方統計”，只能進行推算。據統計，截止到1997年底，我國城市實有住房面積為36.23億平方米，六十年代建造的簡易房屋約6億平方米。如果按年2.5%的自然更新率計算，那每年自然更新住房約0.9億平方米。但97年以前，城市人均居住面積平均14平方米，而2009年人均居住面積已經提升為28平方米，所以拆遷后所需居住面積為拆遷前的2倍，則每年拆遷的0.9億平方米房屋需要建設1.8億平方米才能滿足需求。1998-2009年共新增房屋面積為76.52億平方米，根據以往年份竣工面積可保守估計2010年可竣工7億平方米，這樣截止到2010年共新增房屋面積83.52億平方米。那么按房屋壽命50年，住宅拆遷率2%，70年住宅產權計算，則每年拆遷率為1.4%，則每年需要拆遷房屋約1.17億平方米。假設拆遷后所需住宅面積為拆遷前的1.1倍，則城鎮每年因拆遷增加約1.29億平方米的住房需求，加上97年之前的房屋因拆遷新增的住宅需求1.8億平方米，每年大約因房屋拆遷需要新增的住房需求為3.1億平方米，再加上城鎮人口增加所需的住宅面積4.815億平方米，則2011年共需新建住宅面積約為7.915億平方米。目前國家住房政策要求保障性住房建設應占所有住房建設的一半以上，按50%計算，則2011年新建住房中保障性住房約為3.9575億平方米，建設成本按2200元/平方米，則共需建設資金8706.5億元，再加上2010年保障性住房建設融資的缺口3300億元以及以往各年的融資缺口額，可見保障性住房建設融資缺口非常大。

3 政策及建議

鑒于目前政府建設保障性住房融資缺口很大，除加大政府財政預算，將土地使用稅的10%增加到15%-20%，考慮風險的前提下適當發行債券外，還應采取以下幾種措施:

3.1 協調政府與開發商的關系

政府應該加大與房地產開發商的合作，大量的減少純商品房的建設，政府在出售土地時，盡量降低土地價格，增大容積率，協調各相關部門配合房地產開發公司施工建設，但開發商必須在規劃地塊內建一定比例的保障性住房，尤其是廉租房。

3.2 合理布局保障性住房的位置

政府應該將市、區中心等繁華地帶的規劃用地用以商品房、寫字樓、娛樂中心、大型飯店等的建設，以增大自己的財政收入來更好的建設城郊地區的基礎設施，以擴大城市的規模，進而在城郊地區選擇合適的地理位置建設保障性住房，以節約政府在市區規劃地塊建設保障性住房的土地出讓金的損失。例如:徐志強通過公共交通的角度來分析指出可以在遠離市中心的郊區通過加強公共交通能力，在站點附近建設大量的保障性住房。

3.3 非政策性銀行應該開設保障性住房建設融資業務

對于保障性住房的建設，政府融資能力有限，極大的制約了該目標的實現。當地政府應該協同非政策性銀行，共同解決保障性住房建設融資業務，每年以其利潤的一定比例出資承建，政府規劃用地，并以極低利潤的價格向中低收入人群出售或出租。

參考文獻:

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作者簡介:劉義，(1986-)，男，河北石家莊人，河北經貿大學工商管理學院2009級碩士研究生，研究方向:項目管理方向