德國房地產市場平穩的制度與法律配套

中國人民銀行駐法蘭克福代表處首席代表許兵與同仁孟學禮、孔煒在2011年第4期的《中國貨幣市場》上發表題為《德國房地產市場保持平穩的經驗》一文，介紹了在金融危機期間德國房地產業平穩渡過了危機的成功經驗：一是城市化水平高、各地房產市場發展均衡。德國城市數量多且分布均勻，城鄉之間的基礎設施、工作機會、社會保障、醫療衛生等條件幾乎沒有差別，形成一個個地理上分散卻又人口集聚的城市圈，對居住地有足夠的選擇，而且中小鎮的吸引力更大一些。二是發達的租賃市場穩定了房價，使是否擁有一套住房并不構成德國人一種社會身份象征和心理安全感，住房自有率只占43%。有近60%的德國人選擇租房而不是買房，《租房法》對中介欺詐等都有嚴格規定，租賃市場非常透明。三是住房市場的供應充足，且隨人口發展趨勢變化，并保持每年新竣工的公寓在20萬套左右，有效穩定了房價。

此外，德國房地產市場相關政策也十分嚴謹，有房地產市場稅務體系、住房保障制度、房地產價格評估體系。德國政府的宏觀經濟政策并未對房地產市場進行直接調控，更多強調房地產的福利性質，通過健全的法律制度安排，滿足各階層民眾的不同層次住房需求。概括起來，德國房地產市場的穩定得力于五個因素共同的作用。一是城市發展模式分散化，沒有出現超級大都市對房價的壓力；二是租房市場發達，健全的法律有效地保護租房者，使其安全感不亞于買房；三是供求關系平衡，政府健全的住房保障制度滿足社會各階層的住房需求，特別是保護了中低收入公民的需求；四是獨立的房地產價格評估體系使得房價控制在合理范圍內，為房價制定較為公平的參考依據，嚴懲“超高房價”和“房價暴利”；五是在稅收方面并沒有限制買房，反而是在自建房和合作房方面給予稅收減免，鼓勵合理和正常的房地產投資行為，規定對出租房屋的維修、折舊可以分攤到按使用年限進行稅收抵扣，還利用稅收手段防止房地產和投機行為。