需反思的房產新政

解決房地產泡沫的根本辦法是增加供給和改變政府壟斷土地供應的局面。

對中國人來說，1998年是值得記住的一年，那年兩項改革永久地改變了中國人的面貌。其一是住房體系被全面市場化——這非常重要，因為在此之前，老百姓即使有房住，也不是自己的財產，更不能買賣，也就是說，老百姓既無財產、又無股權，是真正的無產者，衣食住行都靠單位，而不能自由支配。但住房市場化改革后，房子可以私人擁有并能自由買賣，不少老百姓從此成了有產者，擁有自己的財產是件很幸運的事。這是質的變化。

為什么這么說?因為當住房、醫療、子女教育都跟工作單位捆綁在一起時，你一家老少生存的方方面面就都掌握在“單位領導”手里，這樣你就不得不順從、甚至屈服于“領導”。1998年后老百姓有了自己的私有財產——房子，即使“領導”不高興，你也不用擔心自己的住房會被“領導”剝奪走，因為房子產權是你的。這就是住房市場化改革的意義，也是私有財產的意義。

其二是住房按揭貸款的推出。1998年底跟住房市場化改革配套推出的按揭貸款，是1950年代后中國老百姓第一次能用到的金融借貸產品。按揭貸款這一金融產品，縮小了中低收入群體跟富有群體間的生活差距。

1998年的兩項改革已經改變了中國社會的精神面貌，提升了人們的權利和財產意識，也強化個人的自信度。

于是，過去幾年，當房價上漲時，人們就呼吁政府出“重拳”，一些評論員還會把買房和愛國連在一起。經過幾年的一系列的房地產調控，到今天，不僅房價越調控越高，而且，行政手段差不多已用盡:限制房產交易、持房兩年或五年以上才能出售、提高交易稅費、規定一家一房、限制外地人買房、禁止外地居民按揭、禁止或限制二套以上按揭貸款……這些措施當然都是對1998年房改與住房金融改革的倒退。

今天，房地產市場的“市場性”越來越被懷疑。我們應該把房市放在整個經濟與社會的長久目標中思考，今天的政策舉措應該與長久藍圖一致，而不是頭痛醫頭、腳痛醫腳。

拋開房地產是1998年初衷意義上的“市場”，還是計劃經濟意義上的“政策市”不管，今天的局面是一些根本制度安排的必然。房價失控的原因在于供給，也在于宏觀政策的反復多變。

第一，地方政府絕對壟斷房產土地供應，逼著房價只漲不跌。很明顯的事實是小產權房價遠低于“大產權”房價。如果農民個人或集體也有權將土地“農轉非”，用于房地產開發，與地方政府在土地供應上競爭，那么，房價會立即往小產權房與大產權房價之間的某個位置靠攏，小產權房價格會漲，大產權房價會跌。

第二，18億畝農用土地紅線，給各級政府限制房地產土地供應提供了借口，其結果是抑制房產供應。一方面，科技發展使每畝產量不斷上升，耕地面積的含意跟原來不同，18億畝地紅線是過時的觀念。

另一方面，土地資源的確不是中國的優勢，那么，在全球化的今天，既然別國的生活用品可以依賴中國制造，中國的部分糧食需要為何不能從土地資源更豐富的巴西、美國進口呢?

第三，利率工具是市場化的政策調控工具。與其通過限制二套房貸、三套房貸等量化指標來降低投機需求，不如提高貸款利率，提高杠桿投機買房成本?？墒牵鲇诒Ｗo國企、保護地方政府，決策層寧可冒通脹風險、資產泡沫風險，而繼續保留過低的利率。這變相鼓勵投機買房，使房地產供不應求的局面惡化。在目前的情況下，加息是必須做，這也是更好的政策選擇。

因此，解決房地產泡沫的根本辦法還是增加供給，一是增加土地供應，二是改變政府壟斷土地供應的局面，讓農民個人和集體都有權供應房地產開發用地。作者系耶魯大學管理學院教授