筑巢之道

在上海各類創意園區和生產性服務業園區里，讓入駐企業入股，并成為大股東，這樣的案例并不多見

鏡頭一：“發展電子商務，與傳統產業完全不一樣，如果我們再用傳統觀念與他們對話，肯定是吃閉門羹!”去年年底，嘉定區主管文化信息產業發展的副區長費小妹，在記者面前這樣感慨。

在此之前，她帶領著嘉定委辦和街道的相關負責人，到北京中關村走了一趟，看了幾家IT和電子商務公司，印象深刻：領軍人往往才30歲出頭，思維敏銳、思路開闊，公司經營不向傳統制造業那樣，需要大片土地、大規模設備，往往一個樓面，一排電腦，交易額就能上億，談項目、談投資，不再盯著一條條的具體優惠政策，而是看大勢、看是否投緣、看政府領導是否真的懂門路，愿意沉下去一起干!

鏡頭二：“當時北京之行，看了頭一天之后還一頭霧水，心想，這些電子商務公司如何賺錢。幾天之后，真正了解下來，才感覺到，需要改變的是自己，是我們的招商思路。”前不久，是在3131園區所在的嘉定區真新街道辦公室里，街道分管經濟招商工作的副主任沈飆笑著告訴記者……

或許，政府負責人的感嘆以及由此帶來的創新舉措，成為3131園區在短短1年多時間內，能夠在電子商務領域名聲鵲起的重要原因。

對于這個長期以來依賴于汽車以及傳統配套公司而享譽全國的嘉定，以及長期依賴于專業市場和房地產發展的真新街道而言，在電子商務以及整個文化信息產業領域，是一個絕對的新兵，也有激情、有必要去嘗試著與以往不同的筑巢引鳳之道。

一切都是被逼出來的

3131園區的蛻變，要從傳統工業的老廠房說起，它建于1995年。與大多數遍布市郊的老廠房、小工廠相比，近年來也避免不了衰落的命運。2006年9月，嘉定真新街道提出將廠房改成創意園區的構想。

雖說搞創意園區，但2009年初之前，園區依然沒有找到主攻方向。此時，一方面，全市的創意園區已經近百家，參差不齊，有的以展示、觀光為主，有的以吸引創意公司入主為主。相比不少創意園區處于市中心的優越性，靠近外環的3131園區，沒有什么地理優勢可言，而環顧在市郊的各類創意區和生產性服務園區，搞得好的、真正人氣旺的，更是鳳毛麟角。

而另一方面，嚴峻的考驗也擺在了嘉定區真新街道面前。真新街道過去一直以曹安路兩側的輕紡市場、汽配城等專業為招牌，但傳統商貿業發展到頂峰后增速不快，加上大建設、大開發接近尾聲，街道的財稅收入來源捉襟見肘，2009年房產稅收同比下降30％以上。目前真新街道土地資源已經很有限了，更難以劃出大片土地。此外，房地產項目為街道帶來的稅收是一次性的，街道發展難以得到持續性的財政支持。

“一切都是被‘逼’出來的。”沈飚笑著說，真新街道領導經過探討、考察、反復論證之后，看中了電子商務產業。這類企業不需要大面積的土地，非常適合提供小型辦公樓的園區。而且，這是一個正在迅猛發展的新型產業，僅2009年中國電子商務交易額同比增長48.5％，可謂神速。

就這樣，2009年4月，真新街道確定了3131戰略規劃，以及一期項目3131智慧金沙電子商務核心定位，從定位來看，一期項目智慧金沙面積32000平方米，面積適中，園區不大，又是幾幢多層辦公樓的緊湊格局，十分有利于正在成長中的電子商務企業的入駐以及積聚。

筑巢，卻不成為主人

明確定位之后，政府碰到的最大的難題，如何招商?即吸引這樣電子商務領域的新銳企業來入駐，短時間形成積聚效應。

按照傳統思維，市郊的創意園區和工業園區的招商，多數是政府部門或者政府招商辦以及相關公司“操刀”的，做起“房東”的角色。誰談的租金高，就引入誰，拉到籃子就是菜，把園區填充滿了，就有業績了，至于以后這些企業能有多大發展，產生多少效應，是下一步再考慮的，企業干不好，交不了租金，就騰籠換鳥。

可對于電子商務產業發展而言，這樣的模式或許行不通。電子商務不少公司都是處于創業階段，或者說是剛剛邁過創業門坎，他們專業性強、市場變化快、面對的是要開拓藍海，是要創新謀發展，需要上下游和相關企業的一起開拓。

在充分考察電子商務的產業形態之后，真新街道領導明白，政府部門人士大多數對于電子商務公司的運作是門外漢，要去招商，取得零的突破不難，但要形成氣候，恐怕不容易。如果我們在引進幾家電子商務新銳企業之后，讓他們真正成為園區的主人，與3131園區心連心，共同發展，就能夠充分調動他們的積極性，取得更大的集聚。

就這樣，去年年初，在3131創意園區確定電子商務核心地位后，真新街道提出了一個創新方案：成立專門的園區管理公司，邀請率先入駐園區的幾家電子商務龍頭企業入股管理，讓園區發展心連心。同時，街道給管理公司制訂了合理的稅收與租金捆綁計劃，如果園區發展好，稅收多，政府給管理公司擬訂的租金標準就一步步相應下浮，形成共贏格局。

發展電子商務，原本就需要扎堆，如今“誘餌”給到點子上，立刻受到率先入駐的幾家領頭的電子商務企業的歡迎。驢媽媽、九九維康、齊家網等企業紛紛入股，拿到管理公司70％的股權，這些公司的CEO們年紀輕、行業熟，往往能夠一呼百應。幾家公司拿出看家本領行使“房東”職責，以領頭罹的身份吸引同行人駐，又用專業的視角考察篩選入駐企業，力爭形成相互資源共享的集群效應，這樣一來，多個電子商務企業也聞風而至，紛紛要求進駐。

就這樣，讓率先入駐企業成為3131園區的主人，起到了領頭雁的作用，使得3131園區的名氣迅速集聚，而同時，成為主人之后，原來由政府來“操刀”的業內論壇、研討等集聚人氣的活動，也改有這些企業來牽頭組織策劃，不僅專業性大大增強，而且通過領頭企業的號召力，參與人數也增多。

無疑，在上海各類創意園區和生產性服務業園區里，讓入駐企業入股，并成為大股東，這樣的案例并不多見，也成為3131發展的一大核心競爭力。

讓郊區魅力展現

政府不當房東，讓人駐企業當房東，是3131成功的重要原因，而對于嘉定區和真新街道而言，在讓出房東位置的同時，也在如何營造郊區電子商務發展環境和氛圍上想了不少辦法。

郊區的劣勢不少，沒有好的位置、沒有人流、沒有高檔寫字樓，而優勢也不少，例如，租金方面就優勢明顯。驢媽媽旅游網現在已經是一個小有名氣的企業了，這個前年年初才成立的電子商務公司，在3131創意園區擁有2400平方米的辦公室，而且已經吸引了數筆風投，正準備上市。驢媽媽的起飛點正是在3131。“我們現在的辦公室是在市中心時候的兩倍，可是租金卻相近。”洪清華表示。

而租金成本的降低，僅是最直接的獲益。事實上，很多好處是在之后才慢慢顯現出來。

同樣，通過園區的電子商務企業扎堆，帶來信息流、資金流、物流和銷售資源的共享。這樣的合作共享，不但能減少中間環節，節省成本，就連效率也能得到提高。創意園區本身也是為像驢媽媽這樣的中小企業建立的。園內都是小型辦公樓，各辦公樓之間相距很近。每幢樓不過5、6層高，市郊空氣相對較好，窗戶都是打開的。

在驢媽媽的辦公樓層，地上鋪著厚厚的藍色地毯，軟軟的，即使高跟鞋走上去也不會發出突兀的聲音。驢媽媽所在這棟辦公樓采光很好，白天，在洪清華辦公室里已經足夠明亮，不用再使用照明燈。“比起市中心的大廈，這里少了一份封閉感和壓抑感，多了一份自然和舒適。”

專家認為，隨著電子商務、文化創意、IT服務等新型產業的快速成長，越來越多的新生代企業需要更大的發展空間和集聚氛圍。與市區租金貴、面積有限、產業集聚不足相比，郊區在吸引文化信息企業時顯現出更多優勢，這里能提供更大的獨立辦公場所，并有利于上下游以及同類企業集聚。從未來發展來看，電子商務企業做大之后，還將建立自己的大樓和員工宿舍，攜程、百度等企業都在走這樣模式，而在城市中心區，要實現這樣的目標相對較難，成本較高，相比而言，郊區是必然的選擇。

打造和宣傳郊區的優勢，嘉定下了不少功夫。費小妹告訴記者，1年多來，嘉定制定一系列財政扶持、租房扶持、平臺建設、人才引進等政策，支持包括電子商務產業在內的各類文化信息產業發展。

例如，對于經認定的文化信息產業企業開展日常經營活動所發生的網絡通訊費用、服務器托管費用中超過30萬元的部分，經認定后，三年內給予50％的扶持；對于該類企業在產業集聚區內購買自用辦公用房的，根據購房面積，按不超過購房房價的10％給予一次性購房扶持；而對于文化信息類的技術人才，將享受嘉定區優秀人才住房配套政策的優惠。

嘉定力爭到2012年，建成10個特色鮮明的文化信息產業基地，入駐文化信息類企業超過500家，力爭培育10家以上全國知名文化信息企業，到2012年，文化信息產業總交易額超過1000億元，營業收入超過500億元，從而促使文化信息產業成為繼汽車等傳統優勢產業之后，嘉定區形成的又一新型支柱性產業。

據了解，緊鄰3131·智慧金沙園區南側地塊，將開發3131金沙二期，該區域北臨13號線地鐵站，南隔蘇州河與長寧臨空產業園區相望，西隔外環線與虹橋交通樞紐僅十分鐘車程，東面與中環商務區和長風生態園區相連。規劃開發商務樓宇面積17萬平方米，將緊緊依托3131·智慧金沙電子商務創新園區業已形成的產業集聚基礎和品牌影響力，發揮蘇州河水岸生態優勢打造成更加高端的電子商務產業園區，屆時，3131金沙一期、二期開發面積將達到20萬平方米，形成集總部辦公、商務服務、綜合配套為一體的新興電子商務聚集區。