“重慶方案”引出房改猜想

甚囂塵上的重慶房改和特別房產稅開征傳聞，幾經證實，其脈絡日漸清晰。

根據個人擁有房屋套數或面積的不同，制定并征收不同稅率房地產稅的累進征稅方式，或將在山城重慶“先行先試”。

不出意外，中央政府將在年底中央經濟工作會議后，對住宅征收房地產稅的總體精神進行明確，并在此之后，對重慶、上海兩地的住宅征收房地產稅的試點方案進行批復。

“目前中國房地產稅收體系中，流轉稅、所得稅等稅種都有，但財產稅中兩大主體稅種——資產稅和房產稅卻是缺失的。”中央財經大學財政學院院長劉桓在接受采訪時表示。

因此，房地產稅作為保有環節稅負，在重慶、上海展開試點后，一系列的長期房地產稅制改革工作，自然引起關注。

房產稅被稱為“中國版物業稅”，其征收目標主要是增加房屋的持有成本，旨在完善房地產實現開發、轉讓和持有等多環節征稅，被視作抑制投資投機性住房，抑制房價保障的重要調控手段，也是房地產調控最重要的手段之一。

房地產稅在業界看來仍然存在諸多爭議。除了對房產稅在此輪調控中的作用爭議外，地方政府對房地產依賴方式的轉變仍需一個過程。

劉桓表示，地方政府和中央政府的博弈關系，永遠是存在的。“不僅中國如此，國外也如此。一個好的體制，必須要解決好政府層級之間的收入和它的權限劃分問題。這里的核心問題還在于政府權利的劃分問題。因為事權決定財權，財權決定著稅收的歸屬，因此稅收的整個分配體制在上下級之間分割的問題上，是服從于財權和事權的劃分變化的。稅收本身歸誰所有，這是更高層次的問題。但從稅法的角度去看，其要解決的核心問題，是各級政府和納稅人的關系問題。”

據了解，重慶市目前上報至財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部的試點方案，采用了“套數越多、面積越大”——稅率逐級提高的累進計稅方式，其原理與個人所得稅的累進稅率相同。而財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部已經啟動了對房地產稅的會簽程序，其中就包含采用累進計稅方式的“重慶方案”。

據了解，一旦中央政策明確，重慶在執行試點的過程中，將對個人住宅的套數或者面積劃定不同的檔次，每超過一個面積或者套數的檔次，其征收的稅率就會有相應程度的提高，擁有的房產套數越多，面積越大，其最終繳付房地產稅的稅率，就將越高。

根據重慶方案，對于別墅和面積超過200平方米以上的大戶型住宅物業，將首先被直接征收“大戶型稅”，并執行“高限稅率”。同時，對于評估價格超過重慶主城區平均價格三倍以上的住宅，亦將被開征房地產稅。在此過程中，依據面積，劃定檔次，而后依據已劃定的檔次，逐級調高稅率。

除此之外，在重慶，如果一人或一戶擁有4套及以上住宅，將直接被征收房地產稅，并直接課以累進稅率。以控制個人或者家庭，占有“過多的、非自住”的住房資源，從而實現房產的“去投資化”目的。

對于實際操作中業界認為難度較大的評估值問題，在一定情況下，在試點中可能采用統一劃線的簡便操作方式，即對不同區域劃定評估值的“單位價格底線”，即低于這一底線的按照這一底線計算征稅的稅基，對于購買價高于這一底線價格的，直接以交易價格計算征稅稅基。