地產(chǎn)基金受寵

炒房的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，從源頭上投資房地產(chǎn)的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。

2003年“121號(hào)文件”的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈形成壓力，地產(chǎn)大佬們開(kāi)始尋找新的融資模式，地產(chǎn)基金的概念被頻頻提及，海外資金恰逢其時(shí)地殺入了中國(guó)市場(chǎng)。來(lái)勢(shì)洶洶的海外資本，在遭遇了我國(guó)實(shí)際依然寬松的銀行信貸之后，罕有作為。

2008年金融危機(jī)則對(duì)外資地產(chǎn)基金產(chǎn)生了負(fù)面影響，美歐資金受本土房地產(chǎn)市場(chǎng)的羈絆而大規(guī)模被動(dòng)撤出。國(guó)內(nèi)私募機(jī)構(gòu)已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)基金是之前未開(kāi)發(fā)的領(lǐng)域，內(nèi)資地產(chǎn)基金也迎來(lái)了發(fā)展的時(shí)機(jī)。地產(chǎn)基金作為房地產(chǎn)行業(yè)在銀行信貸、開(kāi)發(fā)商自有資金之外的融資“第三通道”的作用不斷凸顯。又一輪政策調(diào)控讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)陷入信貸緊縮局面，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸“差錢”的情況成為地產(chǎn)基金發(fā)展的新契機(jī)。

地產(chǎn)基金試水

2010年3月，盛世神州房地產(chǎn)投資基金宣告成立，首期融資規(guī)模5億元，規(guī)劃未來(lái)三年的募集金額為50億元。4月9日，金地集團(tuán)宣布與瑞銀(環(huán)球資產(chǎn)管理)合作發(fā)起的房地產(chǎn)基金第一期首次募集正式完成，募集資金1億美元，五家投資者分別來(lái)自歐洲、中東和亞洲，這是中國(guó)大陸第一個(gè)由開(kāi)發(fā)商成功發(fā)起和募集的外資房地產(chǎn)投資基金。100億元，這是金地集團(tuán)與投資伙伴對(duì)人民幣房地產(chǎn)投資基金未來(lái)三年期望達(dá)成的規(guī)模。

“現(xiàn)在土地資源越來(lái)越稀缺，開(kāi)發(fā)商投資成本越來(lái)越大，拿地成本普遍超過(guò)30%，在一線城市甚至接近50%，信貸的盤子已經(jīng)滿足不了房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)。在這種背景及地產(chǎn)商的擴(kuò)張需求下，房地產(chǎn)基金大有機(jī)會(huì)。”聯(lián)華國(guó)際信托投資有限公司總裁李曉東表示。

除了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)起地產(chǎn)基金以外，來(lái)自風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)的外部資金也向房地產(chǎn)企業(yè)伸出了橄欖枝。據(jù)悉，深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)目前正積極籌備首期房地產(chǎn)投資基金，他們此次募集的地產(chǎn)基金優(yōu)先考慮與大型房地產(chǎn)企業(yè)合作，首期規(guī)模將在5億元以上。據(jù)了解，目前內(nèi)資組建的房地產(chǎn)基金規(guī)模不超過(guò)100億元，還處于初期發(fā)展階段。

民間資本涌入

在住宅市場(chǎng)、股市、匯市等各種投資市場(chǎng)都遭遇“黑五月”的時(shí)候，山西游資卻果斷地掉轉(zhuǎn)車頭，把商業(yè)物業(yè)作為“避風(fēng)港”，而組織性、專業(yè)性都更強(qiáng)的私募基金成為它們的首選。以往這些民間資本熱衷的游擊戰(zhàn)術(shù)正向組織化和專業(yè)化程度更高的私募基金、投資公司演變;民間資本也不再滿足于樓市銷售環(huán)節(jié)的介入，正向上游的開(kāi)發(fā)、建設(shè)環(huán)節(jié)挺進(jìn);受調(diào)控影響更小的商業(yè)、寫字樓物業(yè)正成為它們的避險(xiǎn)港灣。

5月中旬的山西太原，高和投資作為國(guó)內(nèi)第一只專注投資商辦物業(yè)的私募基金高調(diào)亮相，這只募集對(duì)象主要是山西煤老板的房地產(chǎn)基金，高調(diào)亮相的底氣來(lái)自于數(shù)日前的成功交易:收購(gòu)了緊鄰北京使館區(qū)東三環(huán)昆侖飯店的琨莎中心二期寫字樓及商鋪，并更名為中莎廣場(chǎng)。高和投資作為北京方恒置業(yè)有限公司琨莎中心項(xiàng)目的戰(zhàn)略投資方參與該項(xiàng)目，并同時(shí)提供資產(chǎn)管理服務(wù)。高和投資管理的基金收購(gòu)這些商鋪后，投入部分資金，對(duì)商鋪進(jìn)行統(tǒng)一的形象設(shè)計(jì)，再出租給星巴克等品質(zhì)較高的租戶，從而實(shí)現(xiàn)了較高的溢價(jià)。

“以前只是散戶一樣的購(gòu)置房產(chǎn)，一是覺(jué)得房?jī)r(jià)還會(huì)不停瘋漲，回報(bào)率有保障，二是覺(jué)得倒買倒賣操作方便、變現(xiàn)也快。但是，這輪調(diào)控鬧得心里很沒(méi)底，我感覺(jué)還是要投資一種更長(zhǎng)期更穩(wěn)健的投資品比較好。”一位山西煤老板如是說(shuō)。山西煤老板雖然面臨學(xué)歷低、資金多的雙重尷尬，但投資理念卻相當(dāng)穩(wěn)健保守，“風(fēng)險(xiǎn)一定要小，收益一定要穩(wěn)。”

“長(zhǎng)期的煤炭生意使他們形成了財(cái)大氣粗出手豪邁的性格，但實(shí)際操作起來(lái)又有點(diǎn)畏首畏尾，最怕承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。他們把真金白銀交給專業(yè)的私募基金去做也是很需要勇氣的。”一位知情人士告訴記者。不同于山西游資，習(xí)慣了在資源領(lǐng)域、樓市甚至股市打拼的溫州民資，“最喜歡抱團(tuán)、搭圈子，快進(jìn)快出、利滾利，而不是整出機(jī)構(gòu)”，讓他們短時(shí)間內(nèi)接受PE/VC等比較規(guī)范化的運(yùn)作，是不太現(xiàn)實(shí)的。民間資本的專業(yè)化之路還有很長(zhǎng)的探索，私募資金的管理及運(yùn)營(yíng)模式也不是千篇一律的，需要具體情況具體分析。

PE+REITs模式

REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)起源于20世紀(jì)60年代的美國(guó)，是美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道，具有高流動(dòng)性、專業(yè)化管理、持股靈活等特點(diǎn)。隨著亞洲經(jīng)濟(jì)的興起，新加坡、日本、韓國(guó)借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn)也推出了具有本國(guó)特色的房地產(chǎn)投資信托基金。新加坡房地產(chǎn)行業(yè)的PE+REITs模式在實(shí)踐中頗具成效:初期的開(kāi)發(fā)資金主要依靠私募基金，而后期的資金主要來(lái)源于REITs，PE與REITs分工清晰又相互支撐。

嘉德置業(yè)是新加坡地產(chǎn)市場(chǎng)的典型代表。公司成立時(shí)，就明確提出了要以地產(chǎn)基金為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)過(guò)八年的發(fā)展，形成了有五只REITs和十七只私募基金的資金平臺(tái)，管理資產(chǎn)總額達(dá)259億新元。

嘉德的特征是公墓基金加私募基金的平臺(tái)，彼此間的相互支持成為嘉德模式的關(guān)鍵。嘉德旗下的第一只REITs CMT，就是在新加坡上市并投資新加坡本土零售物業(yè)的REITs，它剛上市的時(shí)候，主要是吸收集團(tuán)的物業(yè)資產(chǎn)，主要是郊區(qū)的零售物業(yè)，2007年又將旗下的地標(biāo)性建筑加了進(jìn)來(lái)。但是僅靠這些已經(jīng)難以滿足它的成長(zhǎng)需求，因此發(fā)起成立了私募基金CRS(Capital Retail Singapore Fund，一只以新加坡本土零售物業(yè)為主的私募基金)，這標(biāo)志著嘉德置業(yè)PE+REITs模式的正式起步。

CRS從成立之初就定位于CMT的儲(chǔ)備基金，因此在CRS的發(fā)展過(guò)程中也得到了CMT的大力支持，比如說(shuō)2003年的時(shí)候，CMT就以5800萬(wàn)新元認(rèn)購(gòu)了CRS的次級(jí)債，該次級(jí)債是以CRS旗下準(zhǔn)備置入CMT的零售物業(yè)資產(chǎn)為抵押的。到2007年的時(shí)候，CMT更是以7.11億新元一次性整體收購(gòu)了CRS。CRS向公募投資人募集資金，而CMT向私募投資人募集基金，同時(shí)在零售物業(yè)成熟之后，再逐步的植入CMT，這樣使CMT提供穩(wěn)定的分紅，而在這個(gè)過(guò)程中，嘉德集團(tuán)為CMT和CRS獲得業(yè)績(jī)提成。

在國(guó)內(nèi)，目前大多數(shù)基金仍采用由房地產(chǎn)企業(yè)自主發(fā)起基金的形式。“PE與房地產(chǎn)企業(yè)共同合作發(fā)起基金，基金管理人負(fù)責(zé)募資，而項(xiàng)目的選擇則由房地產(chǎn)企業(yè)和基金管理人共同選擇。這也是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金對(duì)本土文化的一種融合。”清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士、貝塔策略工作室合伙人杜麗虹表示，目前國(guó)內(nèi)成立的地產(chǎn)基金也正在探索適合自身的商業(yè)模式。

目前國(guó)內(nèi)如果能夠出現(xiàn)具有行業(yè)威望、無(wú)論地產(chǎn)處于周期低谷還是高峰，都能獲取穩(wěn)定收益率的地產(chǎn)基金管理公司，才能夠吸引更多的投資人進(jìn)駐。“這需要非常長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)驗(yàn)證，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)一個(gè)周期可能短的也要5年，長(zhǎng)的需要幾十年。”