商業地產 炒房客眼中的掘金新圣地

商業地產躲過了本輪房地產調控政策的打壓，其投資收益也不可小覷。但是，其自身固有的先天性缺陷，使其作為投資品的靈性時有時無。

當下，想花100萬元在北京城區買個房子住，掘地三尺幾乎都找不到。但是，有這樣一類樓盤卻可以滿足這個價格需求，那就是商業立項的樓盤，也就是所謂的商業地產。這類樓盤一般價格較普通住宅低，戶型面積小，所以房屋總價也較低，頗受年輕人青睞。

但是，商業地產現在已被禁止當成住宅買賣了，也就是不能申請公積金貸款，不能享受商品住宅稅費優惠，不能享受民用水電費優惠，等等。

忽而天使，忽而魔鬼，這就是活靈活現的商業地產。

受益于地產新政

可以說，商業地產是“覆巢”之下的“完卵”。本輪房地產調控政策已明確調控對象是住宅，因此商業地產幸免于難，成為投資客和開發商的避風港。“商業地產已從陪嫁的丫頭，成為現在搶手的新娘。”今典集團董事長張寶全在博客中一語中的。

新政之前，商業地產貸款條件為“首付50%、利率按基準貸款利率上浮10%”，相比住宅地產更為嚴格。但隨著調控的逐步深入，住宅“第二套”、“第三套”的貸款政策逐漸收緊，商業地產貸款條件則“按兵不動”，目前實際已等同于住宅的“二套房”，同時不受套數限制。這些都在構成投資者“棄宅從商”的吸引力。

升值收益魅力閃現

仿佛一夜之間，開發商都開了竅，一窩蜂地進軍商業地產。

在平安物業投資管理有限公司董事長兼CEO鄒益民看來，這除了中央多次新政都針對住宅市場，要打通開發商的任督二脈外，真正讓開發商動心的是商業地產的吸金大法魅力。

如上海的新天地附近，10年前，那里的樓面地價大概2000元/平方米，住宅價格也才6000元/平方米，現在那地方樓面地價已達到3萬-4萬元/平方米，也就是土地成本已上漲15-20倍。如果開發住宅，當時只能賣6000元/平方米，但若做商業地產持有到現在，就能享受到土地升值帶來的利潤。

對于投資者而言，兼具保值、增值、出租收益功能的商業地產，是更具完美意義的投資產品。

同住宅相比，商業地產增值空間更大。2006年，金正房地產開發有限公司在河北省開發的住宅項目賣到每平方米4000元，現在漲到七八千元;當時商街賣1.6萬元，現在賣3.2萬元。這兩組數據看上去漲幅相同，但商業地產本身基數大，帶給業主的回報遠比住宅更可觀，而且，這還沒有包括商業物業本身經營所產生的利潤。

商業地產雷區多

面積小、總價低、投資方式靈活的產品，切中了市場的脈搏，對于許多資金實力不算強，但收入預期穩定的人來說，最低只需首付十幾萬元，再貸一半款，就能獲得一個投資置業夢想的“出口”。

但是，商業物業在作為二手房轉讓時，同時存在兩個較高的稅種，又可能會讓一些“蠢蠢欲動”的投機客且慢狂歡。一是土地增值稅，按照物業賣出后增值額的30%-60%征稅;另一個稅種是個稅，按物業出讓后個人所得額的20%征收。

比如一套買入價200萬元的商鋪，如果賣出價為300萬元，那么土地增值稅大約按300萬元減200萬元再乘以30%，即100萬元乘以30%征收，土地增值稅為30萬元。100萬元再核減裝修及其他合理費用后，個稅應該在20萬元以內。也就是說，扣除這兩項稅后，看起來豐厚的利潤已縮水近半。

因此，隨著調控進程顯得相對緩和的貸款政策，同嚴厲的稅費政策共同作用下，商業地產可能更適合長期持有的穩健型投資者。他們通過收租獲取利潤，和住宅投資低吸高拋賺取差價的贏利模式相比，有著根本區別。

此外，商業地產不能辦理落戶手續;商業性質住宅的水電價格也比住宅樓水電價格要高出很多。而且，商業地產的房產使用和所有權只有50年，甚至40年，相比住宅的70年所有權要遜色很多。

持有謹慎觀點的業內人士認為，由于目前投資渠道的缺乏與通脹壓力的存在，一部分游資確實在覬覦商業地產這一領地，再加上很多炒作的因素，商業地產很可能成為下一個被爆炒的“蒜頭”或“綠豆”。

投資商業地產講究多

商鋪:選擇適合的投資范圍

總價預算在50萬元左右的小型投資者，應該選擇租金回報穩定，承租率較高的成熟商鋪，比如知名商場內的商鋪或者是成熟社區鋪等。如果預算在50萬-150萬元左右，則可以考慮二線街鋪，或主商業圈輻射周邊區域的商鋪。預算達到200萬元以上的投資者，可以重點考慮潛力較大的商鋪，以發展前景作為獲利主要推動。

寫字樓:地段與環境最關鍵

投資寫字樓，首先要看其增長空間。房地產的增值主要來源于土地的增值，市中心地區土地稀缺性較強，人流、物流、信息流和資金流匯聚，增值空間較大。是否位于城市的中心區，是衡量一幢辦公樓檔次高低和是否具有投資價值的首要因素。另外，盡量考慮投資甲級寫字樓。寫字樓的交通便利程度、停車場的設計是否合理、物業的建筑立面和建筑品質等，都需要逐一比較、現場觀察和實地感受。

酒店式公寓:租金回報率要講究

酒店式公寓租金回報率非常重要，只有租金達到一定的水平，才能滿足資產的回報。因此，要確保未來有足夠的租戶需求，并且租戶對于租金有足夠的承受力。