調控死結

房價為什么降不下來?因為龐大的利益集團已經形成。

國內房地產市場猶如沸騰的火鍋，這一切都源于中央對房地產市場調控的一系列組合拳。從4月中旬國家加大房地產調控力度至今，不少人判斷調控效果顯著。下面我們來分析一下效果究竟如何?真的那么樂觀嗎?

大房企拿地仍“大手筆”

中國房地產投資者的財力異常雄厚，三季度開發商銷售再創新高的情況下，大型房企“糧草”供應不缺乏，拿地熱情不減。數據顯示，第三季度，除了萬科和保利地產外，23家上市房企累計發布了42次拿地公告。萬科累計銷售金額接近700億元，保利地產也超過400億元，前20家開發商賣房收入高達4710億元。

業內分析認為，大開發商銷售回籠資金加快，手中“糧草”充足，拿地步伐似乎并沒有放緩。10月8日，招商地產和保利地產以10億元獲得廈門集美地塊;華業地產同日以21.94億元價格競得北京通州地塊。9月末，上海12幅土地成交金額逾200億，溢價率達50%以上。萬科僅8月份就在深圳、長沙、福州、沈陽等地購入商品住宅用地166.5公頃，購地金額78億。

房價調控難在哪里?

房企拿地不手軟，主要原因是對市場的信心很強。這和中國的財富創造和分配體制有很大關系。從2003年開始，中央政府在每一年中的某些月份都會提出要調控房產市場，但最近8年來，房價卻從未因此有所調整。相反，在每一波調控勢頭暫緩后，房價都出現了報復性上漲。8年前，一個選擇了相信政府能成功調控房價而不急于去置房的決定，將令一個普通城鎮家庭付出極大代價。

歸根究底，這與中國的財富創造和分配體制有很大關系，缺乏投資渠道則更令樓市火上加油。根據國家統計局的調查，2008年中國家庭總儲蓄(收入減去消費)約為3萬億元，但因居民(特別是高收入人群)低報收入的傾向較高，實際儲蓄可能遠高于這個數字。根據中國改革基金會國民經濟研究所副所長王小魯教授最近的研究來推算，中國居民的隱性收入可能逾9萬億元人民幣，城市中收入最高的20%家庭每年可用來投資的資金可能就已達7萬億-8萬億元人民幣。

從這個角度看，我們可以理解以下幾個具有“中國特色”的房地產現象。一是，在一線城市，普通居民要買一套一般的住房都相當困難;但同一時間，中國的富人或高收入人士則同時擁有幾套房子，其中相當部分被用以投資用途而長期空置;二是，對中國的高收入階層來說，他們不單購買了多套房子，更重要的是他們對銀行貸款的依賴并不高;三是，從大量的國外經驗看，資金鏈的緊張一般是資產市場調整的主要原因。但在中國，每一次房地產市場的調控中，都未出現過大規模的因房產投資者資金緊張而大幅拋售的浪潮。

利益集團的能量

利益集團形成、壯大并扭曲決策及其執行是改革開放以來中國經濟、社會生活中最突出的問題之一，利益集團掣肘，嚴重削弱了中國政府的執行能力，有時甚至被不少人稱之為“政令不出中南?！?。房地產利益集團又是中國當前社會發育最成型、活動能量最大、引發的社會反感最強烈的產業利益集團之一。

萬通集團董事局主席馮侖在中國房地產業界有“思想家”之稱，他早在2003年便稱，房地產行業最主要的利益群體至少有三個:主要由國營城建系統和中房系統組成的房地產協會，屬于建設部系統，更多的是代表政府和國營企業的利益;全國工商聯下屬房地產商會，其成員多為民營中小房地產企業(包括建材等相關行業的一些民營企業);代表各大城市擁有領導地位的民營房地產企業的“中城房網”，他稱之為“大公司俱樂部”或“好公司俱樂部”。

這一輪房地產調控結局如何，除了經濟因素之外，關鍵取決于政府駕馭房地產利益集團的能力。由于政府的新一輪房地產市場調控措施已經押上了自己的很多信譽，希望最終結果能夠向社會各界證明我們的政府仍然有著強大的執行能力。