李澤楷囤地門

小超人擱淺北京土地市場這一極端案例，不過是港資地產在內地日漸式微的最新注腳

站在北京盈科中心13層電訊盈科辦公室，俯瞰黃沙彌漫中的工體，你可以看到它——剛剛打完地基的工體北路4號地，在使館區、酒吧街和鱗次櫛比的寫字樓的環繞中，這是三里屯最后一塊未建成的“處女地”。2006年，小超人李澤楷不惜高價拿下這塊地，希冀以此挺進北京房地產市場。現在，它卻成為中國打擊囤地新政的風暴眼。

3月11日，北京國土局發布的一則“關于國土部掛牌督辦5宗地處置情況”公告稱，盈科大衍地產下屬公司開發建設的工體北路4號地項目，超過了出讓合同約定的動工時間，且未及時申請延期，擬處以項目公司地價款1％的罰款，并暫停了香港盈科大衍地產及其下屬公司在北京市土地交易市場的交易資格。至此，一度淡出公眾視線的李澤楷“囤地門”事件，因北京國土局罕見的重罰，又被推至幕前。

這是“國十九條”土地新政出臺后，第一家因囤地而遭處罰的發展商，也是近年來唯一一家被暫停北京土地交易資格的企業。盡管早已通過項目轉讓實現了套現，但香港電訊盈科主席李澤楷也無奈地發現自己難逃囤積土地之名。瑞安房地產在處罰公布后立即向《環球企業家》稱，該地塊已立即動工，目前正研究向李澤楷追討罰款。

單從項目操作角度來看，這并不是一起具有典型意義的囤地事件。早在2009年8月，盈科大衍已將項目轉讓給瑞安房地產，但是北京國土局依然實施了上述處罰。北京市土地協會副會長楊燕敏直言：“算他倒霉，就一塊地轉手了還被當成靶子!”盈利大衍地產發言人蕭偉達亦告訴《環球企業家》，李澤楷對此事也是措手不及，“李先生剛剛派遣專員去北京調查，并希望從政府得到反饋，我們相信事情會有個合理的解釋。”

小超人或許依舊相信自己能全身而退。多年來依靠點石成金的財技，和別人難以企及的人脈資源，他顯示出令人瞠目的長袖善舞能力。但這一次，基于北京市政府前恭后倨的態度變化，及媒體鋪天蓋地的質疑，他應該從中嗅到一些危險的氣味。

消化不良

2006年1月，經過126輪的舉牌，李澤楷旗下盈科大衍下屬高置投資有限公司以總價5.1億元、超過1.1萬元/平方米的樓面地價搶得該地，盈科大衍高調聲稱要建成高檔公寓。但至2009年7月，“正在興建中”的工體4號地被作價8億元轉讓給香港瑞安地產，扣除先期投入的建筑成本，這個甚至還未繳清土地款的項目，給李澤楷帶來除稅前大約2.1億元的收益。

令小超人始料未及的是，在該交易過去4個月后，隨著央視《經濟半小時》“中國多數開發商只倒土從不蓋房”的報道，各種爭議紛至沓來。盈科先是因土地購入三年仍未按合約竣工，被懷疑有囤地待漲的嫌疑；后又因將項目轉手獲利曝光，陷入“炒地”牟取暴利的漩渦中。

面對“炒地皮”的指責，盈科大衍發言人蕭偉達表示，根據土地出讓合同，盈科大衍從2006年4月起就開始進行設計與施工研究，2007年7月開始前期施工準備及土地開挖工程，并未將項目閑置。蕭透露，建筑設計與審批花費的時間超出預期，以及2008年因奧運原因暫時停工也是客觀原因。但這仍不足以解釋為何購地3年只打了一個地基。

一位接近盈科大衍的人士透露，超乎預期的高價拿地，是盈科大衍持地待漲的根本原因。整個2006年，盈科大衍一直在試圖更改建設規劃，原有規劃幾經變更，參與拿地的原北京高管呂干威等骨干亦紛紛出走。不過李澤楷終于如愿以償，隨后該項目地下建面由6000平米增至1.74萬平米的規劃獲北京國土局通過，算上補交土地款，這塊2006年的北京“地王”，樓面地價成功降至9279元／平方米。

在李澤楷囤地被罰曝光后，期待“兩會”后決策層調控房價的公眾均報以掌聲，認為這是政府揮出打擊囤地的第一拳。然而北京永利多房地產有限公司董事副總經理阮維邦卻認為，房企囤地一直是行業皆知的“潛規則”，這樣刻意重罰，也許只有李澤楷這樣的極個別案例。

顯然，在李澤楷及多數發展商看來，這種“違規”再正常不過。李澤楷的的父親李嘉誠就是“囤地待漲”的典型玩家。其位于北京順義別墅區的“譽天下”項目，長江實業捂盤10年方揭開面紗；而在1月份，上海市國土局“批而不用”的警示名單里，長江實業和李超人的另一旗艦公司和記黃埔也赫然在列。

國土資源部亦知房企“坐地生財”之道。然而在現行財稅體制下，地方政府財政主要依靠土地拍賣收入，土地監管自然無從談起。“好不容易出讓了土地，政府都不會太為難開發商，當然是以雙方坐下來協商為主。”中原集團研究中心總經理程云向《環球企業家》指出，單從李澤楷的商業操作看，并無過分延誤之舉，與瑞安房地產的股權轉讓亦是純粹的商業行為。

事實上，北京市政府最開始對李澤楷亦留有情面。在北京市規委同意了李澤楷的規劃修改后不久，2009年年中，北京市建設委員會把該項目計劃建設時間極為配合地延后至2009年7月至2011年12月。

“北京市政府同意修改規劃，并在媒體曝光囤地后保持沉默，即是一種無言的表態，表示在那時候并未將此地塊視為閑置用地。”接近北京國土局的人士向本刊指出，監管部門在質疑聲中沉默，但在李澤楷轉讓項目8個月后，反而開出罰單，顯得不合常理。

程云認為，電訊盈科私有化方案或許是北京官方態度改變的原因之一。曾被炒得沸沸揚揚的電盈私有化方案于2009年4月宣告失敗，而該方案一度遭到電盈第二大股東中國網通的強烈反對；而在北京市政府做出處罰決定前一個月，由于懷疑在股東投票中存在違規行為，香港警方還搜查了李澤楷在香港的3個寓所及富通保險等多家公司。

被處以暫停土地交易資格的準“極刑”，在內地已無項目儲備的盈科大衍前路正在變得不確定起來。同樣在內地步履艱難的，還有新世界、新鴻基、和記黃埔等眾多港資地產商。

“相比于內地開發商的大膽冒進，香港開發商顯得更加保守，在財務上沒有人會1塊錢做10塊錢的事，這讓他們在內地根本拿不到地。”阮維邦向《環球企業家》指出。1990年代初，港資房地產商曾被中國各級政府邀請到內地開發，當時政府大多抱著學習的態度。但港資地產商帶有強烈的土地運作意識，往往是囤積或者倒騰土地。在度過一個短暫的學習階段后，在住宅開發上，內資房企已在資金、產品、人脈等方面，全面超越水土不服的港資發展商。

同時，港資地產還普遍面臨著總部與分公司的溝通問題。比如，李嘉誠的御翠園就曾因建筑質量問題引發業主糾紛，而和黃總部并不知情。一位業內人士以為，與決策層位于大陸的內地企業相比，港資地產的職業經理人往往會為了考核指標而急功近利，缺乏長期利益考量。

不過在投資物業方面，港資地產商仍舊堪稱一流。除了主做投資物業的恒隆和太古，香港其它大型發展商都在內地建有較為成功的投資物業。阮維邦認為，內地開發商做商業地產完全是出售，他們大多沒有實力做商業地產開發。這或許才是港資地產的真正用武之地。