淺析我國房地產(chǎn)市場未來價格趨勢

摘要：中國的房地產(chǎn)業(yè)在2000年前后取消福利分房制度后取得了迅猛發(fā)展，隨之而來的是目益飆升的房價。2010年上半年以來，在國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)價格也從逐日增長變?yōu)橐愿鞣N形式的降價，不過全國房價下跌幅度似乎并不大，在全國樓市調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一線城市雖然樓市逐漸走低，但是二三線城市的房價卻不跌反升，證明了我國房價迅速下跌的可能性小。

關(guān)鍵詞：房價；調(diào)控；房地產(chǎn)市場

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A doi.10.3969／jissn.1672-3309(s).2010.08.07 文章編號：1672-3309(2010)08-065-02

一、我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

1、房地產(chǎn)價格上漲

據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2009年12月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8％，漲幅比上月擴大2.1個百分點，為連續(xù)6個月保持同比正增長，環(huán)比上漲1.5％，創(chuàng)下26個月漲幅新高，已經(jīng)接近2007年9月1.7％的歷史最高值。一手房價繼續(xù)瘋狂。數(shù)據(jù)顯示，新建住房銷售價格同比上漲9.1％，環(huán)比上漲1.9％，漲幅比上月擴大0.4個百分點。

2、商品房結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理已成為影響中國房地產(chǎn)業(yè)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。據(jù)有關(guān)學(xué)者分析，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中經(jīng)濟適用房、限價普通商品住房等政府調(diào)控房源應(yīng)占總房源的30％～35％比較合理，但現(xiàn)在市面上商業(yè)營業(yè)用房、別墅、高檔公寓所占比例較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，引發(fā)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的失衡。

3、房地產(chǎn)市場秩序混亂

2009年下半年隨著房價不斷上漲，中國房地產(chǎn)市場秩序仍較為混亂。房地產(chǎn)市場準入規(guī)則不夠規(guī)范，開發(fā)企業(yè)準入門檻太低，致使房地產(chǎn)業(yè)良莠不齊。外資介入房地產(chǎn)市場過猛，擾亂了我國貨幣政策的執(zhí)行力度。

二、房價上漲過快的成因分析

1、房價上漲過快與土地供應(yīng)減少有關(guān)

在房地產(chǎn)市場火爆的2009年，全國的土地出讓面積下降了20％多，有些城市的土地出讓面積只完成年初計劃的50％左右。由于土地需求增加而供應(yīng)減少，使土地價格迅速上升。土地價格的上升必然助漲房價的上升。

2、房價上漲過快與信貸過度擴張有關(guān)

自2008年11月中央開始實施適度寬松的貸幣政策以來，從供給的因素看，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金緊張情況很快得到了緩解，使不少開發(fā)商捂盤惜售。在房地產(chǎn)市場，開發(fā)商是主動定價者，買房者是價格的被動接受者，當開發(fā)商有了信貸資金的支持，在市場定價過程中更加主動，住房價格必然上升。從需求的角度看，寬松的貸幣政策增加了住房的需求，尤其是按揭貸款的優(yōu)惠利率下調(diào)到歷史最低水平時，買房者的還款負擔降低。另外，寬松的貸幣政策喚起市場對貸幣貶值的預(yù)期，買房成為富裕階層保持財富的一種選擇。

3、房價上漲過快與投機者增加有關(guān)

在高房價下，部分真實需求已經(jīng)被逐漸擠出市場，而為規(guī)避通貨膨脹的投資需求以及外資投機者為了獲得炒房利潤的投機性需求逐漸增多。投資與投機需求增多造成市場供求緊張，推動房價不斷上漲，相當部分自住需求被擠出了房地產(chǎn)市場。

4、房價上漲過快與推進大城市策略有關(guān)

近幾年房價普漲的城市，基本上與推進大城市策略有關(guān)，由于這些城市所幅射的區(qū)域涌入的“移民”所形成的。任何城市原有居住人口根本無力帶動如此大規(guī)模的需求，進而推動房價在短期內(nèi)快速上升。人民在享受經(jīng)濟快速發(fā)展機會和福利的同時，個人財富的增長增加了人們普遍增多的投資需求，住房成為投資的酋選。

三、目前我國房地產(chǎn)市場已采取的調(diào)控措施

1、加強土地使用管理

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的是土地產(chǎn)品，有效地嚴把土地“閘門”就能夠有效地控制房地產(chǎn)市場的供給。2006年以來國家陸續(xù)出臺了《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》、《財政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》、 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》等規(guī)定，嚴把土地“閘門”。

2、加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控

上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準率是充分發(fā)揮經(jīng)濟手段在資源配置和宏觀調(diào)控中的作用，是央行收縮信貸采取的緊急措施。2009年12月15日，“國四條”出臺，2010年1月10日“國十一條”出臺，2010年4月12日，五大行收緊二套房貸款利率。2010年4月10日，國務(wù)院直接發(fā)布新“國十條”被稱為最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策意義甚為巨大。

3、加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)管

2010年4月13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，維護住房消費者合法權(quán)益。國家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，規(guī)范境外購房主體購買境內(nèi)商品房的外匯管理。國家通過一系列政策的調(diào)控有效抑制了房價的繼續(xù)走高，逐步規(guī)范了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

四、對我國房地產(chǎn)市場未來價格走勢的淺析

今年上半年突遭“史上最嚴厲新政”襲擊的房地產(chǎn)業(yè)可謂跌宕起伏，到7月以后，房地產(chǎn)業(yè)逐漸步入了量跌價穩(wěn)的敏感時期。但不管國家怎樣調(diào)控，房價卻不會再次回到2000年以前的水平，這是市場規(guī)律的必然。總體來看，中國房價迅速下跌可能性小。

1、房地產(chǎn)業(yè)的特點致使房價迅速下跌可能性小

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，它能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并且在地方稅收中占有一定比例。它直接關(guān)系到人類社會的方方面面，為社會生產(chǎn)生活提供物質(zhì)基礎(chǔ)保證。另外，中國房價泡沫累積有限，特別是在房價快速上漲期間，國家采取了限制外資炒房、抑制投資和投機性需求等政策措施，房價泡沫并未大范圍顯現(xiàn)。

2、預(yù)防“次貸危機”致使房價迅速下跌可能性小

對于銀行和國家，房價30％的下滑，已經(jīng)是市場底線，由于以前多數(shù)投資的房產(chǎn)首付比例為30％，所以當目前市場下滑到一定的時候，政府就會出臺各地救市的政策。如果不出臺政策，房價迅速下跌，會引發(fā)很多中產(chǎn)階級出現(xiàn)零資產(chǎn)，或者負資產(chǎn)。如果出現(xiàn)負資產(chǎn)，很可能出現(xiàn)“次貸危機”的斷供現(xiàn)象。一旦出現(xiàn)“次貸危機”，銀行可能是下一個“重災(zāi)區(qū)”。房地產(chǎn)目前是銀行系統(tǒng)的一道警戒線，所以對于政府而言，調(diào)控政策只能截止到房地產(chǎn)行業(yè)，不能讓風險轉(zhuǎn)嫁到銀行系統(tǒng)。銀行系統(tǒng)的金融危機，對中國造成的傷害，是房地產(chǎn)這個行業(yè)無法相提并論的。

3、就業(yè)和經(jīng)濟增長的需要致使房價迅速下跌可能性小

前幾年房地產(chǎn)的高速發(fā)展，解決了大批的就業(yè)問題。中國有著5000萬從事房地產(chǎn)行業(yè)的農(nóng)民工，自2008年房地產(chǎn)行業(yè)下滑到目前為止，已經(jīng)出現(xiàn)了1000多萬的農(nóng)民工失業(yè)。這對社會穩(wěn)定造成了重大影響。從政府的高度看待的首要問題，還是吃飯問題。就業(yè)——解決吃飯最好的辦法。作為不能購房的群體和解決溫飽的群體比較起來，溫飽更能牽動政策的天平。這是我國這個人口大國、資源緊缺國家的重大難題，也是我國需要面對和解決的根本問題。

4、剛性需求的積累致使房價迅速下跌可能性小

中國人根深蒂固的觀念，使得房子成為一種必需品，必需品往往具有抗通脹的能力，好比糧食。經(jīng)濟發(fā)展也使得一批人非常富裕，它們希望有更多房子、更多土地，來滿足它們所對應(yīng)的生活與地位。自房價下跌以來，有著剛性需求的消費群體，出現(xiàn)了持幣觀望。消費者都沒有購房，但事實是市場已經(jīng)積蓄了龐大的需求總量。一旦釋放將很可能導(dǎo)致房價的快速攀升。一旦市場成交量繼續(xù)上升，勢必打破持幣觀望的心理預(yù)期。

5、城市發(fā)展策略致使房價迅速下跌可能性小

城市發(fā)展策略促使大城市周邊的中等城市經(jīng)濟快速發(fā)展，當?shù)赜蛑行某鞘休椛渲苓叺闹械瘸鞘械慕煌屑~、物資供應(yīng)樞紐時，一方面，隨著周邊的中等城市區(qū)位條件和基礎(chǔ)設(shè)施等投資環(huán)境的完善，相對較低的土地成本和勞動力成本，吸引大量外商投資設(shè)廠的視線從大城市轉(zhuǎn)向周邊的中等城市，另一方面，隨著大城市生產(chǎn)成本的增加與自身產(chǎn)業(yè)升級，一些傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)或現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)項目開始落戶中等城市。縮小城鄉(xiāng)差距，促進當?shù)鼐蜆I(yè)，解除外出務(wù)工之憂，還使一部分先富起來的農(nóng)民遷移到城市來，從而緩解了過去的“城市過密化”的特征。

綜上所述，即便房價下跌，筆者也以為只是前段時間瘋長的某些地方的房價會迅速下跌。如海南、北京、深圳、廣州等一線城市；至于全國大多數(shù)省份及城市，也就是二三線城市的房價，不跌反升。實際上，這些城市的房價也沒有太大持續(xù)下跌的空間，房市回暖仍然存在著可能性。