建設(shè)惠及大學(xué)畢業(yè)生的公共租賃房體系

摘要：2010年，上海、杭州、廣州等一線城市紛紛提出建設(shè)公共租賃房的要求，相關(guān)的政策辦法也相繼出臺，我國公共租賃房建設(shè)進(jìn)入了全面發(fā)展的階段。隨著大學(xué)畢業(yè)生人數(shù)的增加，“蟻?zhàn)濉钡壬婕暗酱髮W(xué)畢業(yè)生住房狀況的社會問題越來越受到人們的關(guān)注，建設(shè)惠及大學(xué)畢業(yè)生的公共租賃房體系顯得尤為重要。本文將圍繞如何針對大學(xué)畢業(yè)生這一人群提供公共租賃房展開時(shí)論，對我國公共租賃房建設(shè)中出現(xiàn)的問題提出相應(yīng)的解決對策。

關(guān)鍵詞：公共租賃房；大學(xué)畢業(yè)生；夾心層

我國實(shí)行住房制度改革以來，為了建立“居者有其屋”的和諧社會，先后推出了經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等住房政策，為低收入家庭提供了居住保障，但是，由于供給房屋數(shù)量、戶型以及申請人年齡、戶口、收入等條件的限制，這兩種住房保障政策所惠及的人群有限。隨著我國城市化進(jìn)程的加快，城市間流動(dòng)人口的規(guī)模越來越大，夾心層住房問題逐漸引起公眾關(guān)注。

夾心層是指收入高于申請廉租房標(biāo)準(zhǔn)，又無力購買經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入人群，包括城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭，剛畢業(yè)的大學(xué)生和外來務(wù)工人員。本文將以大學(xué)畢業(yè)生為受眾對象，對我國公共租賃住房建設(shè)、管理中存在的問題提出相應(yīng)的解決對策。

一、建設(shè)針對大學(xué)畢業(yè)生群體的公共租賃房的必要性

我國大學(xué)畢業(yè)生人數(shù)逐年增長，2009年本科畢業(yè)生已達(dá)500多萬，與此相對應(yīng)的是居高不下的房價(jià)。2009年，我國房價(jià)收入比達(dá)到8，03，北京、上海等一線城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過該水平，高房價(jià)讓剛踏入社會的大學(xué)生望而卻步。因此，大部分大學(xué)畢業(yè)生選擇租房來緩解住房壓力。一份針對杭州大學(xué)畢業(yè)生的調(diào)查顯示，近85％的大學(xué)畢業(yè)生選擇租賃房，只有15％的大學(xué)生選擇購買商品房。畢業(yè)租房成為絕大多數(shù)大學(xué)畢業(yè)生的首選，在綜合考慮房型、面積、租金之后，大學(xué)生通常會選擇交通便利、離工作地點(diǎn)較近的地方群租，由此，“蟻?zhàn)濉痹掝}開始進(jìn)入人們的視野。2010年3月，78歲老人黃日新設(shè)計(jì)的針對“蟻?zhàn)濉钡哪z囊公寓引發(fā)社會廣泛關(guān)注。膠囊公寓雖新穎，獨(dú)特，但在居住舒適度，安全性、隱私保護(hù)等方面仍然存在問題，公寓合租仍是目前大學(xué)畢業(yè)生普遍采用的租房方式。

隨著高校畢業(yè)生人數(shù)增加，就業(yè)壓力加大，建設(shè)惠及大學(xué)畢業(yè)生的公共租賃房顯得十分必要。目前，北京、重慶、寧波等地紛紛提出了惠及大學(xué)畢業(yè)生群體的公共租賃房項(xiàng)目，為解決大學(xué)畢業(yè)生住房問題邁出了重要一步，但是，我國公共租賃房項(xiàng)目在建設(shè)當(dāng)中仍然存在許多問題，使受惠的大學(xué)畢業(yè)生非常有限。

二、我國公租房建設(shè)中存在的普遍問題

1、融資渠道單一、資金壓力較大

目前我國公共租賃房建設(shè)的一般模式是由政府劃撥土地，國企開發(fā)建設(shè)，公租房建設(shè)資金大部分來源于財(cái)政撥款，政府財(cái)政壓力過大，若采取征稅等手段緩解資金壓力會造成整個(gè)社會的效率損失。公租房的建設(shè)需要保證源源不斷的資金回流，單一的融資渠道不利于項(xiàng)目的長期發(fā)展。

2、缺乏明確有效的準(zhǔn)入機(jī)制，目標(biāo)人群定位不明

2010年2月青島市剛推出公共租賃房時(shí)，因其規(guī)定的610元至915元的收入條件，將很多畢業(yè)生擋在了門檻外。不合理的收入水平界限會將需要被保障的人群排除在外，同時(shí)造成了社會資源的浪費(fèi)。此外，鄭州、青島等地對大學(xué)畢業(yè)生申請公租房有戶籍方面的限制，這一規(guī)定有失公平，也不利于人才的引進(jìn)。

3、統(tǒng)一收取租金，不符合公平要求

目前我國大多數(shù)公租房項(xiàng)目按市價(jià)的60％－70％收取租金，這其中存在一些問題：入住群體收入水平是不一樣的，按統(tǒng)一的價(jià)格收取租金對收入較低的人群不利。按照財(cái)政學(xué)中公平的原則，對低收入群體收取和高收入群體同樣多的房租，低收入者所得到的福利有限，高收入者則會因少繳房租而擠占了低收入者的福利，因此統(tǒng)一收租違背了社會公平的原則。

4、退出機(jī)制模糊，操作困難

公共租賃房退出機(jī)制模糊。導(dǎo)致“賴租”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，造成了社會公共資源的浪費(fèi)。另外，部分城市規(guī)定承租人可在規(guī)定年限后購買公租房，這種規(guī)定非常不合理，公租房是提供給暫時(shí)有困難的人群居住的過渡型住宅，應(yīng)該被循環(huán)利用，如果產(chǎn)權(quán)歸屬某一個(gè)人，政府就必須新建公租房項(xiàng)目，這會給政府帶來資金壓力，不利于公租房項(xiàng)目的長期發(fā)展。

三、發(fā)展針對大學(xué)畢業(yè)生的公租房的建議和意見

1、完善融資渠道，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)融資

公共租賃房租金相對較高，且每年租金流較為穩(wěn)定，可采取BOT、PPP等開發(fā)建設(shè)模式，以公租房未來穩(wěn)定租金流作為預(yù)期收益，由政府采取稅收優(yōu)惠、減免土地出讓金等形式再給予一定補(bǔ)貼，吸引開發(fā)商進(jìn)人。總之，公共租賃房的建設(shè)應(yīng)考慮引進(jìn)部分民營資金，以拓寬融資渠道。緩解財(cái)政壓力。

2、采用多種開發(fā)建設(shè)方式，保證公租房供應(yīng)

針對大學(xué)畢業(yè)生這一特殊群體可借鑒日本“社員寮”模式，政府可將建成的房屋出售給企業(yè)，供企業(yè)新招的大學(xué)畢業(yè)生使用，或者對相關(guān)企業(yè)采取稅收等優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)企業(yè)自建職工公寓。政府在前期作為開發(fā)者參與項(xiàng)目，后期則將項(xiàng)目以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給企業(yè)，政府再用收回的一部分成本開發(fā)建設(shè)新的項(xiàng)目，有效地實(shí)現(xiàn)資金的循環(huán)利用。這種方法可有效緩解政府財(cái)政壓力，同時(shí)實(shí)現(xiàn)政府和企業(yè)雙贏。

3、建立壘面的準(zhǔn)人機(jī)制，設(shè)置臺理的準(zhǔn)人條件

在保障對象范圍方面，以大學(xué)畢業(yè)生為主的公共租賃房應(yīng)該重點(diǎn)保障畢業(yè)時(shí)間較短，收入比當(dāng)?shù)禺厴I(yè)生平均水平低、在當(dāng)?shù)責(zé)o住房的大學(xué)生，此外公租房應(yīng)設(shè)置合理的收入界限，既設(shè)置上限規(guī)定。也設(shè)置下限規(guī)定。設(shè)置上限是將收入較高的群體排除，設(shè)置下限主要是為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也可排除部分可申請廉租房的低收入群體。申請人收入上、下限應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)厥杖胨剑飪r(jià)水平等因素制定。

4、租金設(shè)置要綜合考慮市場行情，逐年調(diào)整

公租房的租金是開發(fā)商用來償還貸款的主要資金，其制定應(yīng)以能償還貸款利息為底線，并綜合考慮住宅周圍商品房租金。對于上文中提到的收租公平問題，筆者建議借鑒德國公租房的支付方式，采用收入比例法確定補(bǔ)貼范圍。即按照工資收入的一定比例確定應(yīng)收的房租，不足償還貸款利息部分由國家補(bǔ)足。與收入具有聯(lián)動(dòng)性的補(bǔ)貼更能體現(xiàn)公平的原則，保障較低收入者的權(quán)益，使公租房達(dá)到福利性住房的目標(biāo)。

5、建立有效、可行的退出機(jī)制，保證公租房為需要的人群所設(shè)立

有效的退出機(jī)制是保證公租房持續(xù)循環(huán)使用的必要條件，針對目前我國公租房已有的退出機(jī)制，筆者認(rèn)為還需要細(xì)化相關(guān)的措施，例如對于逾期不愿退出的人員，應(yīng)按高于市場價(jià)格一定比例的數(shù)額支付租金；同時(shí)規(guī)定公租房不得出售，保證公租房能循環(huán)使用。此外，退出機(jī)制的實(shí)行還有賴于我國租金市場的完善以及個(gè)人誠信體系建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展。

公共租賃房是福利性質(zhì)的住房。它所針對的是有一定收入的特定人群，為這部分人群提供住房保障是完善我國住房保障體系的必然趨勢。大學(xué)生是未來城市建設(shè)的主力軍，為這部分人群提供過渡性住房，緩解他們的居住壓力不僅能夠使他們更好更安心的工作，也有助于實(shí)現(xiàn)社會的安定、團(tuán)結(jié)，是我國社會保障體系完善的必經(jīng)之路，也是社會發(fā)展的必然選擇。