新一輪房地產調控的市場效應與內在機理

導讀：以2010年4月“新國十條”為起點的本輪房地產調控至今已經一年多，對所產生的市場效應不必過度擔心，房地產調控的確會對經濟帶來過多的負面效應，但房地產調控必須不懼利益集團的壓力，必須堅持不懈。宏觀政策制定中要改變高房價才能刺激房地產投資，從而拉動GDP的錯誤觀念。同時，房地產調控要打破就房價調控而調控的舊有觀念，轉而在根本制度設計上做出文章。

以2010年4月新“國十條”為起點的本輪房地產調控，至今已經一年多了，這一輪調控到底對市場產生了哪些效應？

一、本輪房地產調控效應的實證探究

（一）銷售增速下滑顯著，但價格沒有明顯松動

1、總體影響有限

2010年初以來，房地產市場經歷了以4月17號“國十條”和“9#12539;29新政”為代表的兩輪政策調控。如圖1所示，4月“國十條”剛出，4月和5月房地產市場交易量大幅下跌，價格上漲停滯，市場對政策調控迅速做出了反應。但樓市交易量的增速從8月就開始止跌，9月市場交易量上升，價格也出現上行傾向。為此，9月29日，住建部、國土部等7部委聯合出臺系列政策，加大力度，對房地產市場進行第二輪調控。但隨后的幾個月，市場對政策調控已經不再那么敏感，政策調控對房地產市場的銷售量和價格影響總體有限。

2、市場情緒穩定

縱觀2010年全年，全國商品房銷售面積仍然保持同比10%的增長幅度，銷售金額更是同比增長19%，這意味著商品房銷售均價仍然呈現上揚趨勢，房價上漲幅度大約為7%左右。2011年初以來全國商品房銷售情況有繼續回溫勢頭。總體而言，新一輪調控以來的樓市交易量，雖然失去了2009年的異常火爆，但與2001年以來的歷史平均水平相比尚屬正常，并沒有出現政府之前可能擔心的和一些輿論所宣揚的“調控會帶來樓市過冷局面”，市場情緒總體穩定。

3、東部銷售下降

分區域來看，2010年，樓市銷售下降主要集中在東部，尤其北京和上海在2010年的銷售面積分別出現了30%和39%的負增長，浙江、江蘇和福建也都出現了一定幅度的負增長。但東部總體而言的銷售面積仍然保持了4.1%的增長，銷售金額有10%的增長，也即東部總體的銷售均價仍有5%的增長。但中西部省份（除了西藏）的商品房銷售全都沒有出現下降，反而繼續上升。其中，中部總體2010年銷售面積增長20%，銷售金額增長40%；西部總體銷售面積增長13.5%，銷售金額增長32.2%。這意味著這兩個地區的商品房銷售均價都上升了16%左右。此外，大城市下降得多，二三線中小城市基本沒有下降，大多數都在上升。

這些現象都說明中西部、中小城市房地產市場泡沫程度較低，金融杠桿利用程度低，即使大城市中，多數也對商品住宅以首套消費為主。所以總體上全國樓市對本輪以“限貸”和“限購”為主導的房產調控，并沒有產生一些政策制定者可能事先擔心的過度反映。

（二）宏觀調控抑制有限，投資增速仍高位運行

從宏觀決策角度而言，相對銷售，決策者會更關心房地產投資是否因為調控而受到抑制。道理很簡單，因為房地產之所以拉動經濟，靠的是“投資”，而不是“交易”。

1、投資仍在高位運行

調控以來，全國房地產投資仍在高位運行。圖2顯示，從房地產開發投資增速而言，幾乎都看不出政策調控有明顯作用。2010年全年房地產投資達到4.8萬億，其中住宅為3.4萬億，占到70%。房地產投資增速達33.2%，住宅投資增速為32.9%，幾乎一樣。這樣的投資增速，不僅是2009年16.1%的2倍，高于2008年的20.8%，也高于樓市異常火爆的2007年的30%，甚至創下1997年以來的最高記錄。

2、投資主推商品房屋

有一種可能是，其中大量增加的是政府主導的保障房住房投資，以此抵消了商品房實際可能存在的下降。但一方面住宅投資只占全部房地產投資的70%，表明至少商品辦公樓等非住宅投資是高速增長的；另一方面，國家統計局的數據中，經濟適用房一直是被包括在商品住宅類型中的，但2009年的經濟適用房投資才只占總商品住宅投資的4.4%，很難想象2010年的經濟適用房投資會有幾倍的增長，從而對房地產投資起到決定性作用。各方面資料也顯示，除了棚戶區改造和動拆遷房（后者可能會進入到商品房開發統計口徑中），其他形式的保障房投資，包括經濟適用房，在2010年并沒有出現井噴，至少不會大幅度影響國家統計局的“房地產開發企業所完成的房地產投資”這個口徑中的數據。2010年的房地產投資仍然以商品性質房屋為主。

3、企業仍持樂觀態度

同時還可以注意到，2010年，全國房地產開發企業完成土地購置面積4.10億平方米，比上年增長28.4%，土地購置費9992億元，增長65.9%。這些都顯示，開發商對后市仍然保有較強的樂觀預期。作為先行指標的新開工商品房面積也同樣保持在高位運行。新開工面積增速在2010年5月達到72.4%的歷史最高記錄之后，受預期不確定影響，開始連續大幅跌落。然而2010年全年仍然保持42%的增速，已經大大高于歷史平均水平。即使2011年初以來的相對低迷增速，仍然有20%之多，相對歷史平均水平仍然是不低的。也可以說，2010年后半段這段時間的新開工面積量，才是回歸正常的。

像2010年初50-70%的新開工增速，完全是市場過熱、開發商盲目沖動的典型跡象，與美國次貸危機爆發之前非常相像。如果政策當時不加以遏制，及時澆上一桶冷水，任其發展，中國房地產市場必然會出現：市場過熱→過度供應→供應過剩→房價大跌。那么對金融系統、國民經濟和社會穩定都會帶來致命的傷害。

二、本輪房地產調控效應的影響機理

對房產調控持反對意見最主要的觀點有兩個：一、房價下跌會影響房地產投資，從而拖累經濟發展；二、房價下跌會導致金融風險。筆者研究了歷史上的情況，以為這樣的擔心并不必要。

（一）調控局部影響投資意愿

2010年我國個人房貸余額為6.2萬億，房地產開發貸款余額為3.13萬億，兩者合計為9.3億，占金融機構總貸款余額的21%，占中長期貸款余額為32.36%，尚在安全范圍。關于房價下跌會導致金融風險，在我國可能性不大，銀行的壓力測試表明他們能夠最多接受30%的房價下跌。與美國等國家不同，我國居民消費行為還是偏保守，購買住宅中按揭貸款利用率并不大，商品住宅的杠桿比率不到40%（房貸與新房銷售額之比）。而且我國沒有個人破產制度，惡意壞賬可能性不大。

一般的邏輯認為，房價下降會減少開發商的投資意愿，房價高漲才會刺激開發商的投資擴張。政府也十分擔心過，壓制房價會導致房地產投資下滑，從而影響到GDP。但從中國房地產市場近年歷史上看，房地產投資的增幅與房價漲跌之間并不存在很強的關聯度，往往還有一定的背離。

如2004年是1998年房改之后第一次出現兩位數房價上漲的一年，商品房價漲幅達到驚人的17.8%（其中商品住宅價格漲幅高達18.7%），是前一年4.8%的三倍還多，但當年的房地產投資并沒有出現顯著高于歷史平均水平的高漲，增長幅度只有29.6%，甚至還低于2003年的30.3%。同樣，2005年商品房價在高位運行，增幅再次超過兩位數，達到14%，但當年的房地產投資增幅反而比2004年下降了，只有20.9%，低于2000年之后的歷史平均水平。再看2006年，在2005年新老“國八條”調控的威懾下，商品房價只有6.3%的漲幅，但房地產投資反而較2005年加速運行，增幅達到22%。2007年是眾所周知樓市非常火爆的一年，全年商品房價漲幅達到14.8%（其中商品住宅價格漲幅為16.9%），也確實帶動了房地產投資的熱潮高漲，當年投資增速達到30.2%，但還是低于樓市不溫不火的2003年。2008年因為國際金融危機出現商品房價第一次負增長，商品房價比上年跌去1.7%（其中商品住宅價格跌幅為1.9%），但房地產投資依然保持了23.4%的高速增長，略低于全社會固定資產投資25.9%的增幅。2009年是人們記憶猶新、房地產市場十分特殊的一年，關于該年中國的商品房價漲幅至今還是一個謎，各個統計部門還在打架。但如果根據“商品房均價=商品房銷售額/商品房銷售面積”這個公式來計算，價格漲幅應該在22%左右，創下歷史新高，然而當年投資增長只有19.9%，大大低于社會固定資產投資30.5%的增速。

（二）調控不能預料投資走勢

調控以來仍然高速增長的房地產投資有沒有可能因為本輪調控而突然戛然而止，甚至出現負增長，目前還難有人可以有十分把握的預料。但至少從較長的歷史經驗來看，除了2009年上半年這樣特殊的時期外，2000年后中國房地產投資的增速就從來沒有低于20%。為了進一步驗證這樣的觀點，我們拿2000年以來的月度房價增速與月度投資增速做了點簡單的計量回歸研究。在設定半年滯后反應差的條件下，我們第一個發現是，兩個數據系列的相關性很低，只有0.02，這已是只考慮數據相對各自均值偏差的情況下；第二個發現是，長期來看，各月房地產投資增速始終圍繞均值26.6做上下震蕩，但與所對應的房價增速之間沒有任何顯著的線性或非線性關系。即使把滯后期作前后3-4個月的調整，上述結論沒有任何實質改變。

（三）調控加深房價變動趨勢

筆者發現，房地產投資占我國固定資產投資比重近幾年（尤其自2005年）來穩定在18%-23%之間，相當穩定，對房價變動的敏感性不強，更主要取決于宏觀經濟尤其GDP和工業增加值的走勢，兩者之間關系非常緊密。房地產投資與房價之間的關聯性不大，這個發現看起來似乎有些背離人們通常的理念，但仔細想想，并非沒有道理。進入21世紀，我國城市化進程明顯加快，這是我國社會經濟發展的必然，也受到經濟全球化的深遠影響。根據最新公布的“六普”數據，2010年我國人口的城市化率已經達到49.68%，較2000年上升13.46個百分點，平均每年增加1.35個百分點，即每年農村凈流入城市1400萬人，而且這個速度還在加快。聯合國預計中國未來25年還將有數以億計的農業人口轉化為城市人口，這將是人類歷史上規模最大的人口遷移（UN，2009）。[1]只要中國還處于持續高速城市化階段，對商品住房需求非常大，這個黃金發展期還將持續較長時間，幾乎所有房地產公司都對中國房地產市場的長期性相當看好，加以房地產項目的調整成本很大，大多數開發商不會因為短期的政策調整就上馬或下馬項目。事實上，在價格溫和、預期穩定的市場環境上，開發商才更愿意放心大膽、開足馬力地進行投資。

（四）調控誘發投資投機心理

有些事實回過頭來看，便覺得其中隱含著深刻的發展特征。1997-2003年房價增幅十分溫和，住宅房地產投資都在年26%以上的高位增長就是明證。只是一段時間內個別熱點城市的房價出現了暴漲暴跌，才會誘導部分開發商產生投機心理，去不斷嘗試以囤地、捂盤等各種策略性行為來讓自己的利潤最大化。所以房價暴漲往往不會帶來投資增加，反而還容易見到投資縮小。其實對這部分開發商來說，也深知這種賭徒般的心理不利于做大公司，暴利的可能總與高風險相伴，提心吊膽過日子的滋味不好受。但當市場波動劇烈、價格預期泡沫化嚴重的時候，開發商難以經受住誘惑不做賭徒。

由此可見，正是著眼于保經濟增長、著眼于穩定的房地產投資，本輪房產調控才一定不到目標不罷休，一定要達到穩定房價預期的目標，讓沉迷人為促成房價暴漲而獲得暴利的房地產公司清醒下來，確定地著眼于長遠戰略來做理性和可持續的投資。房地產投資穩定了，經濟增長才有穩定牢固的基礎。否則連這輪聲勢這么浩大的調控都無功而返了，那么市場再沒有可預期的長遠前景可言，房地產投資行為重新墮落為賭徒般的博弈，那對經濟增長才是最大的威脅。

三、本輪房地產調控效應的協調機制

以上的分析顯示，不要懼怕房地產調控會給經濟發展帶來不良影響，相反，必要的調控才能保障房地產市場健康可持續發展，從而更好地與國民經濟發展協調起來。政策制定者應該清楚，我國房地產政策最大的任務有兩個：一個是要適應城市化進程，為城市化做好服務；第二個是要防止市場過度波動。

（一）解決農民工住房問題

恩格斯1872年的名著《論住宅問題》曾對城市住房問題有深刻的洞見，“一個古老的文明國家像這樣從工場手工業和小生產向大工業過渡，并且這個過渡還由于情況極其順利而加速的時期，多半也就是‘住房短缺’的時期。……在開初就作為工業中心而興起的城市中，這種住房短缺幾乎不存在”（馬克思恩格斯選集 1995(2)：131）[2]。恩格斯敏銳地提出，不是所有的城市化進程都會帶來住房問題，但快速城市化、尤其還要伴隨工業化進程，那住房矛盾將尤為突出。不當的住房政策將使得社會分異，階層對立更加尖銳化，從而誘發政治制度走向極端（韋伯，2005）[3]。當年德意志民族振興和國家現代化建設過程遇到的問題，與我國當前何等相似，諸多經驗教訓值得吸取。

我國城市化中一方面“土地城市化”快于人口的城市化，另一方面人口的城市化中又有突出的“半城市化”。城市“非正規”移民在住房等方面“非市民”待遇對內需產生嚴重抑制（國務院發展研究中心課題組，2010）[4]。國家“十二五規劃”在第二十章“積極穩妥推進城鎮化”中專門提到，“把符合落戶條件的農業轉移人口逐步轉為城鎮居民作為推進城鎮化的重要任務。”而農民工落戶城市，關鍵就是要解決他們的住房問題。

（二）抵御房地產金融風險

由于一些天生的特性，房地產市場十分容易出現泡沫和大幅波動（Glaeser， et al.， 2008）[5]，房地產市場的過度波動給經濟發展帶來過多沖擊。有美國學者曾經斷言“住房周期就是商業周期”（Leamer，2007）[6]，為此政府不可放任市場自己浮動。有學者認為，如果政府鼓勵居民資產投資集中房產，那就難以抵御金融風險（凱梅尼-Kemeny，2010）。[7]

未來10-25年，中國將迎來社會整體變遷的關鍵時期，在快速城市化進程中妥善處理好住房民生問題是國家建設最大的挑戰之一。如何以圍繞城市住房供應體系的重構為支撐點而展開對城市勞動力、教育、養老、人口管理、社會融合、交通、城市建設融資等一系列重大公共政策的再造，是一項極具戰略全局意義的公共政策設計。也只有緊密圍繞城市化特定時代背景，從著眼國家建設和社會建設戰略出發，才能真正構建住房公共政策的頂層設計，從而避免頭痛醫頭腳痛醫腳，實現階段性住房民生改善與國家建設、社會建設戰略發展大局的協調統一。

參考文獻：

[1] United Nations Secretariat. World Urbanization Prospects(The 2009 Revision)[M]. Population Division， Department of Economic and Social Affairs， 2009.

[2] 恩格斯. 論住宅問題. 馬克思恩格斯選集第2版(第三卷) [C]. 北京：人民出版社，1995.

[3]（德）馬克斯#12539;韋伯. 經濟與社會(第2卷)[M].上海：上海世紀出版集團、上海人民出版社，2005.

[4] 國務院發展研究中心課題組. 農民工市民化對擴大內需和經濟增長的影響 [J]. 經濟研究， 2010(6):4-16.

[5] Glaeser， Edward L. Gyourko， Joseph Saiz， Albert. Housing Supply and Housing Bubbles[J]. Journal of Urban Economics， 2008，64(2):198-217

[6] Leamer， Edward E. Housing is the Business Cycle[N]. NBER Working， Paper No. W13428， 2007.

[7] (瑞典)凱梅尼(Kemeny).從公共住房到社會市場——租賃住房政策的比較研究[M]. 北京：中國建筑工業出版社，2010.

責任編輯：張煒