樓市九月,放量?降價?

沉默了太久的市場需要一個契機打破僵局，在開發商與購房者的深度博弈中，一方需要放下身段主動降價，另一方也需要借機出手瞄準目標。

北京的悶熱天氣終于拜拜了。然而，隨著“佳節”的到來，樓市上空卻彌漫著一股“燥熱”的氣流。

“金九銀十”將是2010年的一個最高峰。據了解，“招保萬金”等各大房企均表示下半年將加大供應量。

紅七月

多數分析人士以“觸底反彈”來描述7月成交量的上升，表明他們認為本輪調控給市場帶來的“最糟糕的時候”可能已經過去，而價格回調亦是成交量上升的重要原因。

以7月24日萬科在北京房山開盤的長陽半島項目為例，首期開盤推出854套房源，均價不足每平方米1.4萬元，低于市場預期的每平方米1.6-1.7萬元。該盤吸引了近7000組意向購房人認購，開盤僅兩天便告罄。

一周后，同樣采取低價策略的保利茉莉公館二期，以1.7萬元均價開盤，再次引發6000人爭搶400套房的購房肉搏戰。

據中原地產研究報告，京、滬兩地7月的一手住宅成交量環比增加了2成，廣州增幅也有1成。二手房市場累積的購房需求也開始在7月份逐漸釋放，大多數城市的二手房價格也已出現回暖。

上半年，受政策因素影響，許多樓盤推遲開盤，供需比約為1∶1.8，處于嚴重失衡狀態。高勝行CEO高原蘭表示，因為部分滯后還沒有大力推盤的開發商急于資金的回籠。此時，一度風傳的囤地炒地名單首度由官方正式揭曉。房企被迫動用大量資金復工。

“‘錢多房少’是推高房價的根本原因。雙管齊下，方能確保房價合理回落，市場健康發展。”在博鰲房地產論壇上，中國房地產業協會副會長朱中一預計，政府有關部門將加強督察力度。

“7月份我國貿易順差是287億美元。好像有點文不對題，但我覺得兩者之間有很大關系。”北京大學國家發展研究院院長、央行貨幣政策委員會委員周其仁表示。去年我國新增外匯儲備高達4531億美元。周其仁解釋說，國家外匯儲備就是央行從市場上收回來的錢。簡單地說，央行收回多少外匯就要向市場釋放等量的人民幣。“如此巨大的購買力在某一時期會集中在某些商品上，從而造成其價格出現大幅波動。”為此，應加緊外匯制度改革，拓展新的投資渠道，引導海量資金“走出去”，為樓市“降溫”。

華遠地產董事長任志強認為，從6月、7月份統計數據的對比中，可以看到下降的幅度是巨大的。房地產投資下降接近30%，銷售面積下降15.4%，銷售額下降19.3%。“很多人說沒有降價，但是實際上銷售額下降已經預示著價格在持續下跌了。”“很多人不愿承認新政已經發揮作用，是因為大家認為價格還沒有跌到他們的‘心理價位’。”任志強表示。

觀九月

國人素來“買漲不買跌”的心態正在影響著這個“金九銀十”。

“隨著更多新盤上市，促銷范圍將進一步擴大。但是大幅度的促銷應該會出現在國慶節后，節前還是以試探性的促銷為主。”中原地產研究咨詢總監宋會雍分析，“在價格的帶動下，9月的成交將會有明顯的回暖。”

中房信分析師薛建雄表示，目前上海地區以8折甚至更低價格促銷樓盤有十多個，并且有繼續擴大之勢。可見，在叫停第三套房貸之后，很多開發商選擇了趕在傳統的“金九銀十”巨大供應量上市之前降價促銷，以實現銷售計劃。

成交量上去的同時，價格究竟是反彈還是下跌，多數人表示不敢斷言。中指研究院分析師張瑜認為，應該會有一定幅度的降價，但是幅度不大，大概10%到20%。事實上，根據7月份的成交量排行，開發商降價10%到20%，成交量的回升就非常明顯。

今年的樓市被重重地貼上了政策的價簽，調控的一舉一動都能夠牽發出樓市百態。然而自8月以來政策出現了“放空期”，早已預言進入拐點的房價卻遲遲不降。

對于大多數購房者而言，觀望了四個月的調控大戰后已不再固執的保持房價大跌的市場預期，面對即將回歸的房價難免不會動心。由此可見，金九銀十的到來給購房者營造了可能出手的市場契機。而缺少了“錢規則”支撐的開發商不得不通過降價促銷提升銷售量，以便達到回籠資金的目的，而金九銀十的到來無形中成了他們最合適的降價噱頭。

看十月

一位住房和城鄉建設部官員表示，現在是調控的關鍵時期，政策肯定不能松，現在一旦松手房價又飛上去了。朱中一亦認為，鑒于今后幾個月，引發經濟二次探底的可能性不大，完成全年經濟增長保八的問題估計也不大，所以他本人估計中央政府調控樓市的政策不會松動。

這也是大多業內人士看法。8月7日，萬科董事局主席王石新政后首次回應房價問題時稱，熱點城市的房價肯定有回調空間。其判斷的根據有二:一是調控不會放松;二是年底前供應量將明顯增加。

“很多房產企業現在不調整價格，就在賭政策。”王石預計，去年下半年開發商紛紛開工新建的房地產項目，推盤時間大多集中在今年9、10、11月份。

今年底前，供應量會增加多少?任志強在博鰲給出一個數據:9月供應量最少要增加50%以上。他說，去年7月以后，投資開始上升，特別9月以后，開工最高的一個月有6億多平方米。

任志強認為，以價格為目標的調控，最后就可能出現一系列的問題，如果土地壟斷、貨幣增量不解決，要等價格解決房地產問題，可能解決不了，最終導致市場機制破壞、金融體制削弱。消費轉換的削弱，比如說梯次消費，變成一次性買一個大房子的消費。過去買一個遠一點，現在不行了，矛盾后移而非消失，這個后移結果可能在明年產生更多問題。

不過，任志強仍以特有的調侃方式催促價格調整:“政府有時候希望做事的時候，你就得配合……你要從了，他就不把核武器拿出來了。”

朱中一稱，從抑制部分城市房價上漲過快上漲的情況看，調控效果已經很明顯。但觀望情緒依然比較濃厚的情況看，還不符調控的措施要求。

就房地產商的運營而言，以萬科方式調價促銷，迅速回籠資金后投入新的開發，抑或購買已相對便宜得多的土地，亦不失為一個“以眼前利益換長遠發展”的好戰略。目前，萬科還要求各地分公司采取靈活定價，樓盤推出來后第一個月必須賣掉60%。肖莉稱，6月萬科新盤銷售比例達到68%，7月銷售超過70%。

不難看出，本輪房地產調控至今，各方角力的結果是一種均勢或默契的形成:調控不放松，亦不加碼。政策調整以否，或許關鍵在于今年十月份前后的市場表現。