樓市的兩種泡沫

在房價泡沫泛起的同時，伴隨出現的是房屋數量的泡沫。

房產市場可以經歷房價和數量兩種泡沫。近代大多數房產泡沫都是房價泡沫。上世紀80年代，東京房價猛增，供應卻沒有相應上漲。上世紀90年代，香港房產市場也遭遇類似情況。房產市場易產生價格泡沫，因為一些獨特因素限制了供給的反應速度。

房屋數量泡沫比價格泡沫少見，而且持續時間不長。出現房量泡沫時，供給增加，房價遭遇下行壓力。此時僅需增加貨幣供應，就可穩定房價。房量泡沫有時為建設泡沫，但往往伴隨建設周期一起結束。因為一旦供給抬頭，房價將急劇回落。

目前，中國正在遭遇房價泡沫。通過研究分析房價/收入比和房租收入，我們就可以判斷，泡沫是否已經產生，程度如何。如果城市里每平方米房屋均價為居民平均月收入的5倍-10倍，房市規模相對家庭總量大得多，高房價就很可能是泡沫。成熟經濟體的房價/收入比應在1倍左右。在發展迅速的經濟體，比率可能為2 倍。中國房產價值都集中在大城市，其房價水平無法通過理性因素來解釋。

中國的房租也正在上漲，而如果真是遍地都是閑置房，兩種現象無法互相解釋。有人批評房產中介公司哄抬市場。除非市場待租賃房產都集中于一家之手，否則，難以積聚足夠的市場力量形成壟斷。中國房產中介產業非常分散，因此，這種解釋很難成立。

中國的房產泡沫與其他泡沫的不同之處在于，它有著前所未有的數量，中國不存在供給不足。城市住房大多可分為單位舊房和私人住房。后者在過去十年突飛猛進，達6000萬套。其中，約2000萬套由開發商在建。地方政府土地儲備大約還能再建2000萬-3000萬套房屋。大量單位公房拆遷后再開發。在最近一輪再開發熱潮之前，單位公房量可能超過100億平方米。相對于新建住房量，拆遷房數量不可能太大，否則，這些公房對地方政府來說就失去了商業意義。現有住房總量可能在90億平方米左右。

除了普通商品房建設，公司和政府機構也自行建房，分配給員工。農村也建設了大量住房。在毗鄰大城市的地區，此類住房影響房產供給。如果郊區農田被重新規劃為城市用地，官方分類將過去的農房變為城市住房。

掌握投機型(而非其他目的)空房的數量，比掌握住房總體數據重要得多。雖然政府未能公布空房數據，但我們認為商品房空房率為25%-30%，比正常市場情況下至少高出100%。這種差異可被視為投機庫存，如同有人囤積黃銅，待價而沽。這種投機庫存的價值可能占GDP的15%左右。

更可怕的是，2010年-2011年將可能形成大量投機庫存。近期信貸收緊，擠壓第二套及第三套房購房者，導致全國交易量崩盤。從房產中介發現，大多數房產需求被納入調控范圍，即投機購房。可以假設，2010年-2011年，房產供給將接近GDP總量的15%。房產政策調控抑制市場過熱，開發商勢必囤積供給，作為庫存。一旦再次放寬調控，投機行為將卷土重來，可能導致投機庫存價值翻番。

中國的房量泡沫的規模的確前所未有。中國住房供給過量并不稀奇。總的來說，過度供給很常見。它反映出資本價格過低。中國經濟的結構決定了，供給將迅速增加。然而，閑置率居高不下，而房價還持續走高，真是咄咄怪事。在正常情況下，投機者會因為高閑置率止步不前。目前跡象很明顯，房價將陷入困境。