我國房地產業縮減對實體經濟的影響

摘要：為了明確房地產業產出值縮減對實體經濟的影響，為房地產調控政策的制定提供依據，本文利用假設提取模型（HEM模型），對我國1997、2002、2007年投入產出表及2005年投入產出延長表進行分析。結果表明，房地產業產出縮減對能源生產型產業及服務業產出的影響較大，但相對于其他產業，其對實體經濟的總影響力較小，在其產出縮減40% 的范圍內不會對實體經濟形成破壞性影響，政府可以以此為標準制定適度的房地產政策對房地產市場進行調控。

關鍵詞：房地產業；產出縮減；實體經濟；HEM模型

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：B

一、問題的提出

20世紀80年代末日本房地產市場泡沫破裂，致使日本金融體系崩潰，日本經濟在十年內出現負增長。2007年美國房地產市場泡沫破裂引發次貸危機，危機迅速波及到全球金融市場，并且引發了全球實體經濟的衰退，世界經濟陷入全面衰退。這兩條歷史經驗說明，房地產泡沫如果得不到及時有效的控制，會影響經濟持續健康的發展，因此為保障經濟的健康發展，房地產泡沫必須擠壓。而目前我國房地產市場投機氛圍濃厚、房價虛高，房地產市場存在泡沫已經成為不爭的事實，抑制投機、防止房價的快速上漲已成為社會關注的焦點、政策調控的重點。鑒于房地產泡沫破裂對經濟造成巨大的破壞，必須在防止房地產業泡沫提前破裂的前提下制定和實施調控政策。在過去的調控過程中，由于未能明確房地產市場的調控范圍，政策出現了反復，房價上漲趨勢沒有得到良好的控制。因此，本文嘗試分析確定房地產業對經濟的影響、明確可調控范圍，為調控政策的制定和實施提供依據。

房地產業發展對經濟的影響分為對金融信用的影響和對實體經濟①的影響兩個方面。一方面，房地產價值較高，且具有消費和投資雙重屬性，自用住房的購買及房地產投機活動使大量信貸資金投入到房地產市場，房地產價格的波動對消費者和投機者的還貸積極性具有決定性影響。另一方面，房地產業是實體經濟生產活動的重要環節，為其他產業提供產品及服務，同時消耗其他產業的產出，房地產業產出的波動變化導致其他產業生產活動的變化。從金融信用角度來看，2010年5月份銀行信貸壓力測試報告顯示，各大銀行可容忍房價下跌30%-40%［1］。因此，從房地產業波動對實體經濟的影響判斷房地產市場的可調范圍成為制定和實施房地產業調控政策的關鍵。

我國已有學者對房地產業與經濟的關系進行了研究。唐志軍等（2010）通過協整和VAR方法分析我國房地產市場波動對宏觀經濟的影響，認為我國房地產投資的增長對GDP的增長率有顯著的正影響，當房地產投資額的增長率上升1個百分點時，GDP增長率上漲0.181個百分點［2］。梁云芳、高鐵梅等（2006）同樣對房地產投資對經濟的拉動作用進行了分析，2004年我國房地產投資完成額為13 158.3億元，同比增長28.1％，房地產投資對經濟增長貢獻率達28.5％［3］。王國軍和劉水杏（2004）則運用投入產出分析模型，分析了我國房地產業的完全消耗系數和完全分配系數，認為我國房地產業對經濟的發展有顯著的拉動效應和推動效應［4］。

但柳駿民和王千認為，雖然房地產價值的相對穩定性對貨幣發行和經濟增長的穩定性具有重要意義，但是房地產市場的波動并不一定導致宏觀經濟的波動［5］。國家統計局課題組也研究認為，房地產投資可以帶動住房消費、耐用消費品的消費、建材消費以及建筑工人特別是農民工的日常消費，但同時對居民其他消費支出有擠出效應。房地產業對經濟增長的刺激作用并不明顯，從長遠看，房地產的發展必須與國民經濟的發展相適應［6］。王岳平、葛岳靜等利用2002年投入產出表對我國經濟結構進行分析，房地產業影響力和感應度系數均低于1，低于所有產業的平均值，其對經濟的帶動作用不足［7］。

從已有的研究來看，學者從不同的角度分析了房地產業對經濟的帶動作用，但各位學者對房地產業帶動作用的觀點并不一致。并且，已有研究多是針對房地產業增長對經濟的帶動作用，沒有關于房地產業縮減對實體經濟的抑制作用的實證研究。因此，本文將在已有研究的基礎上，利用我國四個年份投入產出（延長）表，分析房地產業產出縮減對實體經濟的影響，為我國制定合理的房地產業調控政策、以及政策的順利實施提供依據。

二、模型簡介

（一）假設提取模型（HEM模型）的基本原理

在傳統投入產出分析的基礎上，Paelinck，Caevel，Degueldre（1965）和Strassert（1968）提出假設提取模型（Hypothetical Extraction Model，HEM模型），并對模型進行了改進、完善。在他們研究的基礎上，Miller 和Lahr（2001）將該方法進一步總結［8］。假設提取模型假設將若干個產業或地區從投入產出表中提取出來，通過分析提取前后實體經濟總產出的變化，判斷被提取產業或地區對實體經濟的影響，從而判斷被提取產業或地區在實體經濟中的重要性②。

（二）HEM模型運用的前提假設條件

HEM模型建立在傳統投入產出方法的基礎上，其應用以傳統投入產出方法的三個假設條件為基礎，即需要滿足以下三個假設：

假設一，同質性假定，假設每個產業內部只生產一種產品，且只采用一種生產技術方式；

假設二，比例性假定，假設同一產業的所有產品其消耗結構和工藝條件基本相同，各產業所消耗的各種投入與其總產出成正比；

假設三，替代性假定，假設同一產業的所有產品經濟用途基本相同，它們可以相互替代，而不同產業的產品完全不能替代。

除以上三項基本假設外，HEM模型還需滿足以下假設條件：

假設四，某一產業被提取之后，其余產業仍能正常生產，只是生產規模發生變化，生產效率不發生變化；

（三）影響力的衡量指標及計算方法

在HEM模型中，將傳統投入產出模型中n產業部門分為兩部分——被提取產業和未被提取產業。為了表述方便，假設國民經濟體系中只有兩個產業。此時，傳統投入產出模型變形為：

通過以上公式計算，將各個產業逐一提取后得出各產業對實體經濟的總影響力，將房地產業與其他產業進行對比，可以判斷房地產業在國民經濟中的重要性，同時可以判斷房地產業被提取后對其他產業產出的影響。但是經濟中的任一產業都不可能完全消失，現實經濟中的情況是某一產業一定程度的縮減或者增加。因此，本文僅利用式（3）分析房地產業對其他產業的影響及其在實體經濟中的相對重要性，在此基礎上將已有模型進行改進，計算房地產業產出縮減一定比例后經濟總產出值的變化，從而更貼合實際的闡述房地產業對實體經濟的影響。

2.房地產業產出縮減后對實體經濟的影響。在總影響力研究的基礎上，本文分析房地產業產出變化某一比例β后實體經濟總產出的變化。由于短期內，受經濟活動慣性的作用，其他產業的直接消耗系數不會立即發生變化，因此，在本部分模型設計中不考慮其他產業直接消耗系數的變化。

令β為房地產業產出增加或減少的比例，此時實體經濟總產出變為Xβ。由房地產業產出變化前實體經濟產出X減Xβ得實體經濟產出變化值△Xβ。

與式（3）同理，可計算得到房地產業產出值變化β時，實體經濟產出值變化率TLβ。

其中△X33為房地產業產出變化值。

三、數據來源及使用的說明

假設提取法以投入產出（延長）表為分析基礎。目前，我國逢2、7年編制投入產出表，逢0、5年編制投入產出延長表。而從1997年起，房地產業才以獨立產業形式出現在投入產出表中，因此，本文利用我國目前已公布的1997年（40×40部門）、2002年（42×42部門）、2007年（42×42部門）投入產出表及2005年（42×42部門）投入產出延長表對我國房地產業總影響力及其對其他產業的影響作用進行分析，同時分析不同年份總影響力的變化規律。

在以上分析的基礎上，分析房地產業產出減少一定比例對實體經濟的影響。由于之前沒有學者對房地產業萎縮對實體經濟的影響做過定性定量分析，因此，本文出于謹慎的原則，假設房地產業產出縮減50%以上會對實體經濟造成破壞性的影響，僅對房地產業縮減40%范圍內實體經濟的變化進行分析。為了與房地產業縮減進行對照，本文對房地產業增長40%以內實體經濟的變化情況進行分析。由于銀行能容忍房價下降的比例是在2010年提出，而2010年投入產出延長表在2-3年后才會公布，因此，為了分析問題并且使分析結果更具現勢性，在這一部分研究中，本文僅選取我國2007年投入產出表為研究對象。

四、實證分析結果

（一）房地產業總影響力

在此部分中，將各個產業的總產出從投入產出表中逐一提取出后，運用HEM模型分析，得出各產業對實體經濟總產出的影響，然后按影響度的大小排序，其排序結果見表1。從表1中可以看出，在四個研究時點，雖然房地產業對實體經濟的影響呈現出波動變化，但其變化較小，相對于其他產業，房地產業在經濟中的重要性較低。將房地產業提取之后，實體經濟總產出的減少額占提取前總產出額的比例較低，2002年該比例最高，為0.046778，其余年份均不足0.04。這一比例遠低于農林牧漁業、食品制造及煙草加工業、化學工業、建筑業、金屬冶煉及壓延加工業、通用、專用設備制造業與電氣機械及器材制造業等七大產業，房地產業對實體經濟的總產出影響并不明顯。在研究期內，所有產業的總影響力均發生變化，但各產業在經濟中的重要性變化幅度較小，房地產業也呈現出相同的特征。盡管在四個時點房地產業的影響系數在0.01-0.05的范圍內波動變化，其對實體經濟的影響系數位次也呈現波動變化，但在所有產業中，房地產業影響度位次始終靠后。從長期發展趨勢看，其對實體經濟的影響不會隨著技術的進步和經濟的發展提高到顯著的水平。

（二）房地產業對其他產業的影響

由于房地產業與其他產業存在投入產出關系，房地產業被完全提取后，其他產業產出發生變化。但由于各產業特征不同，房地產業對其影響力存在差異。在四個分析時點，受房地產業影響大的產業及影響力也存在一定差異，但是總體變化幅度不大，見表2。從計算結果來看，房地產業被提取后對能源生產型產業影響較大。將房地產業提取后，煤炭采選業、石油和天然氣開采業、金屬礦采選業、石油加工及煉焦業、非金屬礦物制品業等產業的產出值分別減少1%-3%。在所有產業中，房地產業對這些產業的影響一直處在較高水平。該結果表明，房地產業發展對能源型產業產生較大影響，從側面反映出房地產業屬于能源消耗型產業。如果房地產業發展放緩，這些產業的發展受到較明顯的制約。

隨著經濟的發展，房地產業對第三產業的影響度逐步提高。其中，房地產業對自身的影響最大，房地產業被完全提取后，房地產業產出將再縮減30%左右。此外，房地產業對住宿餐飲業、金融業、租賃及商務服務業的影響顯著。在2002年、2005年、2007年三個研究時點，房地產業對該四個產業的影響力在42個產業中始終排在前十位。因此，房地產業的快速發展會帶動第三產業的發展，如果房地產業產出縮減，第三產業會受到較大影響。

除以上主要產業外，四個研究時點的計算結果表明，房地產業對木材加工和家具制造業影響力低。但不能因此斷定房地產業的發展對木材加工及家具制造業的影響小。因為相對于國外注重開發銷售精裝房而言，目前我國房地產企業多開發銷售毛坯房，家具多由購房者自己購買，而這部分消費直接計入木材加工及家具制造業的最終需求中，而不是計入中間需求，因此，利用假設提取法計算得出的影響力低估了房地產業對木材加工與家具制造業的帶動作用④。房地產業產出的縮減，對木材加工與家具制造業也可能產生較大的影響。

房地產業對建筑業的影響并不顯著。從表2可看出，僅2002年房地產業對建筑業產出影響高于0.01，為0.012005，其余三個時間點均不足0.01。對建筑業影響低于房地產業對所有產業影響力的平均水平。但從定性的角度來看，建筑業建造的房屋大都通過房地產業到購房者手中，將房地產業從國民經濟中完全提取出后，建筑業不能正常發展。因此，當房地產業被完全剔除之后，不能僅僅考慮房地產業對建筑業產出的影響。如果將房地產業的一部分從經濟中剔除后，則不存在該影響。房地產業對于國民經濟中的其他產業也存在這種現象，因此在下一部分中，本文對房地產業產出減少一定比例對實體經濟的影響進行分析。

（三）房地產業產出縮減對實體經濟的影響

為了更貼近現實經濟的發展狀況，更準確的描述房地產業對實體經濟的影響，在這一部分中，運用假設提取法，對房地產業產出值縮減或增加10%、20%、30%、40%后實體經濟總產出值的變化進行分析，計算結果見表3。從表3中可以看出，當房地產業產出值變化比例在-40%-40%以內時，實體經濟變化幅度并不顯著。當房地產業縮減40%時，實體經濟總產出值縮減11 127億元，僅占實體經濟總產出值的0.0136。這表明，房地產業對實體經濟的制約性不強。當房地產業產出提高40%時，實體經濟總產出值增加11 867億元，其對實體經濟發展的帶動力不高。從房地產業產出乘數看，房地產業產出值增加一單位，實體經濟總產出增加約1個單位。雖然房地產業增長后對經濟的拉動作用略高于縮減后對經濟的制約作用，但是兩種作用均不高，房地產業對實體經濟的帶動作用不足。因此，在房地產價格下跌30%-40%不影響金融業正常發展的情況下，房地產業產出值減少40%也不會對實體經濟形成破壞性影響。

五、結論與政策建議

通過以上分析可以看出，房地產業產出縮減對于部分產業的發展影響較大。目前我國房地產業仍處于數量擴張階段，其對能源需求較多，與煤炭采選業、石油和天然氣開采業、金屬礦采選業等能源生產型產業關聯密切。房地產業產出的縮減會限制這些能源生產型產業的發展。同時，房地產業對第三產業的影響日益加大，其產出值的減少，會使第三產業的發展速度放緩，不利于我國經濟結構由“二、三、一”向“三、二、一”的轉變。

雖然房地產業產出縮減對部分產業發展產生較大影響，但從四個研究時點的分析來看，房地產業對實體經濟總影響力較低。將房地產業全部提取后，實體經濟總產出減少比例不足0.05，遠低于農林牧漁業、建筑業等七大產業形成的影響，其對實體經濟的影響在所有產業中排位靠后。并且從發展趨勢看，其影響力并沒有隨著經濟的發展而提高，始終處于相對低的水平。當假設房地產業縮減40%時，實體經濟總產出減少1.36%，不會對實體經濟形成巨大沖擊。

我國房地產業對實體經濟的拉動力和制約性不高，其產出值在一定比例范圍內的縮減不會造成實體經濟的嚴重衰退。在金融業可以容忍房價下跌的范圍內，只要房地產業產出值變化幅度在40%的范圍內，就不會對國民經濟的發展帶來較大的沖擊。因此，在房地產投機嚴重、泡沫比較嚴重時期，我國可以將房價下跌30%-40%和房地產產出值縮減40%為指標，通過限制二套房貸、增加土地供給、增加保障房建設等手段抑制房地產投機，在不影響實體經濟健康發展的前提下，將這些調控手段堅定的貫徹實施。

但在實施調控政策的同時，應注意引導房地產業應進行技術水平提高和產業結構升級，引導房地產業采用新的生產技術、新的材料，降低能源消耗量，減小房地產業縮減對能源型產業的沖擊。在經濟發展過程中，順應產業發展趨勢，進一步調整、深化房地產業與服務產業的促進作用，使房地產業與服務產業相互促進，協調發展，推動我國經濟結構由“二、三、一”向“三、二、一”轉變。通過房地產調控措施，保障我國經濟持續、健康、協調的發展。

注釋：

① 本文中的實體經濟包含金融業，但實證分析中僅分析房地產業對金融業提供的服務價值的影響，不考慮房地產業對金融業信用的影響。

② 由于本文不對地區進行研究，因此，在下文中僅對被提取產業進行說明。但對被提取地區的研究與被提取產業的研究原理是相同的。

③ 不同于《中國統計年鑒》中GDP ，GO代表投入產出（延長）表中列出的總產出值，為中間投入和最終需求扣除進口后的總額，下文提到的總產出值均為投入產出（延長）表中所列總產出值。

④ 由于木材加工與家具制造業總產出值較低，即使房地產業被提取后，木材加工與家具制造業產出值為零，國民經濟總產出值變化不大。因此，房地產業對實體經濟的總影響力不會因房地產業對木材加工與家具制造業的低估而被嚴重低估。因此不影響（一）部分關于房地產業總影響力的結論。

參考文獻：

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（責任編輯：李江）