調(diào)控應(yīng)對各有招

聯(lián)合拿地、調(diào)整銷售目標(biāo)、開辟業(yè)務(wù)新模式、開拓融資渠道……

調(diào)控政策愈發(fā)趨嚴(yán)，國家已經(jīng)做好了替換房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)備。在這樣的情況下，各房企的紛紛推出應(yīng)對之策。從現(xiàn)在的市場情況來看，房企的應(yīng)對之策均產(chǎn)生了一定的效果。

團(tuán)購拿地

中國有句俗話叫“眾人拾柴火焰高”，在房地產(chǎn)市場上也出現(xiàn)了許多房企聯(lián)合拿地聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目的案例。各大地產(chǎn)公司紛紛一改往日單兵作戰(zhàn)姿態(tài)，紛紛在土地市場上聯(lián)盟出擊。當(dāng)眾多有實(shí)力的房企聯(lián)合在一起，無論是在自己雄厚程度上還是開發(fā)能力上，都會出現(xiàn)大幅的增長，當(dāng)然也能更好的抗擊調(diào)控帶來的壓力。

在聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目中最具影響力的便是富力、雅居樂、碧桂園、世茂和中信地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目，其規(guī)模之大的確一家房企想獨(dú)立承擔(dān)十分困難。隨后，在今年8月，富力、雅居樂、合景泰富及世茂集團(tuán)再次聯(lián)合拿下70.5億元的天津地王;10月金地聯(lián)合天津穩(wěn)富股權(quán)投資基金獲得上海浦東航頭中心鎮(zhèn)A1商業(yè)地塊項(xiàng)目，總地價為22.86億元。這一成交價幾乎為底價的4倍，折合樓板價達(dá)到10500元/平方米，溢價率高達(dá)328%。

使得對手變盟友，是聯(lián)合拿地的一個重要考量。值得關(guān)注的是，近期這種合作拿地的方式越來越普遍，在土地價格高位運(yùn)行的今天，不僅僅是民企之間需要合作，不同類型的企業(yè)間，甚至與非同業(yè)的企業(yè)間，都有開展合作的無限可能性。

積極融資

新政調(diào)控至今已6個多月，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張問題亦日益顯現(xiàn)。融資套現(xiàn)對于房企來說無論是在土地市場還是開發(fā)資金方面都有很大的幫助。10月16日，證監(jiān)會發(fā)布消息，表示已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市融資一途被掐斷。不過，在之前房企積極融資以應(yīng)對調(diào)控下逐步出現(xiàn)的資金回籠問題依然取得了很大的效果。

10月7日，融創(chuàng)中國成功在想搞聯(lián)交所上市，正好趕在了暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組政策的前幾天。雖然受9月29日二次調(diào)控的影響，融創(chuàng)中國上市首日就破發(fā)，不過卻依然斬獲26.1億港元的融資規(guī)模。

“現(xiàn)在資金擴(kuò)充了，融創(chuàng)肯定會大力關(guān)注土地市場。如果有合適的機(jī)會，今年年底之前融創(chuàng)可能就會再次出手。”融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌說。

而就在融創(chuàng)中國上市不久，恒盛地產(chǎn)在10月18日通過公告稱，已通過信托計(jì)劃成功集資16.7億元，同時，還重啟海外發(fā)債計(jì)劃，重啟海外融資之路。

完成增資后，恒盛地產(chǎn)將全部用于投資恒盛南通尚海灣的項(xiàng)目。

事實(shí)上，目前恒盛正在加大二線城市的開發(fā)。恒盛地產(chǎn)表示，目前公司將大力發(fā)展上海以外的二、三線城市，其中天津二個住宅及加時項(xiàng)目，將于年底動工，明年發(fā)售，預(yù)計(jì)可套現(xiàn)300億元。而同時年底動工的南京與合肥項(xiàng)目，將預(yù)計(jì)套現(xiàn)合約270億元。

探尋新模式

在房地產(chǎn)市場上，受到調(diào)控政策打壓最大的便是商品住宅，而商業(yè)地產(chǎn)等其他產(chǎn)品所受到的沖擊相對較小，在這樣的背景下，眾多房企均選擇了開辟新的業(yè)務(wù)模式，以應(yīng)對調(diào)控政策。

8月27日，恒大地產(chǎn)宣布以19億元收購佳兆業(yè)廣場項(xiàng)目，也是其在為進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)積極準(zhǔn)備。恒大地產(chǎn)董事局主席許家印透露，該項(xiàng)目大概1/4用于自用，3/4用于出租。

分析人士指出，收購佳兆業(yè)廣場，是恒大地產(chǎn)在為進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)積極“練兵”，從而為其商業(yè)模式尋找一條可持續(xù)發(fā)展之道。

恒大地產(chǎn)成立14年來，并未有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)記錄，而現(xiàn)在，恒大地產(chǎn)已顯現(xiàn)出對商業(yè)地產(chǎn)的渴求。2009年，其就在武漢簽下了一個城市綜合體的框架性協(xié)議，投資總額近百億元;2010年年初，又在濟(jì)南拿下了一個總建筑面積接近70萬平方米的商業(yè)金融業(yè)地塊;在中期業(yè)績發(fā)布會上，許家印透露，將參與底價高達(dá)50億元的北京中服地塊的競拍。

金地上海公司總經(jīng)理陳必安也表示，金地集團(tuán)之后的戰(zhàn)略目標(biāo)將以住宅為基礎(chǔ)，重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)金融和商業(yè)地產(chǎn)。SOHO中國、萬科、保利、招商、中糧、華潤置地等地產(chǎn)大鱷都表示要增加商業(yè)地產(chǎn)，其中一直堅(jiān)持做住宅的萬科也轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨仨毧紤]商業(yè)地產(chǎn)”。但值得一提的是，業(yè)內(nèi)人士曾表示，現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商開始投資商業(yè)地產(chǎn)，曾經(jīng)供不應(yīng)求的商業(yè)地產(chǎn)市場很可能轉(zhuǎn)向過剩，前景未必如大家想象得那么美好。

此外，綠城中國則采取了代建的新業(yè)務(wù)模式，規(guī)避和突破自身資金以及土地方面瓶頸，也被業(yè)界看為地產(chǎn)界的富士康。還有便是房企對于二三線乃至四線城市的布局速度明顯加快，均是在求一條更好的可持續(xù)發(fā)展之路。

理性減負(fù)

隨著近期“第二輪樓市調(diào)控”聲音漸近，近日發(fā)布中報(bào)的房企一改此前同行的樂觀預(yù)期。雖然在調(diào)控政策出臺后房企依然取得了靚麗的業(yè)績，但是調(diào)控政策對于房企的打壓卻依然有著很大的效果，當(dāng)無法完成全年目標(biāo)時，下調(diào)全年目標(biāo)無疑是一種理性的表現(xiàn)。

在上半年完成銷售額60.3億元，僅占原全年目標(biāo)3成后，合生創(chuàng)展果斷的將全年銷售目標(biāo)從200億元下調(diào)至150億元，以給自己減輕壓力。

合生管理層表示，上半年銷售表現(xiàn)不佳，主要是由于廣州及上海的銷售情況未達(dá)預(yù)期。其中廣州受推出物業(yè)數(shù)量過少限制，而上海的銷售計(jì)劃受到世博會的影響未能如期。

而由于負(fù)債率上升，綠城中國也下調(diào)了今年的新開工目標(biāo)。綠城中國副主席兼行政總裁壽柏年表示，集團(tuán)要達(dá)到今年初預(yù)定的670億元合約銷售目標(biāo)或有困難，同時，由于市場發(fā)生變化，綠城中國將把年初計(jì)劃的動工目標(biāo)由1100萬平方米下調(diào)至960萬平方米。

2009年底，綠城銷售額達(dá)到了425億元，并且斥資購買了17塊地，土地儲備達(dá)到3000萬平方米。當(dāng)時，綠城土地儲備和銷售增長速度都遠(yuǎn)超過萬科。為此，綠城2010年銷售目標(biāo)初步定在了900億元，隨后又改為670億元，近期在眼看無法完成銷售目標(biāo)的情況下，再度將年度銷售目標(biāo)下調(diào)到了500億元。

綠城2009年大肆購買土地，不但沒有實(shí)現(xiàn)快速開發(fā)，反而因?yàn)楦哳~的土地出讓金形成了負(fù)擔(dān)。與此同時，國內(nèi)銀行緊縮開發(fā)貸，綠城資金鏈緊繃，8月份負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)158%。

為解決資金問題，壽柏年表示，集團(tuán)現(xiàn)正在與多間投資機(jī)構(gòu)洽商成立房產(chǎn)基金，他期望于明年上半年有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，集團(tuán)將會參與基金管理，而基金投資項(xiàng)目將為綠城擁有或管理項(xiàng)目。