過時政策該退出了

住房制度市場化取向不能改變——這是國家再三明確的一條原則。既然，形勢和環境已發生驚天巨變，“90/70”政策也應該調整了。

房地產調控始于2004年，在過去6年中，我們一直頻繁地出臺著從土地、開發到信貸政策的各類政策，但是這一輪又一輪的政策往往最終被束之高閣。政策反復出臺卻反復上演著“狼來了”的故事，也難怪我們的市場經常性地表現為政策市。2006年九部委聯合發布的“90/70”政策，即旨在通過增加供應量降低房價，卻在開發商的抵制和地方政府的默許下，如今幾乎“名存實亡”。

名存實亡的“90/70”

為了調整住房結構不均衡和抑制高房價，“90/70”政策規定:凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

4年之后回頭重新審視該政策卻發現，已是“名存實亡”。

這一結論可以從北京、上海、深圳三大城市得到注解。作為北京飯店二期的霞公府，位于北京市中心的王府井，8月底因其每平方米10萬元的開盤均價坐上北京最貴樓盤第一把交椅。霞公府戶型面積均在300平方米以上。在金九銀十放量開盤之際，這樣的大戶型樓盤不在少數。

中國指數研究院的數據顯示:從2007年到現在，北京批準有商品房上市面積為4333.98萬平方米，銷售面積為4696.81萬平方米，而90平方米以下批準上市面積則為1286.16萬平方米，銷售面積為1199.31萬平方米，后者占比分別為29%和25%。

而深圳從2007年到現在，批準上市的商品房面積為1291.40萬平方米，銷售面積為1214.05萬平方米，其中90平方米以下的批準上市面積為708.87萬平方米，銷售面積為717.40萬平方米。后者占比分別為54%和59%。

根據中國房地產信息集團提供的數據，統計自2006年6月1日至今上海公開出讓的數量眾多的商品房土地中，明確有“90/70”嚴格限制的地塊僅區區37幅，涉及土地面積尚不足435萬平方米，且從2009年9月之后至今公開出讓的商品房用地中，再也未出現過“90/70”的相關限制。自2007年至今，上海銷售總面積為2276.40萬平方米，90平方米以下銷售面積為813.18萬平方米，后者占比為35%。

主管部門的默許

作為主管部門，住房和城鄉建設部選擇了默許。

位于上海焦點樓市板塊的新江灣城璽園項目，無疑是調控下實現逆市熱銷的明星項目。成交數據顯示，璽園成交房源的套均面積分別在約190平方米和195平方米。

該地塊出讓時，相關文件明確要求90平方米以下戶型房源比重達到70%，該地塊也是在這樣一個硬性指標的前提下出讓的。最初競得該地塊的綠城房地產集團有限公司也曾公開表示將根據“90/70”要求進行開發。只是璽園項目營銷負責人表示“項目將不會有小戶型的產品”。換言之，如今的璽園項目不僅未兌現地塊出讓時“90/70”要求，在售平均戶型面積幾乎是90平方米的兩倍。

北京旭輝集團內部人士透露，截至目前北京采取的是區域統籌安排“90/70”指標，而不是每個樓盤都必須滿足這個指標。“為了激發開發商投資熱情，便于核心地段的開發，現在基本上都沒有人關心了。”

“90/70”政策從未取消，反而是在不斷強化，一直在嚴格實施。住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林強調，“90/70”政策是能夠影響樓市長期結構和房價長期調整的重要調控政策。和擅自更改容積率等規劃指標一樣，擅自突破“90/70”的限制，屬于嚴重的違規行為，必須嚴格懲處。

事實上，目前這樣的處罰形同虛設。國土資源部土地利用管理司司長廖永林此前公開表示，“90/70”貫穿從土地出讓到具體規劃建設，橫跨國土和建設兩大部門，處于部門監管的交接處，易出現監管的漏洞。“而且地方政府負責具體的政策執行和監管，中央主管部門也很難在具體的項目層面實現全程監管。目前，國土督察機構基本不涉及具體項目在‘90/70’方面的違規行為。”

過時政策需調整

其實， 中小戶型90平方米標準從出臺到現在，爭論沒有停止過。華遠地產總裁任志強在“90/70”政策出臺后就公開表示:“規定70%住房是90平方米以下的戶型，沒有任何道理。”

“當時中央推出90/70政策，初衷是好的，卻不一定符合每個城市的情況。”溫州大學房地產研究所石海均教授稱，雖然建設部這一做法是房地產宏觀調控的堅定執行，但是“一刀切”的做法帶有計劃經濟的色彩，有悖市場經濟原則。

如果說首次置業者對“90/70”政策拍手稱快，那么改善需求者可就有點麻煩了。一個社區如果70%都是小戶型，意味著居住的人群中，70%的都是未結婚或準備結婚的年輕人，不用懷疑，他們很快會結婚，會生孩子，會把一方或雙方的老人接過來，甚至會有其他的親戚或者保姆。這些，都是小戶型單位無法滿足的。而余下的30%的大戶型呢，就連社區內部換房的需求都不能滿足，更何況對外?

“在大家都還沒有調整過來時，搶得先機固然是好，但政策長此以往下去，大家都是輸家。”中地行市場部總監張斌表示，隨著政府不斷加大廉租房和經濟適用房的建設，把低收入人群納入政府住房保障體系，商品房消費人群逐漸傾向于改善型住房買家，而從整體樓市銷售情況來看，大戶型、豪華型才是改善型買家追捧的對象，“市場的歸市場、保障的歸保障，繼續維持90/70政策根本沒有必要”。

“90/70”政策是根據我國人多地少的現實而制定出來的的政策。在還沒建立保障房體系之前，它有利于解決住房問題。但目前的形勢已發生驚天巨變，當時的政策環境基本悄無蹤影。事實上，小戶型已經逐漸在樓市占據了優勢并受到熱捧。“90/70”政策也是到了調整的時候了。主管部門也不必那么欲語還休了。