吊詭的商品房定價

房地產市場的問題，不僅僅是價格問題，盡管價格是最終表象。

誰掌握了中國房地產問題的“定價權”呢?是市場嗎?前幾年盡管政府采取了一系列嚴厲的調控政策，但房價上漲并沒有得到有效的控制，而2008年全國性的“價跌量減”讓政府和開發商始料不及。

“一房一價”

對此，2008年，萬科低價出售南京的兩棟樓房，此舉不但遭遇業主維權，也使萬科被南京物價局查處。“降價門”事件在讓萬科集團陷入尷尬的同時，也使南京的“一房一價”政策，受到全國廣泛關注。

江蘇省物價局規定，對經濟適用住房、中低價商品住房實行政府指導價管理，嚴格審核其建設成本和管理費用，銷售利潤率要嚴格控制在規定的幅度內。當時，南京便跟進出臺“一房一價”新政，規定“普通商品住宅的凈利潤率為8%”。

南京市物價局房地產價格處的陳處長表示，在“降價門”事件中，萬科公司銷售的商品房，超過了核定的基準價浮動幅度，違反了政府指導價規定，按照有關規定，對公司進行了價格行政處罰。

陳處長說，“一房一價”政策，主要是當時房地產市場持續低迷，“拐點臨近”之說造成市場恐慌，觀望情緒嚴重。為了穩定住房市場、提振市場信心，江蘇省物價局才將政府指導價的思想引入商品房定價機制。

也就是說，這一政策的出發點，并不是平抑房價，而是要振興當時低迷的樓市。因此，2009年起，江蘇省各級價格主管部門將暫停對普通商品住房銷售前的價格審批，將定價權“下放”給企業。

“在當時的經濟形勢下，取消執行普通商品房的核價制度，是為了讓商品房的價格更靈敏地反映市場變化，拉動內需，保障房地產市場穩定健康發展。”陳處長表示。

政策管降不管漲

由此看來，商品房的定價一定程度上受地方政府牽制。而且，眼下中國房地產市場一直保持著“高房價與高空置率并存”的現象，房價收入比嚴重背離居民收入，商業和住宅價格出現顯著倒掛，市場似乎沒有按照價值規律在運行。

可是，當媒體就商品房價格暴漲的這些問題，與相關物價部門取得聯系，只是希望能得到一個清晰的、能讓人聽明白的答復:商品房定價權，究竟誰說了算。

對此，天津市物價局綜合法規處的白處長介紹，根據《價格法》的規定，商品或服務的價格制定主要有三種形式:政府指導價、政府定價和市場調節價。大多數商品和服務價格實行市場調節價，極少數商品和服務價格實行政府指導價或者政府定價。

白處長說，就住房而言，一般的商品房適用市場調節價。對于適用市場調節價的商品房，物價局的監督監測職能主要表現為明碼標價的管理。

白處長認為:房地產市場的問題，不僅僅是價格問題，盡管價格是最終表象。行政干預不符合市場方向，需要所有相關主體自身的改革，房價才能理性回歸。

據了解，《價格法》第十八條規定，下列商品和服務價格，政府在必要時可以實行政府指導價或者政府定價:與國民經濟發展和人民生活關系重大的極少數商品價格。《價格法》第三十條:當重要商品和服務價格顯著上漲或者有可能顯著上漲，國務院和省、自治區、直轄市人民政府可以對部分價格采取限定差價率或者利潤率、規定限價、實行提價申報制度和調價備案制度等干預措施。

究竟誰說了算

中國自1993年開始有商品房，18年來，中國房地產業的變革和發展，實際上也經歷了一個“政治權力、資本權力、社會權力”不斷斗爭和妥協的過程，而多次全國范圍的房地產問題的論爭則是這三種權力爭奪的真實表現。

20世紀90年代初期土地從無償劃撥變為有償、有期限使用;1997年取消福利分房，發展經濟適用房，推進住宅產業現代化;2004年后實行經營性土地“招拍掛”等等，無不由政府直接主導，自上而下改革，也鮮有論爭。

隨著房地產業逐漸成為一些地方經濟的支柱性產業，開始出現了房地產資本向政治權力的滲透結合。政府似乎總愿意兼任資本的角色，并為資本提供有效服務。比如在各地轟轟烈烈的招商引資工作中，總是以新城建設、危房改造、土地開發為主導，一些大中城市房地產開發投資持續增長，在創造一個個GDP增長的政績中功不可沒，土地出讓金和稅、費收入又著實讓地方政府受益匪淺;房地產老板在相繼成為地方“首富”的同時，也戴上了各級“人大代表”和“政協委員”的帽子，積極參政議政。

在市場經濟條件下，資本試圖影響政治權力本是不可避免的，也必須充分肯定房地產資本在推動地方經濟發展和城市建設、解決社會就業中所做的巨大貢獻。然而我們也要正視這種結合必須有嚴格的邊界和原則。如果不加限制，可能會給社會帶來一些負面的影響，比如導致公共政策偏向某些利益群體，前幾年經濟適用房戶型偏大，大量被有錢人購買用于投資，而廉租房建設遲緩;某些開發商借助政府權力強勢拆遷也時有發生。

商品房定價權問題，說到底還是利益之爭。區別于其他行業，房地產行業一個突出的現象是出現了明顯的政策博弈，近年來政府每出臺一項政策并不都能得到參與主體的廣泛認同、自覺遵守和積極參與，相反“上有政策、下有對策”時有發生。

總結每一次政策博弈，都是在一項新的房地政策出臺后，或者每一次博弈論爭都催生出臺一項新的調控政策。房地產的復雜性在于所有人都有利益，而且所有人的利益訴求都有很大的不同。與西方土地私有制國家政府只是規則的制定者、是裁判員不同，我國土地國有，政府壟斷土地一級市場，房地產開發的各項程序審批又離不開政府的直接管理，由此政府又不能不成為運動員，成為最大的利益關聯方，又同時是利益分配的操盤手。政府對市場的宏觀調控直接影響到住房的供求和價格，而關于住房保障的標準和覆蓋范圍，直接影響到不同收入群體的利益再分配。

而只有實現政治權力、資本權力和社會權力的相互制約，才能避免“政府與民爭利”的發生，避免政策被特殊利益集團所利用。“定價權的問題”只是表象，推進社會公平正義才是解決住房和房地產問題的根本。