淺談房產工程造價監督與管理

中圖分類號：TU文獻標識碼：A 文章編號：1008-925X（2010）12-0164-01

摘要：本文結合筆者工程造價控制管理實踐，從建筑工程經濟的角度，運用一般經濟學原理，從建筑工程決策階段、設計階段和施工階段對房地產投資項目工程造價全過程的有效控制與管理措施進行了詳細分析闡述。

關鍵詞：房產 工程 造價 監督 管理

工程造價管理是指在工程管理中對工程造價的計算與工程造價的控制，是項目建設中一項重要的技術與經濟活動，也是工程管理工作中一個獨特的、相對獨立的領域。本文從工程經濟的角度出發，就房地產投資項目在工程造價管理與控制方面，闡述在建筑項目運作過程中，如何運用工程造價管理的理論與辦法，做好項目的工程造價控制與管理，對造價形成過程的一切費用進行科學的分析與測算，保證項目目標的順利實現。房地產投資的建筑工程項目造價控制與管理工作重點主要應放在如下三個階段，即決策階段、規劃設計階段及施工階段。

一、決策階段工程造價的有效控制

據有關資料統計，在建筑項目各階段中，投資決策階段影響工程造價的程度最高，達到80%~90%。因此，決策階段是決定工程造價的基礎階段，直接影響決策階段之后的各個建設階段工程造價控制是否科學合理。在具體建筑工程實踐中，在項目立項、可行性研究等決策階段，工程造價的控制應從以下幾個方面人手:

1、項目選址是項目成功與否的基礎 :① 選址應符合城市規劃; ②項目要有準確的市場預測與市場定位; ③ 要編制科學的環境評價報告; {4}應做好地質初勘工作，因為地質情況對住宅項目造價影響甚大。

2、應編制項目成本投資估算控制表

根據工程造價具有建設各階段計價的層次性特點，決策階段主要是可行性研究階段，應編制投資估算。按照工程造價理論，投資估算的內容應包含: ①建筑安裝工程費用; ②設備及工器具購置費; ③工程建設其他費用; {4}基本預備費; {5}漲價預備費;{6} 建設期貨款利息; {7}固定資產投資方向調節稅。

二、規劃設計及設計階段工程造價有效控制措施

設計階段是體現投資估算的實施階段，是項目決策在技術上和經濟上的全面詳盡的體現，是項目計劃的具體化。根據房地產項目特點，該階段主要可在總平面規劃設計、單體施工圖設計及環境設計三個環節對工程造價進行重點控制。

1、總平面規劃設計。①合理確定容積率、建筑密度，在“以人為本”的設計理念上體現最合理的土地成本; ②結合城市基礎設施資源情況，對水、電、氣、訊、路、下排進行合理的綜合管線設計，其中重點應對水、電容量做科學的、一定前瞻性的預留，污水系統應結合現有城市資源進行近期、長期的設計。

2、單體施工圖設計階段

該階段應采用限額設計的辦法，將重點放在施工圖審查工作上，通過施工圖預算，將設計控制在原概算范圍內。

三、施工階段工程造價的控制措施

按照工程造價理論，該階段是工程造價形成的主要階段。它主要通過工程招投標及工程施工中的動態控制，確定工程項目的合同價及工程竣工時的結算價，是工程造價控制工作中一個極為重要的階段。

1、工程招投標階段的工程造價控制

①把好投標人資格預審關。應從投標人技術能力、管理水平、資信等資質方面進行評估，目的是篩選出優秀的投標人，以降低工程承包風險。②根據項目實際，確定合理的投標條件： A、根據住宅工程的特點，其工期短，工程總投資相對規模不大，應采取工程量清單、固定合同價格的方式，以降低房地產企業因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風險。B、對設計中含有新材料、新工藝、新技術的設計項目，無定額項目無單價、信息價可參照的，應重點說明，讓投標人明確在投標時以綜合價報價，以避免結算糾紛。C、確定合理、科學的評標原則:對有標底的，可在評標前確定合理的中標降低率，在綜合考慮投標人響應質量、工期等投標條件并編制切實可行的施工組織方案的前提下，采取合理低價中標的原則，從中選擇技術能力強、管理水平高、資信可靠且報價合理的承建單位。③嚴格依照工程招投標有關文件簽定工程承包合同，注意合同的結構及合同價，對工程造價、質量、工期、風險因素承擔等重要條款，應以專用條款或補充合同的方式加以約束。

2、加強工程施工事中控制。①嚴格控制施工中設計變更，經論證確需設計變更的，應力求減少變更費用，可制定設計變更的程序加以規范設計變更行為。②加強現場鑒證工作。施工中往往有各種不可預見的現場因素，導致標外工程量項目增加現象，如基礎土方量、井點降水等，現場工程師應在合理安排施工組織、加強技術措施的前提下，按實簽證、審核，以真實反映實際工程造價。

四、建筑項目工程造價控制與管理綜合措施

工程造價控制是建筑工程項目管理中一項極為重要的內容。為了取得目標控制的理想成果，應當從多方面采取各種措施與手段。

1、建立建筑項目工程造價控制管理體系，從組織、技術、經濟與合同四個方面人手，構建工程造價控制機制: ① 組織手段:就是應明確企業各職能部門在工程造價控制工作中所擔負的職責，同時確定其工作考核標準;② 技術手段:主要是對項目技術方案進行審核比較，對其適用性進行論證，從而尋求安全可靠、經濟適用的技術措施。③ 經濟手段:就是收集、加工、整理工程經濟信息的數據，對造價控制目標進行資質、經濟、財務諸方面的可行性分析，如對工程預結算進行審核、成本變化動態分析、編制資金使用計劃、工程款支付審查等。④ 合同手段:就是對參與項目建設的所有各設計單位、施工單位、材料設備供應商、監理單位等的建設行為，都要以簽定合同的方式加以約束，保證按質、按量完成其工作。

2、充分發揮社會化監理服務功能，建立監理單位、政府質檢等各方面、各層次組成的項目管理監控體系。

3、建立健全的工程造價管理制度，充分利用IS09001-2000質量管理體系，提高工程造價控制水平。具體做法是:將控制表中各分部分項工程指標依照ISO質量管理總手冊相應條款層層分解落實到相關職能部門，以此指導各職能部門開展工作，對工程造價實行動態管理。

綜上所述，房地產投資項目有效的工程造價控制與管理是在掌握市場信息的基礎上，為實現項目管理目標而進行的成本控制、計價、定價的系統活動，其貫穿于工程建設全過程。概括而言，建筑工程項目的造價的有效控制與管理就是以決策階段的估算為靜態控制，以設計、施工等實施階段的動態管理組成的，因此，宜采取經濟、技術、管理相結合的方法措施，將建筑工程造價控制在投資估、預算或合理的范圍之內，避免工程造價“三超”現象的發生，實現投資效益最大化。