房市“軟著陸”的深意與預期

房地產市場能否實現“軟著陸”，是關系到2010年中國經濟穩定增長的一個要素

日前，中央強力出臺房地產調控新政。從指向上看，意在讓癲狂的市場趕緊回歸理性的軌道，令脫韁的房價迅速退出瘋漲的曲線。這可謂是在非常時期對非?，F象的非沖動式調控。

之所以說非常時期，講的是中國尚未安全走出金融危機陰霾的時期，大的調控會影響“回升向好”勢頭的興衰;

之所以說非?，F象，原因就在于2009年“非常態”的貨幣供應量增長，推動了房價的“非常態”陡漲，大大超出了本來具備購買能力人群的預期，投資者把買房作為“永遠牛市的股票”來經營，發酵和釋放出的市場畸形失序效應的后患，不單是經濟上的，也會迅速體現在社會問題之上;

之所以說非沖動式調控，就在于面對“兩個非常”，沒有采取簡單打壓房價的“硬著陸”做法，其中的軟著陸調控目標選擇與彌補制度設計缺陷上的處心積慮，值得圈點。

讓失序、過熱的地產市場軟著陸，事實上是關系到2010年中國經濟穩定增長的一個要素，把握好調控的指向與時間窗口，是預防“泡沫化”的一個關鍵。

盡管從長期來看，房價還會隨經濟與收入的增長而上漲，但如果房價短期內超越收入水平的離奇上漲，必定會導致泡沫化。個人住房按揭貸款平均上升近80%，已經超過國內安全線60%的水平。

任由泡沫不斷吹大、破裂，就會出現誰都不愿意看到的樓市“硬著陸”。在這方面，國際上不乏前車之鑒:房地產泡沫曾經讓日本經濟“失去了二十年”;泰國當年也曾因為巨大的房地產空置率，一天內竟有58家銀行破產，引發亞洲金融危機;迪拜的房地產泡沫幾乎兩次使國家破產;至于美國，其次貸問題更引發了全球百年不遇的金融危機。值得關注的是，這些國家的房地產泡沫破滅，基本上都是在房價大幅上漲的兩到三年后。這警示我們，如果中國樓市始終延續2009年的漲勢，則二三年間，中國經濟將面臨巨大風險。

是被動地接受房價泡沫被吹破、“硬著陸”的災難性后果，還是主動出擊、趕在危機之前擠出泡沫，實現樓市“軟著陸”?中央選擇此時出手調控樓市，已經有了明確的答案。應該說，如果調控進一步細化并深化，未來一段時間，樓市的變化將集中顯現。故此，對于未來拐點預期的影響，舉足輕重。

究竟該如何實現樓市軟著陸?從這次國務院出臺的調控新政中可以看出，顯然做了精心布局。

在工具選擇上，此次調控動用了金融政策、稅收政策、土地供應、保障房建設和行政問責等綜合手段。由此構成的調控邏輯鏈，凸顯出“長短兼備、軟硬結合”的施政特點。虛、實手段的有機結合，既可對高房價“病灶”構成精準打擊，又能讓預期過旺的樓市虛火“點剎式”降溫。

首先，金融工具是短平快的調控手段?！疤岣叨追渴赘吨?0%”、“對第三套房暫停貸款”等去金融杠桿化調控策略，是此次新政中最具殺傷力的武器，對于擠壓房地產投資、投機需求，效果立竿見影。

其次，稅收政策“懸而未落”，相當于“頭上仍有殺威棒”。此前輿論盛傳，某些城市將試點開征特別房產消費稅、住房保有環節稅。國務院新政盡管對此未作明確制度化安排，但卻給出了正面回饋，責令財政部、稅務總局“要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策”。這至少會給市場一種預期:如果下一步金融手段調控房價效果不彰，則稅收政策將緊跟登場。

第三，調控新政還在土地出讓制度改革、商品房供應結構、保障房建設和對地方政府行政問責等方面，對中長期的樓市調控做了部署，保障調控效力的接續性。

一種普遍懷疑是，由于房地產與中國經濟增長的復雜關系，決定了如此凌厲的調控政策很難具有長遠性。以往的教訓告訴我們，一旦調控政策退出，房價勢必又會出現新一輪的報復性反彈，重落窠臼。

正因如此，在“短平快”的金融、稅收調控手段效力消解之后，亟待有中長期、可持續的高房價系統方案予以“接力”，以保障樓市實現軟著陸、保障住宅類房地產回歸“居住功能”的本質，此舉對于當下實調和未來導向意義重大。

政府現在推動的各層次的保障性住房的建設，可能是引導這種改變的最有效戰略。同時，保障性住房建設同樣會帶動鋼鐵、水泥等建筑產業延續增長態勢，穩定經濟增長，避免“房地產市場調整帶來經濟重新大幅下滑”的擔憂。