房地產(chǎn)調(diào)控的高頻化多漏洞與相悖的市場(chǎng)預(yù)期

導(dǎo)讀：我國房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于國家政策重點(diǎn)調(diào)控范圍，經(jīng)過近十年的市場(chǎng)波動(dòng)與調(diào)控政策的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸形成了獨(dú)特的調(diào)控與心理博弈現(xiàn)象，特別是在土地財(cái)政、供需結(jié)構(gòu)、價(jià)格形成機(jī)制的復(fù)雜結(jié)構(gòu)以及購房者心態(tài)的差異與從眾機(jī)制影響下，房地產(chǎn)調(diào)控效果將更增加了不確定性。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控?zé)o論是政策目標(biāo)或是政策手段，都或?qū)⑼苿?dòng)中國房?jī)r(jià)繼續(xù)在曲折中上升，這或許是很多老百姓心里都清晰的一根紅線。

2011年初以來，中央政府為了“抗通脹、保民生”戰(zhàn)略，實(shí)施了全國范圍內(nèi)的嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。此次調(diào)控政策與以往不同之處在于強(qiáng)化了全國性的保障房建設(shè)，試圖以增加中低價(jià)房源、廉租房、公租房等滿足中低收入人群的住房需求，抑制投資、投機(jī)性購房，從而平抑市場(chǎng)總需求。同時(shí)在全國范圍內(nèi)展開限購令，抑制住房投資、投資性需求，將剛性需求與改善性需求預(yù)設(shè)為商品房市場(chǎng)的主體需求結(jié)構(gòu)。這種“一保一限”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，甫一出臺(tái)，的確為市場(chǎng)交易帶來了較大的調(diào)控效果。但由于各種復(fù)雜情況的交錯(cuò)糾結(jié)，過去近8年以來的房地產(chǎn)調(diào)控一直為市場(chǎng)爭(zhēng)議不休，同時(shí)也在民眾心理投射了全新的博弈思維。

一、房地產(chǎn)調(diào)控政策的頂層設(shè)計(jì)頻度罕見且價(jià)格持續(xù)走高

（一）2003年，出臺(tái)系列“壓”“促”政策

進(jìn)入新世紀(jì)以來，全國性的房地產(chǎn)調(diào)控一直是此起彼伏。其中一個(gè)分水嶺便是2003年6月13日，中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，簡(jiǎn)稱“央行121號(hào)文件”，拉響宏觀調(diào)控警報(bào)。此次文件規(guī)定對(duì)購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。此份文件是中國第一輪房地產(chǎn)牛市啟動(dòng)之后，中央政府第一次采取抑制房地產(chǎn)過熱的措施，表明中央政府對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為警惕。這給市場(chǎng)敲了一個(gè)不大不小的警鐘，意在從金融渠道控制高檔房的貸款比例與門檻。

在“壓”的同時(shí)，中央政府又出臺(tái)了“促”的政策，2003年8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號(hào)文件），將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，明確提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，要求充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義，要根據(jù)城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)程、居民住房狀況和收入水平的變化完善住房供應(yīng)政策，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房供應(yīng)，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。這次調(diào)控主要從住房與土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，為普通商品房提供更大發(fā)展空間。從調(diào)控的市場(chǎng)影響來看，2003年，全國商品房銷售面積持續(xù)保持快速增長(zhǎng)，帶動(dòng)了商品房銷售價(jià)格保持穩(wěn)中趨升的態(tài)勢(shì)。當(dāng)年1至11月，全國商品房平均銷售價(jià)格為2456元/平方米，同比增長(zhǎng)4.80%。土地市場(chǎng)方面，由于2003年土地使用權(quán)全面施行招投標(biāo)、掛牌、拍賣方式取得，致使土地價(jià)格上漲幅度較大。

（二）2004年，出臺(tái)土地調(diào)控計(jì)劃

2003年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，在房?jī)r(jià)、地價(jià)都出現(xiàn)了泡沫化趨勢(shì)之后，2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部又聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)令各地須在當(dāng)年8月31前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問題”處理完畢，否則國土部門有權(quán)收回土地，是為“8#12539;31大限”。此舉是中央政府從土地供給上抑制房地產(chǎn)過熱的又一舉措。同時(shí)，央行也開始了十年首次加息與提高金融準(zhǔn)備金率的金融杠桿調(diào)控周期。回過頭看，2004年的調(diào)控重點(diǎn)是抑制投資過熱和房地產(chǎn)投機(jī)行為，實(shí)行穩(wěn)健的貨幣政策控制信貸規(guī)模，緊縮銀根，抑制部分行業(yè)過熱問題。但是從市場(chǎng)影響來看，調(diào)控效果并不明顯。2004年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，開發(fā)規(guī)模與銷售價(jià)格雙雙高速增長(zhǎng)。

（三）2005年，出臺(tái)個(gè)人房貸政策

2005年3月央行決定調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策，宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率；對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%。與央行調(diào)整貸款政策的同時(shí)，國務(wù)院出臺(tái)八點(diǎn)意見穩(wěn)定房?jī)r(jià)，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲幅度過快等問題，作為加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。此輪調(diào)控起到了較為明顯的效，全國房?jī)r(jià)出現(xiàn)過一個(gè)短期回落的局面，但到2005年年底，房?jī)r(jià)重新抬頭。

（四）2006年，出臺(tái)穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格政策

2006年4月27日央行再次加息以抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。國六條、九部委“十五條”、《關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》、《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》、《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》、《城鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實(shí)施辦法》等一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施相繼出臺(tái)，當(dāng)年度的調(diào)控政策力度與頻度都創(chuàng)新紀(jì)錄。但結(jié)果依然是全國商品住宅價(jià)格保持較快上升勢(shì)頭，不能“剎車”的住宅價(jià)格進(jìn)一步激化中國各地住宅供不應(yīng)求的矛盾。

（五）2007年，出臺(tái)系列法理調(diào)控政策

2007年1月23日，建設(shè)部、央行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，拉開了新的調(diào)控序幕。3月16日，全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議表決通過了《中華人民共和國物權(quán)法》，為住房產(chǎn)權(quán)的續(xù)期提供了法理支持。是年，中國人民銀行決定分別于3月、5月、7月、8月、9月五次加息和上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率；8月29日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，討論并原則上通過了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》；央行9月27日出臺(tái)新政，要求提高首付比例和貸款利率。2007年調(diào)控重點(diǎn)是重點(diǎn)解決資金流動(dòng)性過剩、房地產(chǎn)投資過熱、房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快。2007年央行連續(xù)5次加息、10次提高存款準(zhǔn)備金率，采取緊縮的貨幣政策。但2007年房?jī)r(jià)持續(xù)走高，全國一片紅。

（六）2008年，出臺(tái)建造廉租住房政策

2008年3月3日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)出通知，要求開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房。2008年3月、4月央行兩次宣布上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率。2008年6月，住建部、國土部聯(lián)合出臺(tái)規(guī)定：商品住宅開發(fā)不得超3年、土地管理不作為將受嚴(yán)懲等。7月14日國土資源部出臺(tái)文件，規(guī)定被小產(chǎn)權(quán)房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具備登記發(fā)證的資格，以此打壓小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)亂象。但是2008年下半年全球性的金融危機(jī)爆發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策立即進(jìn)入一個(gè)“保增長(zhǎng)”周期。將近一年左右，到了2009年下半年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)早已觸底反彈，又重新進(jìn)入了抑制性的調(diào)控周期。

（七）2010年，出臺(tái)嚴(yán)控二套房貸政策

2010年1月10日國務(wù)院出臺(tái)“國十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。2010年1月21日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》；2010年3月10日，國土資源部再次出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》；2010年3月23日，國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快進(jìn)行調(diào)整重組，在15個(gè)工作日內(nèi)制訂有序退出方案。2010年4月2日，財(cái)政部下發(fā)通知：對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。2010年4月11日，中國銀監(jiān)會(huì)表示，銀行不應(yīng)對(duì)投機(jī)投資購房貸款，如無法判斷，則應(yīng)大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60%。2010年4月15日，國務(wù)院出臺(tái)具體措施，要求對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。2010年4月18日，國務(wù)院發(fā)布通知指出，商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。2010年6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)出通知，對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范。2010年4月《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭得到初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，國家繼續(xù)有效遏制投資投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（八）2011年，出臺(tái)“新國八條”調(diào)控政策

2011年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(下稱“新國八條”)，要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。1月27日，上海和重慶宣布從1月28日起開征房產(chǎn)稅，稅率為0.5%-1.2%，上海稅率只針對(duì)新增購房，而重慶則包括了存量及增量的高檔商品房。1月27日，中國財(cái)政部表示，自2011年1月28日起，個(gè)人購買不足五年住房對(duì)外銷售，全額征收營業(yè)稅，此前個(gè)人購買不足五年普通住房對(duì)外銷售，按其銷售收入減去購房的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。2011年度各地實(shí)行了嚴(yán)格的限購令，壓制以家庭為單位的2套房之外的購房行為。

回顧近十年的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，盡管經(jīng)歷了幾十次的各式調(diào)控，全國的房?jī)r(jià)卻幾乎是愈控愈漲，一路高歌。因此，在當(dāng)今盛行的“房奴”、“蟻?zhàn)濉钡壬鐣?huì)問題面前，調(diào)控政策也在“防通脹”的大局觀下，暫時(shí)進(jìn)入了全新的嚴(yán)厲的調(diào)控周期，但由于中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、非均衡化的城市增長(zhǎng)以及政策設(shè)計(jì)的缺陷，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的任何調(diào)控，可能都將遭遇各種難以預(yù)料的復(fù)雜的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等因素的影響，從而難以達(dá)到政策設(shè)計(jì)的最初目標(biāo)。

二、越調(diào)控越漲價(jià)的房地產(chǎn)市場(chǎng)怪圈

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的實(shí)施與現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)購買行為之間，形成了一個(gè)復(fù)雜的怪圈。每一次政府良好調(diào)控動(dòng)機(jī)的背后，隱藏了政策設(shè)計(jì)過程的三大“漏洞”或“先天不足”。

（一）第一個(gè)政策設(shè)計(jì)漏洞是我們國家?guī)缀跛械恼{(diào)控政策設(shè)計(jì)從來都沒有清晰界定階層化、群體化購買行為而出臺(tái)精確打擊炒房、購房的限制條款

政府從來都沒有建立一個(gè)全國聯(lián)網(wǎng)的商品房購買信息系統(tǒng)。沒有全國統(tǒng)一平臺(tái)的信息系統(tǒng)，便沒有辦法限制或打擊炒房行為。我們很多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有很大程度都是由于投資、投機(jī)型的炒房客推高了房?jī)r(jià)。其中大部分的投資客通過第一筆自有或自籌的投資資金，實(shí)現(xiàn)了“自籌+貸款+抵押+貸款”循環(huán)操作，利用政策設(shè)計(jì)的缺陷，最終實(shí)現(xiàn)貸款型滾動(dòng)化炒房。

據(jù)《新快報(bào)》5月17日?qǐng)?bào)道，國家發(fā)改委特聘研究員、深圳大學(xué)金融研究所所長(zhǎng)國世平教授道出：“我的一學(xué)生在廣東東莞買了680套房。”以此案例分析，根據(jù)建設(shè)部曾公布我國人均住房面積為28平米標(biāo)準(zhǔn)，此人擁有的680套房，按平均100平方米計(jì)算，足夠2000多人居住。這也就是說，這一個(gè)人就購買了原本600多戶剛性需求群體的住房，也即搶走了600多戶的購買權(quán)利與機(jī)會(huì)。除此以外，此新聞傳達(dá)給社會(huì)公眾一個(gè)更重要的信息是：在國家連續(xù)出臺(tái)政策打擊炒房的大背景下，一些地方的炒房現(xiàn)象仍然相當(dāng)嚴(yán)重，足見房地產(chǎn)調(diào)控之難。盡管680套之高個(gè)人購買數(shù)量屬個(gè)案，但擁有幾套、十幾套、幾十套房子炒房客數(shù)量同樣驚人。所以，對(duì)于擁有金錢與資源的數(shù)量不菲的炒房客來說，長(zhǎng)期以來沒有限制的任由發(fā)展，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的極大扭曲，而扭曲的后果便是房?jī)r(jià)被貪婪者、投資者極大推高。

如果國家從一開始就建立了全國統(tǒng)一的網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)，一開始就能夠?qū)τ诠褚詡€(gè)人或以家庭為單位的購房數(shù)量進(jìn)行監(jiān)管，再出臺(tái)嚴(yán)格的法律條款，以限制那些經(jīng)常假借他人身份證進(jìn)行炒房的行為，定能夠?qū)δ切┝鞲Z各地進(jìn)行“大肆炒房”的投機(jī)者進(jìn)行精確打擊。我們當(dāng)然不能斷定中國的商品房市場(chǎng)也形成了所謂的“八二法則”，但我們完全能夠預(yù)測(cè)，由于投機(jī)者的大量存在，市場(chǎng)交易中的絕大部分的房源都被那些最少購買了3套以上的投資投機(jī)者所購買。在“剛性需求市場(chǎng)”都不能滿足的條件下，同時(shí)又獨(dú)立地形成了一個(gè)“投資需求市場(chǎng)”的緊張，這兩種“市場(chǎng)供需緊張”的網(wǎng)交錯(cuò)在一起，在市場(chǎng)其他因素如城市規(guī)劃、CPI，土地供求結(jié)構(gòu)、區(qū)域供求結(jié)構(gòu)等因素一起發(fā)酵之后，必然推高各地的房?jī)r(jià)。

（二）第二個(gè)政策設(shè)計(jì)漏洞在于我國的房地產(chǎn)調(diào)控從來都帶有“矛盾立場(chǎng)”，因此每次調(diào)控都存在先天的“立場(chǎng)模糊”

眾所周知，近些年我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)弊端叢生，“土地財(cái)政”是重要因素。地方政府為了籌措更多的地方發(fā)展投資與發(fā)展資金，必然想法設(shè)法從土地招、拍、掛渠道獲得更多收益，這必然推高商品住房的價(jià)格。這種“土地財(cái)政”型的制度設(shè)計(jì)，必然會(huì)導(dǎo)致一旦調(diào)控了房?jī)r(jià)，便必然傳遞到調(diào)控地價(jià)，而調(diào)控地價(jià)的后果一定是降低土地財(cái)政的增長(zhǎng)收益。對(duì)于地方政府而言，按照經(jīng)營城市的理念，土地價(jià)格較低的時(shí)候，當(dāng)然會(huì)選擇壓縮土地供應(yīng)，但壓縮之后，土地供需矛盾又必然緊張，同時(shí)又必然推高房?jī)r(jià)。這就進(jìn)入了一個(gè)陷阱之中，調(diào)控房?jī)r(jià)帶來的地方政府的供地積極性不高，又間接地推高了房?jī)r(jià)。而如果要真正全面調(diào)控房?jī)r(jià)、降低地價(jià)，那么地方政府的財(cái)政收入大幅下降，又不利于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。所以這個(gè)怪圈的長(zhǎng)期存在，也是導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場(chǎng)越調(diào)控、越漲價(jià)的重要因素。

這種客觀現(xiàn)象的存在，讓房地產(chǎn)調(diào)控從一開始就陷入“因果矛盾”的陷阱，并且還將由于中央政府與城市政府的稅利分化，必然存在立場(chǎng)分化的可能。在中央層面的強(qiáng)力推動(dòng)下，各地雖出臺(tái)了限購令、限貸令以及加快保障房建設(shè)力度，但其各自的立場(chǎng)，總不免有模糊不清的嫌疑。

從實(shí)行限購令、保障房大規(guī)模建設(shè)以來，今年一季度后全國多個(gè)城市的土地出讓收益下降，也間接影響到了各地保障房建設(shè)資金。南京、蘇州、無錫、上海、北京、廣州、重慶、海口等地都出現(xiàn)了政府土地出讓金收入大幅下滑的情況，央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵教授因此預(yù)測(cè)限購令或?qū)⒂谀甑壮霈F(xiàn)變局。這也充分說明了房地產(chǎn)調(diào)控陷入“因果矛盾”的“立場(chǎng)模糊”困境，調(diào)控難以為繼或是堅(jiān)持到底，幾乎陷入了進(jìn)退兩難之地。

（三）第三個(gè)政策設(shè)計(jì)漏洞是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控從來沒有辦法擺脫我們國家整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理的困境

中國的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)長(zhǎng)期依靠投資驅(qū)動(dòng)和貿(mào)易拉動(dòng)，內(nèi)需拉動(dòng)也基本上進(jìn)入了“后耐用消費(fèi)品”階段，很難通過耐用消費(fèi)品的需求增長(zhǎng)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。這主要還是由于長(zhǎng)期的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的束縛，農(nóng)村消費(fèi)市場(chǎng)還沒有真正激發(fā)出來。以去年全國家電銷售為例，農(nóng)村市場(chǎng)在家電下鄉(xiāng)、以舊換新等刺激政策影響下，整個(gè)農(nóng)村家電銷售還只占比30%。盡管城市化、城鄉(xiāng)一體化、新農(nóng)村建設(shè)不斷提升農(nóng)村消費(fèi)潛力，但農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)沒有重大轉(zhuǎn)型之前，農(nóng)村市場(chǎng)需求一直增長(zhǎng)受限。因此，農(nóng)村市場(chǎng)的局限讓經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重心繼續(xù)停留在城市，而城市消費(fèi)需求的重要支撐之一便是房地產(chǎn)市場(chǎng)。

房地產(chǎn)長(zhǎng)期以來都被設(shè)計(jì)成國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，成為拉動(dòng)投資與需求增長(zhǎng)的最直接的產(chǎn)業(yè)類型。從宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)沒有得到根本改變之前，房地產(chǎn)成為了地方政府土地財(cái)政、居民投資資金出口、建材家裝市場(chǎng)增長(zhǎng)、城市化增長(zhǎng)等重要引擎。況且第六次全國人口普查結(jié)果顯示，中國的城市化率才達(dá)到49.68%，根據(jù)國家發(fā)展戰(zhàn)略，未來中國城市化水平還有近30%的增長(zhǎng)空間。在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、城鄉(xiāng)二元、城市化進(jìn)程的背景下，房地產(chǎn)被視為最能夠“綁架”國民經(jīng)濟(jì)。這種現(xiàn)象的存在，也讓房地產(chǎn)調(diào)控政策左右為難。政府、專家、業(yè)內(nèi)人士、老百姓都可能明白，住房市場(chǎng)剛性需求與改善型需求的空間依然巨大，房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定增長(zhǎng)依然可以預(yù)期，這就讓當(dāng)下的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)產(chǎn)生質(zhì)疑，導(dǎo)致調(diào)控難度依然巨大。

三、市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的質(zhì)疑和心理預(yù)設(shè)

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2011年全國15省第一季度CPI漲幅突破全國水平，同比上漲5.0%。民間資本的流動(dòng)性的泛濫、物價(jià)高走，人們對(duì)通脹的預(yù)期愈加強(qiáng)烈，保證錢袋子不隨著通脹“向東流”成為很多普通人時(shí)下最想解決的問題。與此同時(shí)，從去年到今年5月份，我國資本市場(chǎng)表現(xiàn)平平，普通人的理財(cái)和投資渠道顯得越發(fā)有限，甚至窘迫，“買房保值”的傳統(tǒng)心理又開始在人們心里悄悄抬頭。

（一）質(zhì)疑之一：異地購房

此番史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，經(jīng)過了大半年的市場(chǎng)發(fā)酵，開始逐漸松動(dòng)了人們對(duì)于調(diào)控政策的畏懼。老百姓手上的資金在找不到投資出口的情況下，重又回歸了房地產(chǎn)市場(chǎng)。5月15日南京東句容黃梅鎮(zhèn)南方大牌碧桂園開盤的碧桂園鳳凰城，日銷2000多套“白菜價(jià)房子”，其中近6成以上是南京市的投資性購買需求為主。這也證明了大多數(shù)普通居民也開始借由不受“限購令”限制的異地購房。從目前二、三線城市房?jī)r(jià)持續(xù)走高的情形分析，大城市的限購令調(diào)控政策似有將投資購買需求轉(zhuǎn)移到衛(wèi)星城鎮(zhèn)、二三線城市的明顯趨勢(shì)。無獨(dú)有偶，五一前夕，深圳中海拿出旗下的中海康城國際、塞納時(shí)光兩個(gè)項(xiàng)目1000套房子降價(jià)促銷，結(jié)果引來5000多名購房者搶購，最終增加到1300多套。這是深圳“限價(jià)令”后首次出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)，直接帶動(dòng)了周邊一批樓盤降價(jià)促銷。

（二）質(zhì)疑之二：局部爆發(fā)

嚴(yán)厲調(diào)控政策環(huán)境下依然呈現(xiàn)局部爆發(fā)型交易增長(zhǎng)，首先是因?yàn)槟壳皣鴥?nèi)的住房需求仍然旺盛。無論是結(jié)婚的年輕人、需要改善的家庭還是投資者，都有著購房的迫切心情，一旦有了心中合適的價(jià)格就會(huì)出手。尤其是經(jīng)過樓市起落的洗禮，在通脹背景下，很多人苦于投資渠道有限，買房成了財(cái)富保值增值的唯一選擇。一直以來嚴(yán)厲的樓市調(diào)控、限購限貸，也壓抑了很多人的購房需求，而一旦條件允許，這些需求就會(huì)猛烈地釋放出來。其次，依賴土地財(cái)政的地方政府，因?yàn)闆]有找到替代性的“錢袋子”，依然難以對(duì)高房?jī)r(jià)痛下殺手。今年以來，無論是各地出臺(tái)“限價(jià)令”變味成“限漲令”，還是在落實(shí)“一房一價(jià)”等具體政策上，一些地方政府的調(diào)控之手仍然是“高高舉起、輕輕落下”。最后是身經(jīng)多次調(diào)控政策的開發(fā)商，在面對(duì)不斷加碼的國家政策和日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，開始進(jìn)行了主動(dòng)的降價(jià)促銷，這種降價(jià)調(diào)整的銷售手段，正契合了剛性需求者與普通投資客的當(dāng)下購房心理。

（三）質(zhì)疑之三：分配亂象

最近各地保障房建設(shè)暴露出來的新的亂象，使得市場(chǎng)對(duì)于政府通過保障房開發(fā)調(diào)控房?jī)r(jià)的信心開始動(dòng)搖。媒體披露，深圳、武漢、北京、重慶等許多地方被爆存在保障房“被騙購”、“被團(tuán)購”、“被倒賣牟利”等分配亂象。從亂象中可以發(fā)現(xiàn)，各地在保障房分配準(zhǔn)入、公示、管理、退出等四大關(guān)節(jié)都面臨難題，分配機(jī)制難以公正，保障房如曾經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)一樣，面臨著各種騙購難題。另外，由于地方政府財(cái)力不均，很多地方在建設(shè)保障房工程上面開始顯得力不從心。媒體披露陜西省洋縣房管局要求廉租房租戶必須一次性交納30年租金，方可入住廉租房，導(dǎo)致部分租戶無力負(fù)擔(dān)。究其原因，不難看出中西部地區(qū)很多城市建設(shè)保障房資金缺口太大，地方財(cái)政已經(jīng)無力負(fù)擔(dān)建設(shè)保障房。因此他們想出了各種招數(shù)以緩解壓力。這種騙購、團(tuán)購、倒賣以及高年限租金等保障房建設(shè)的亂象，連同保障房建設(shè)的融資困境、建設(shè)規(guī)劃難題，成為了制約房地產(chǎn)調(diào)控的新困境。這種亂象與困境，如果沒有及時(shí)有效的化解手段和措施，將必然會(huì)影響市場(chǎng)與老百姓對(duì)于當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控成效的質(zhì)疑，更必然引發(fā)新的關(guān)于房?jī)r(jià)調(diào)控的心理預(yù)期。

購買行為總是根據(jù)各種預(yù)期而計(jì)算出購買價(jià)格與購買時(shí)機(jī)，這是消費(fèi)心理最樸實(shí)的觀點(diǎn)。就目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的歷史變遷分析、調(diào)控時(shí)空條件分析、保障房建設(shè)的困境分析以及市場(chǎng)多樣態(tài)、多元化、多類型的投資心理與消費(fèi)需求來看，此番史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控正在遭遇史上最復(fù)雜的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、消費(fèi)心理的挑戰(zhàn)。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控?zé)o論從政策目標(biāo)或是政策手段，都或?qū)⑼苿?dòng)中國房?jī)r(jià)繼續(xù)在曲折中上升，這或許是很多老百姓心里都清晰的一根紅線。

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