保障房向左走or向右走

有人用“完敗”二字形容中國的保障房，事實上，這一點也不為過。

在經濟適用房剛剛出臺時，許多人將他們畢生對家的美好憧憬寄托在了它上面。然而，這個詞現在卻成了刺痛中低收入群體神經的敏感詞。同它的遭遇一樣的，還有廉租房和兩限房。

住房一頭關系著增長，一頭關系著民生，如果增長永遠是中國政府第一位的關注對象，那么，保障房就會越來越變形，越來越遠離公眾。

保障房，聽起來很美

今年年初還誓言拿著房鑰匙迎娶新娘的黃希如今成天在唉聲嘆氣中度日子。他和眾多“北漂”的年輕人一樣，沒有殷實的家底，每月工資不足5000元，唯一讓他沒有逃離的原因是被眾人羨慕的北京戶口。

2009年年初，北京房價出現了久違的階段性“波谷”，位于南三環方莊地區的二手房每平方米8000元不到。就在黃希四處借錢準備出手購房的時候，他得知年滿30歲、年收入8.8萬元及以下的京籍單身人士可以申請每平方米6000元以內的兩限房。喜出望外的他在一周之內就辦好了所有申購手續。

接下來是漫長的等待，黃希不敢結婚，不敢提加薪，擔心收入超標。然而，如今的房價早已是當初的3倍有余，而兩限房依然遙遙無期。

“經濟適用房買不到，商品房買不起，‘夾心層’只能拿限價房當作擁有住房的最后一根稻草，但我在這場賭注中輸得干干凈凈。”黃希說。

面對高企的房價，剛剛大學畢業的小潘壓根兒沒想過像黃希一樣買房子，不過他仍然為了住房問題煩惱不已。

“公司附近的單人房間基本都在1500元左右，而1000元以下的，要么是空間狹小昏暗、有很多人合住的隔板房;要么是位置偏遠、沒有廚房衛生間的破舊平房。我每個月的凈收入不到3000元，如果花費一半在房租上，生活壓力就太大了。”小潘說。

小潘曾經寄希望于廉租房，但是他很快就失望了。“當初在報紙上瞥到‘廉租房’，還以為是政府為我們這些‘租房族’提供的優惠政策，興沖沖的上網一查才知道，是針對具有本市城鎮戶籍的居民。”

像北京這樣的城市，城市住房的一般測算標準是戶籍人口，尚未考慮到流動人口的住房需求。而北京的流動人口規模估計已經達到500萬人，如何解決這部分非京籍人口的住房問題，目前尚無定論。

事實上，即使是符合申請條件、有北京戶口的低收入群體，也并沒有得償所愿地住進廉租房。在北京市公房條件有限的情況下，廉租房的房源短缺問題始終未能得到有效解決。

“現在租金越來越貴，一年下來租金占收入的一半，所謂的廉租房、經濟適用房、限價商品房對我們而言毫無意義，難道只能靠黃日新老人的膠囊公寓?”黃希和小潘都很無奈。

遺憾的是，黃希和小潘并不是個例。他們身后佇立的，是成千上萬買不起商品房、住不上保障房的普通人。

政府角色失位

“歷年來，國家承諾建設的廉租房、經濟適用房從來沒有完成過。前年完成的是政府規劃的20%，去年是30%，今年就算完成一半300萬套，再加上以往的，總共估計有六七百萬套，每一套如果能解決5個人的住房問題，住上保障性住房的只有3500萬人，只是中低收入階層人數的極小部分。”北京理工大學經濟學教授胡星斗給記者算了這樣一筆賬。

據了解，今年保障房政策的力度有所加大，國家推出630萬套保障性住房，地方政府承諾建保障性住房的比率要達到40%到50%，但能否兌現，仍是未知數。

除了數量，保障房政策在實施過程中還存在一系列問題。衡基律師事務所合伙人賀正生向《財經文摘》細數了保障房的問題:“保障房建設用地不能得到保障，住房建設部與地方政府之間的隸屬和管理關系混亂，不能有效監督保障性住房的建設;保障性住房所應涵蓋的人群、補償方式、資格審核和退出機制都不完善，導致了很多制度漏洞，如兩限房的特批，經濟適用房申請的黑幕等;保障房建設和監管不力的問責制度缺失，實際上是政府自己監督自己;起草中的《住房保障法》目前也面臨許多難題，如對不同人群的保障力度的標準和范圍確定等。”

或許用“完敗”二字，才能如實地描述在中國房地產市場發展過程中以被“倒逼”出臺為特色的保障房的現狀。

反觀發達國家，商品房在整個住房供應體系中的比例一般不超過25%，保障性住房或者帶保障性特征的住房占比往往非常高。在美國，帶有保障性質的住房占整個住房系統的80%以上，在新加坡更是高達97%以上。而在中國，整個城鎮住房體系90%以上被商品房占領，全世界找不出第二個與中國一樣的國家。

中國房地產一個非常重要的里程碑是1998年國務院出臺的23號文件，大力推行住房制度改革，但其目的卻是通過房地產的發展來拉動經濟增長，所以整個方向是住房市場化，完全忽視了住房的社會保障功能。

盡管2006年是一個重大的轉折點，政府終于開始重視住房保障體系的建設，但直到今日，住房保障體系的建立仍不樂觀，這里面又牽涉到復雜的中央和地方關系，政績考核評價體系和信用體系建設等問題。

說到底，在住房體系方面，市場的轉型是迅速的，但政府的轉型卻是緩慢的。包括經濟適用房在內的所有保障性政策，在中國當前的住房制度中并不占有重要地位，它們始終只是一個配角，無法從根本上解決數目眾多的低收入群體的住房問題。

“如果政府不能真正從‘經濟增長型’轉向‘公共服務型’，如果增長永遠是政府第一位的關注對象，住房制度改革就會越來越變形，越來越遠離公眾。”北京科技大學經濟管理學院教授趙曉說，“政府必須從每年兩位數增長的財政收入中拿出錢來，下決心完善社會住房保障體系才是解決之道。”

根在土地制度

保障房政策的推行如逆水行舟，舉步維艱，究其根本，無不直指“土地財政”。

所謂“土地財政”，是指地方政府通過出讓土地使用權而獲得收入，這項收入在地方政府總收入中占相當大的比例。今年兩會上有代表委員透露，2009年全國土地出讓收入約達14239億元，一些城市年土地出讓收益占到了財政收入的近60%。

在這樣的游戲規則下，地方政府多多少少扮演著“生意人”角色。因此，追求利益最大化的地方政府，在發展商品房有土地出讓金和稅收的利益誘惑下，往往不愿意搞賠錢的保障性住房。

在保障房中，政府最不愿意建設的，恰恰是對窮人幫助最大的廉租房。相比之下，政府更愿意采取貨幣補貼的方式，這樣進出靈活，投入少，也方便管理，不過貨幣補貼效果卻并不明顯。近年來，適合低收入家庭承租的小戶型、低價位租賃房源越來越少。廉租戶每月能獲得的租金補貼一般只有幾百元，這點錢要想租到面積合適、交通方便的房子，非常難。

“土地財政產生的原因在于扭曲的土地所有權制度，國家對土地擁有產權，而不是經營主體。”北京大學經濟學院教授夏業良認為，“想讓房地產市場真正形成一個市場，而不是政府操控的，具有一定市場性質的準市場，只有實行土地私有化。”

他還給出了土地私有制的實現途徑。“目前中國大量存在著小產權住房，就是土地私有化的突破口。”夏業良認為，土地自由交易有助于打破城鄉二元結構。“城里的人有錢可以去農村定居買地蓋房，同樣的道理，農民想進城也可以通過把自己的土地以很高的價格賣給城里人，然后在城里買房進行自己的經營活動，這樣反而能做到不把負擔都交給國家。”

廉租房或成最佳選擇

從最初的經濟適用房到2007年的兩限房，社會上呼聲高了政府就出臺政策，民怨多了就再出一套方案，中國住房保障體系的發展非常耐人尋味。

經濟適用房原本是一個解決困難群眾住房的名詞，如今卻不時跳出來刺痛人們本就脆弱的神經。存廢之爭讓經濟適用房一時成了輿論圍剿的對象。著名經濟學家茅于軾更是堅定的取消派。他認為經適房既不講效率，更不講公平，比賭博還要壞。“經適房本身就是最大的貪污腐敗。”

夏業良是國內經濟學界最早反對建設經濟適用房的:“市場經濟條件下，政府沒有義務為每一個家庭提供住房。財產不是饋贈性的而是競爭性的獲得，每一個家庭都是在市場經濟活動中自己去創造財富，他購買得起才成為自己的資產。”

“既然認定了市場經濟，就應該按市場經濟的方式去做，而不是進行計劃回歸，又回到分配住房，一部分人很輕松地得到了資產，另一些得不到，實際上在國民中形成歧視。”夏業良認為，由于經濟適用房的稀缺性，得到的最終只是少數人，而少數人并不是因為條件符合，而是因為更有公關能力或者說有黑箱操作的能力，所以比窮人更容易得到。

而中國社會科學院金融研究所研究員易憲容認為，中國的住房保障體系應該是一個多層次的體系。第一層級是不足10%的極低收入家庭，由政府提供廉租屋或公屋保證最弱勢群體的居住權。第二層級是70%的中低收入者，在政府諸如貨幣化補助、優惠利率、優惠稅收的幫助下，通過市場來解決住房。第三層級是20%的中高收入者，他們的住房完全由市場決定，不納入住房保障體系。這也就是如今已經基本建立起來的由廉租房、公租房、經適房、兩限房構成的分層次合理銜接的住房保障體系。

“讓每個家庭都擁有一套體面住房，當然皆大歡喜，但這不現實。在相當長的歷史時期里，中國沒有辦法讓每一個家庭都獲得住房配置。我們或許必須面對這樣一個事實，相當大一部分人口不是擁有一套體面的住房，而是要租房居住。”夏業良說。