“地王”倒下的信號

2009年，“地王”的頻頻出現，是中國火爆的房地產市場一道獨特的風景。身價不凡的“地王”，似乎也成為了樓市景氣、房價高升的一個風向標。

在備受關注的2010年兩會召開前，曾經的“地王”突然倒下，這又給房地產市場發出了怎樣的一個信號呢?

北京“地王”被曝潛規則

創造50.5億元天價的2009年北京“地王”被收回。2010年2月1日，北京市國土資源局發布公告，取消北京市大龍房地產開發有限公司競得資格。公告稱，2009年11月20日，大龍房地產開發有限公司通過拍賣方式，以50.5億元競得順義區后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地國有建設用地使用權，由于公司逾期未簽訂該宗地的《國有建設用地使用權出讓合同》及《土地開發建設補償協議》，決定取消大龍公司的競得資格，同時對于已經交納的2億元競買保證金，將不予退還。

去年11月，大龍公司以50.5億元，拍得位于首都機場附近的順義區后沙峪鎮天竺開發區22號地，樓面地價每平方米近3萬元，成為北京土地市場上，總價和樓面地價的雙料冠軍。

之后，大龍地產就一直用“公告”回應外界質疑。至今，大龍地產為什么在只有2億多元資金的情況下，舉起50.5億元的拍地號牌，仍是個迷局。

據了解，大龍地產天價拿下后沙峪地塊后，北京市國土局也懷疑其付款能力。

一位不愿透露姓名的開發商對記者說，大龍地產敢于拿2億元賭50.5億元的“地王”，也是有原因的。按照此前北京市的規定，土地出讓收入扣除開發成本后，市八區按照市財政和區財政“五五分成”，其他區縣的土地出讓金，則直接返還到區里。

而大龍地產控股股東是順義大龍城鄉建設總公司，公司資料顯示，其性質為隸屬于順義區政府的全民所有制企業。

因此，順義區政府和大龍地產之間，有機會左手倒右手，未必一定要真金白銀付出50.5億元。

“地王”:鬧劇收場還是內定開場

大龍地產拿下順義后沙峪地塊1個月后，2009年12月17日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、監察部、審計署五部委聯合下發了《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，規定以后開發商拿地時，分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。如果開發商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。

通知中特別要求，地方將土地出讓收入全額繳入地方國庫，支出則通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排。這樣，迫使大龍地產必須先有50.5億元過賬，這讓大龍地產瞬間捉襟見肘。甚至有開發商認為:“與其說大龍地產50.5億元拿地是迷局，倒不如說是賭局”。

該開發商對記者說，地方政府為了抬高土地價格有可能聯合熟悉的開發商“做局”。比如政府有一塊1萬畝的土地要賣，政府會找一個有實力而且能合作的開發商，在第一塊土地拍賣時出高價拍下，由此推高后續拍賣的土地地價。而“合作開發商”會以“土地出讓金返還”等形式，從政府那里獲得差價補償。

從1月22日，北京收回了大龍地產于去年11月20日拍得的“地王”起，大龍的“地王”交椅只坐了兩個月。當天，大龍地產的股價就連續出現下跌。

同時，北京市國土資源局就加強閑置土地清理處置進行公告，公布8家開發商，因欠繳地價款，招拍掛成交后未按期簽訂《土地出讓合同》，被暫停北京土地交易市場拿地資格，其中就包括大龍公司。

與此同時，另一塊北京城醞釀中的“地王”同樣爭議不斷。這塊位于北京中央商務區核心地帶的中服地塊起拍價高達50億元，有望進入百億級地王序列，卻被貼上內定標簽。

盡管拋出內定說的房地產商拿不出有力證據，但按照招標書描摹出的某保險集團加某大型國有房地產企業的拍地陣容似乎已經呼之欲出。

國土部重拳出擊囤地開發商

1月25日，北京市政府工作報告中顯示，要依法查處占地不用、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為，遏制房價過快上漲勢頭。1月27日，北京市財政局表示，政府不會過度依賴土地收入。

2月5日，北京市住建委對違法違規的7家房地產企業和2家房地產經紀機構進行處罰。被罰的原因，是未按時開盤和未公示開盤時間、擬售均價等。大龍公司成為北京首個被收回的“地王”地塊。北京市市長郭金龍表示，將繼續整頓和規范房地產市場秩序，遏制房價過快上漲勢頭。

事實上，北京市收回“地王”的舉措，完全是在順應國家在房地產市場打出的組合拳，而這也顯示出國家治理房地產市場的決心。

2010年1月10日，國務院辦公廳下發《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，為2010年房地產市場定下了基調，明確了調控的主要任務:遏制房價過快上漲，并從土地到信貸、地方政府責任等，詳細列出了11條措施，被國人稱為“國十一條”。

而實際上，自2009年12月9日國務院常務會議決定恢復房地產交易營業稅政策后，中央政府明顯改變了對房地產市場的態度，并相繼密集出臺了包括金融、稅收、土地等在內的一系列房地產調控政策。

2010年1月28日，在全國國土資源工作會議上，針對當前的房地產熱，國土資源部部長徐紹史特別強調，要加強房地產市場土地供應調控，促進房地產產業平穩健康發展。

徐紹史表示，今年的工作重點之一是，盡快編制2010年—2011年保障性住房的用地供應計劃，確保保障性住房用地。調整供地結構，提高中低價位、中小造型、普通商品房建設用地的比例，嚴格限制低密度、大套型住宅的用地。加強土地供應開發管理，完善土地出讓招拍掛制度，嚴格土地出讓合同和劃撥管理，在去年國土部掛牌督辦9省18宗房地產開發閑置土地后，今年還要堅決打擊囤地炒地等違規行為。

“整地風暴”席卷全國

在落實中央政府堅決打擊囤地炒地的土地政策上，各地政府也明顯加大了力度。

2010年2月6日，北京市土地整理儲備中心消息稱，即將入市的大望京區域三地塊的出讓條件中，首次出現了“必須一次性付款”和“除住宅和公寓外原則上不許散售”的條款。

繼北京收回大龍地產的順義“地王”后，全國其他省市也紛紛制定與土地有關的時間大限以及處罰結果。

在上海，規土局發布的《關于本市開展閑置土地登記的公告》指出，對土地閑置按照閑置年限，按土地出讓款的20%征收土地閑置費或收回土地使用權，并把2010年3月22日設定為閑置土地大限之日。

山東省財政廳、省國土資源廳等五部門已經聯合發文，重申閑置滿2年的土地將無償收回，并在全省范圍內開展土地清查活動。一旦發現弄虛作假，省里將對閑置土地直接進行處置，收取的土地閑置費全部繳入省級國庫。

在廣東，修訂之后的《廣州市閑置土地處理辦法》從2010年3月1日起正式實施。新政規定，經認定土地閑置滿1年的，土地閑置費不再按月計收，而是統一按規定出讓土地價款20%或劃撥土地價款20%一次性征收，比此前按地價的0.8%到1.2%按月征收，處罰力度高了近17倍。還將考慮增值地價，土地增值的，要調整土地價款，簽新的補充合同，繳納差價。

輿論認為，上述地區收回“地王”，只是土地市場整治風暴的開始，將來土地政策還將從嚴執行，加強對閑置土地的調查處理。

2月啟動的2009年度土地衛星遙感圖片執法檢查，其結果首次適用三部委的《違反土地管理規定行為處分辦法》，土地管理混亂的地方政府負責人也受到嚴厲問責。

總理允諾要讓房價合理

根據國務院的部署，國土資源系統要嚴格監管房地產開發用地，對房地產企業炒地囤地進行專項整治，下決心狠查囤地炒地現象，確保房地產市場的穩定健康發展。

近日，由國土部和監察部組成的十余個聯合調查組已奔赴各地，對各地清理檢查未報的即用土地問題進行督察。

這是在近期短短不足1個月的時間里，國土資源部在3次不同的會議上提及開發商囤地炒地問題。按照最新的工作安排，國土部將在今年展開專項整治。

眾所周知，每年3月上旬召開的全國人大、政協兩會都會成為當年中國經濟走勢的晴雨表。

今年兩會的議題不同于國外關注的中國大規模財政和信貸刺激計劃、中美關系發展走向等。不論是兩會前各大網站所做的網上調查，還是媒體所披露的部分政協委員的提案，高房價和房地產市場調控都成為了會內會外所有人關注的焦點。

在今年兩會即將召開前夕，溫家寶總理接受中國政府網、新華網聯合專訪，與網友在線交流。溫家寶總理重申了房地產調控的4項措施，稱將采取經濟和法律手段抑制投資性、投機性住房需求，增加保障房供給，鼓勵購買自住和改善型用房，依法管理市場。

溫家寶總理表示，政府有責任管好房地產市場，有決心在本屆政府任期內能把房地產這件事情管好，使房地產市場健康發展，使房價能夠保持在一個合理的價位。

由此來看，中央政府控制房價上漲的意圖越來越明確。2010年的兩會后，政府還會繼續出臺新的房地產調控措施。