朗詩的救贖等待綠色“拐點”

相比房地產業“大炮”任志強或者“大腕”王石，田明確實低調很多，不過為了推銷他的綠色科技地產，他最近已經越來越頻繁的接觸媒體，當然這背后或許還有將來公司上市的考量。不過，對于最近的宏觀調控而言，他確實少見持有樂觀態度的開發商，這倒不是因為他的背景雄厚，而是因為他選擇的產業細化，而且被認為符合房地產業未來的發展方向。

1961年生人的田明，受過高等教育，愛好廣泛。他稱自己只是一個平凡的普通人，不過，看起來卻不算平凡。作為開發商，公眾比較關注的還是他曾經的官員身份，這位曾經的南京市人民政府辦公廳處長、南京紡織品進出口股份有限公司副總經理、南京國際展覽中心有限公司總經理的，如今是朗詩地產的董事長。

在圈里人眼中，朗詩是個傳奇，田明更是一個傳奇，政府官員的經歷，毫無疑問鍛煉了他的宏觀分析和掌控能力。認識他的人對他都有相似的看法和感覺:那么冷靜，語調平和，鮮有慷慨激昂或豪言壯語，這在官員出身的企業家中并不多見。田明并不避諱自己曾經的官員身份，不過也不忘強調一句，“我當官也是很廉潔的。”

關于朗詩的故事，還要追溯到2001年12月24日圣誕前夜，那時“朗詩”在南京正式創立，2003年8月18日改制成為一家股份公司。轉眼間，經過八年多的磨練，朗詩置業已經從開始的滿打滿算一千萬資產發展到現在市值評估上百億的規模。

在田明的心里，朗詩就像是他的孩子，他用全部的心血去培育這個孩子，并對這個成長中的孩子寄予了最大的期望。他希望朗詩能成為中國科技地產的風向標，成為具有全國性知名度和影響力的發展商，成為一家受人尊敬的企業，一家百年老店。

讀出政策的商機

當然，走上這條路也并不容易，尤其是在這個強手林立的市場。不過，選擇這條路，田明是有著很深的思考，官員出身的他習慣于從領導講話中揣摩出商機。

在2004年的中央經濟工作會議上，胡錦濤總書記提出:“要大力發展節能省地型住宅”;2005年全國人大十屆三次會議上，溫家寶總理在《政府報告》中也指出:“鼓勵發展節能省地型住宅與公共建筑”。

雖然這些是人人皆知的表述，但讀出其中深意的，恐怕未必有太多人。而在田明看來，這表明中央已經將城鄉建設與房地產開發領域的“節能省地”作為經濟結構調整和轉變經濟增長方式的重要方面。

其實，2004年初，田明就深刻體會到“節能省地型”住宅的重要性，當時，朗詩置業公開競得南京河西新城區B和B1—B3的地塊，變身成為我國最大規模的高科技住宅開發公司，并一舉拿下由江蘇省科技廳、省建設廳共同提供的225萬節能建筑研究經費，用于朗詩置業和江蘇省建設廳新技術推廣站聯合對節能建筑“朗詩國際街區”的研發。

雖然那個時候，房地產市場還是一片紅火。田明也總得說服他的客戶們:“你要學會算一筆賬，買房者的生活成本分一次性投入成本和持續投入成本，朗詩的產品，可能前期成本高，但因為能效高，后期成本就下來了。”

當傳統的房地產開發模式還能賺個碰滿缽滿，何必費盡心思另辟蹊徑?其實，面對這樣的誘惑，朗詩地產也不是毫不動心，田明就坦言，在討論公司南京第二個項目發展方向的時候，分歧的爭論非常激烈，一個聲音是要做差異化綠色的科技住宅產品;另外一個聲音就是只需要和其他人一樣，做一個普通的住宅產品，一樣的可以賺錢，而且風險要低很多。

不過，最終田明力排眾議，選擇了一個綠色的、科技的、差異化的產品之路，盡管要冒巨大的市場風險和技術風險。他告訴記者，“我們最終下定決心走差異化的路線，走綠色地產道路，并且逐步上升到公司戰略的高度，這也將成為我們長期努力的戰略方向。綠色地產將來會成為主流，‘拐點’在不久后就會到來。”

如果我國建筑依然保持非節能的狀態，那么這種高能耗還將被持續，這就意味著大量能源消耗與大量碳排放，這是中國不能承受也是全球氣候不能承受的。中國曾向世界做出減排的承諾，以目前的狀況要達到這個承諾相當困難。“所以眼下，綠色低碳無疑是中國房地產持續發展和自我救贖的突破口，是綠色低碳地產向規模化發展的良機。”田明對此很肯定。

差異化道路

當然，房地產業的拐點也并沒有那么迅速的到來，但是經過8年耕耘，朗詩也已經漸入佳境。田明也依然在公眾場合說拐點，但此“拐點”指向，并非僅政策調控帶來的不動產價格的起落，而是更深遠的行業模式之變。無論是產品技術，還是市場周期，中國的房地產業都已經進入全面更替期。“自然還有一個過程，但趨勢已經不可阻擋。”田明言辭堅定。

在“拐點”還沒有明朗的時候，那就叫細分市場吧。朗詩堅持著有別于傳統的開發商暴富之路，不拍地王、不囤土地、不做多元、不投放項目廣告，這種少見的、甚至無法想象的規則居然是這家國內住宅開發公司自定的長期“金科玉律”。

而當諸多靚麗的半年報秀出數十家上市房企背負近6000億巨額債務的時候，朗詩卻泰然地向公眾展示自己近三年資產平均周轉率都達到100%，國內39家上市的房地產公司平均值僅為40%。

不僅如此，“每年銷售額的2%拿來做研發，去年銷售是50億元，研發投入了1個億。”田明說，只有在產品技術上的研發有持續的堅持，才可以保持企業持續的競爭力。內燃機專業出身的田明對朗詩在技術上提升的緊迫感十足:在2010年公司規劃中，朗詩需要將研發人員的隊伍從60來人擴張到150人以上。他的首席技術官謝遠建，甚至為此簽下了責任狀。

當然，這么做并不是心血來潮。2008年，朗詩在上海收購了一家綜合甲級建筑設計研究院，以加強其在科技住宅技術方面的研發力量。此后，朗詩還在華南和高校合作，專門針對當地的氣候特征，來研發相關產品。在吸收國際前沿技術方面，朗詩甚至在不久前于歐洲成立主攻研發的分公司，以整合有豐厚積累的歐洲技術和人才。

其實，朗詩已經在勾畫這樣一張住宅開發、節能改造和外部建筑市場技術輸出三大業務鼎足而立的藍圖。“技術是綠色住宅競爭力的基石，也可以成為合作開發的輸出方，還將成為爭奪物業后期維護和管理市場的重要砝碼。”田明甚至早已判斷出，朗詩的未來更像是一家技術公司，而這樣的公司也會分拆上市。

在田明看來，低碳技術運用無疑還將對行業鏈條其他配套產業包括新能源、建材、照明燈多個領域上的革新產生影響。這種大地產行業全面的整合蘊含著巨大商機。所有這些，都被田明視作被朗詩模式刷新的領域。

“朗詩不是一個謹小慎微的公司，我們打的就是產品差異化和市場唯一性的王牌，無可取代就是制勝關鍵”。雖然相比老牌的房地產企業，朗詩涉足房地產時間不長，不過田明在最短的時間內抓住了房地產市場的一線規律，從南京開始，朗詩置業已經把觸角伸向無錫、常州、杭州、上海等地，而下一步是南方。

樂觀調控

也正因為技術上的自信，田明才敢于將公司的區域擴展的下一站，放到地產強手林立的珠江三角洲。“這一地區的常年濕熱氣候特征，非常需要朗詩的產品，我們的技術研發力量已配套上來，就等時機成熟。”

據我國建筑部總工研究報告顯示，現在的建筑95%以上是高能耗的建筑，中國每年興建的房屋建設面積占到全球面積50%以上，去年全世界興建的40億平方米新增建筑，中國占到了23億平方米，其中有50%的建筑是非節能建筑。

雖然從一個角度上看，無論是全球環境變化，還是國家的減排目標的實現，都是一個令人頭疼的問題。但是致力于做略色科技地產的人而言，或者就是看到一個誘人的大蛋糕。

目前，朗詩進入南京、杭州、上海等城市，在開發的項目有14個，這些具有鮮明的綠色科技特征的低碳節能建筑，節能達到65%以上，全部采用地源熱泵等持續能源為主要的能源供應方式，項目組綜合節能達80%，而我們國家現在要求各地的節能率達到50%，還有很多的企業連50%都達不到，綜合節能達到50%和80%的差別不是相差30%，而是差3.12倍。

正如國信證券經濟研究所副所長廖緒發在日前的“低碳建筑的經濟價值”高端對話中就說到，如果按照這種節能的效益，那么“這個產業今后10年，每年的產業價值都在幾千億;由于能源結構轉型分為節約能源和替代能源，上述產值如果再加上替代能源，應該是一個上萬億的總和。”

不過，現在倡導低碳經濟、綠色地產的宣傳造勢很多，資本對它的追逐還遠沒有成為主流。對于這樣的悖論，田明坦陳過去一段時間里，行業內還是說的多做的少。但是現在，一些業內人士已經在判斷綠色地產的“拐點”即將到了。在未來幾年，隨著行業的發展，整個房地產市場將不復此前單邊上揚的局面，情況會發生變化。

田明這樣形容房地產市場，當賺錢太容易，不需要太動腦筋也可取得很高經濟回報時，資本就難以進入綠色地產領域。而當競爭激烈時，一些粗放型只顧眼前利益的企業就有可能被淘汰，做一點對客戶更有價值的東西才可能盈利，那么企業才能長久發展下去，這個時候綠色地產就正逢其時。

而對于房地產市場的宏觀調控，或許正是綠色地產興盛的良機。田明說，宏觀調控對朗詩的綠色之路影響較小，朗詩似乎喜歡“熊市”，在市場低谷期間，朗詩的產品往往能夠逆市飄紅。