房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的現(xiàn)實(shí)績(jī)效與制度創(chuàng)新

導(dǎo)讀：隨著“新國(guó)八條”的實(shí)施，我國(guó)一、二線城市的房?jī)r(jià)得到控制，但是沒(méi)有限購(gòu)的三、四線城市房?jī)r(jià)卻是快速上漲，住建部表示要在所有城市實(shí)施“限購(gòu)令”。在當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈，采取政府管制，短期可行，長(zhǎng)期未必。應(yīng)當(dāng)遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，從供求關(guān)系、貨幣政策、稅收政策等方面多管齊下。

中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控始于2003年6月央行121號(hào)文件，時(shí)至今日已經(jīng)有整整8年。在這8年間，中國(guó)房?jī)r(jià)就像著了魔似的瘋長(zhǎng)，而且宏觀調(diào)控越嚴(yán)厲，房?jī)r(jià)反彈越厲害。2011年1月26日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，確定了2011年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的新國(guó)八條。新國(guó)八條要求各地方政府全面落實(shí)住房限購(gòu)令，在一、二線城市和部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的三線城市實(shí)行“限購(gòu)”：即本地居民只允許擁有二套住房，而外地居民只可有條件地購(gòu)買(mǎi)一套住房，第三套以上的住房禁止購(gòu)買(mǎi)。27日，在上海和重慶兩地試行“房產(chǎn)稅”。

一、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控思路創(chuàng)新和制度設(shè)計(jì)的評(píng)價(jià)

縱觀中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，主要采取財(cái)稅政策、金融政策和行政命令，但是更偏重行政命令。從2003年到2007年，國(guó)家過(guò)分倚重房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)解決普通老百姓的住房問(wèn)題。但是市場(chǎng)并不能解決所有問(wèn)題，尤其是在住房保障問(wèn)題出現(xiàn)的“市場(chǎng)失靈”，必須有政府“看得見(jiàn)的手”來(lái)干預(yù)。因此，2007年國(guó)務(wù)院24號(hào)文出臺(tái)，可以說(shuō)是宏觀調(diào)控出現(xiàn)新的思路。房地產(chǎn)市場(chǎng)也由過(guò)去市場(chǎng)化一條路轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)化和政策化兩條腿走路方式。但是2010年開(kāi)始的新一輪宏觀調(diào)控，進(jìn)一步強(qiáng)化行政命令，“問(wèn)責(zé)制”和“限購(gòu)令”最為突出。可以說(shuō)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的績(jī)效還是不能令人滿意的。

（一）房地產(chǎn)發(fā)展缺乏較好的體制環(huán)境

1、地方政府的抵觸

房地產(chǎn)發(fā)展缺乏較好的體制環(huán)境是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效不佳的深層次原因。每當(dāng)中央政府出臺(tái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時(shí)，總會(huì)受到一些地方政府、利益團(tuán)體等或明或暗的抵制和消極的執(zhí)行。如2006年國(guó)務(wù)院的“國(guó)六條”出臺(tái)時(shí)，曾經(jīng)一度選擇沉寂的某些利益團(tuán)體終于難耐寂寞，或是似乎已深切地感受到了所謂市場(chǎng)“打壓”之痛，紛紛高頻率發(fā)聲喊話，矛頭直指中央政府，再次質(zhì)疑國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，甚至以憂國(guó)憂民自詡，叫板中央決策層——“宏觀調(diào)控若出現(xiàn)偏差誰(shuí)負(fù)責(zé)？”

與此同時(shí)，來(lái)自一些專(zhuān)家學(xué)者甚至地方政府官員的高度默契配合的聲音很及時(shí)地跟進(jìn)，諸如“調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)需溫和用藥，如果用藥過(guò)猛導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅下降并非好事”，“國(guó)家GDP增長(zhǎng)有兩個(gè)點(diǎn)來(lái)自房地產(chǎn)直接和間接拉動(dòng)，因此房地產(chǎn)調(diào)控不能說(shuō)拉就拉下來(lái)”，“如果房?jī)r(jià)大幅度下降或者沒(méi)有人去買(mǎi)房，開(kāi)發(fā)商就要破產(chǎn)，就會(huì)殃及金融業(yè)的安全”，指責(zé)“宏觀調(diào)控政策已經(jīng)管到了微觀方面，用行政手段干預(yù)市場(chǎng)犯錯(cuò)誤的概率就會(huì)大”①等等。事實(shí)上，由于體制上的原因，考核地方政府政績(jī)的一個(gè)主要指標(biāo)就是GDP，而在短時(shí)間內(nèi)快速拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)只能是房地產(chǎn)。因此，宏觀調(diào)控勢(shì)必會(huì)影響到房地產(chǎn)的發(fā)展，從而也影響到地區(qū)經(jīng)濟(jì)。在此背景下，地方政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的抵觸情緒應(yīng)該是不難理解。

2、“新國(guó)八條”的限購(gòu)

“新國(guó)八條”的“限購(gòu)令”，使住房成交量大幅萎縮。土地出讓也是從“由熱轉(zhuǎn)溫”到“由溫轉(zhuǎn)冷”。在“新國(guó)八條”出臺(tái)前，一般土地出讓的溢價(jià)率都在100%以上；“新國(guó)八條”出臺(tái)后，土地出讓的溢價(jià)率也有50%-100%，目前土地出讓的溢價(jià)率基本都在50%以下，甚至許多地塊都是以底價(jià)成交。這對(duì)許多地方政府的財(cái)政收入是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。數(shù)據(jù)顯示，“十一五”期間，全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款累計(jì)超過(guò)7萬(wàn)億，地方財(cái)政總收入中土地出讓成交總價(jià)款占比從2006年的38.9%，增長(zhǎng)到2010年的65.9%。②地方政府過(guò)度依賴(lài)土地財(cái)政，已成為影響房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施效果的深層次原因。

因此，有一些地方政府放風(fēng)：“限購(gòu)令”以戶為單位到以人為單位，并借此試探中央政府的態(tài)度。另有一些地方試行土地轉(zhuǎn)性：住宅改商住，以規(guī)避“限購(gòu)令”的影響。海口市市長(zhǎng)4月20日在海口市政府常務(wù)會(huì)上說(shuō)，“要充分利用國(guó)務(wù)院給予海南的優(yōu)惠政策，按照限價(jià)不限購(gòu)的原則，積極出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則”。正當(dāng)眾多媒體質(zhì)疑時(shí)，海口市市長(zhǎng)又澄清道：海口將嚴(yán)格貫徹房地產(chǎn)調(diào)控政策，統(tǒng)籌調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展高端地產(chǎn)，抑制低端商品房開(kāi)發(fā)，把房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整到和海南國(guó)際旅游島這一定位相適應(yīng)的地步。③

3、問(wèn)責(zé)機(jī)制的不力

“新國(guó)八條”第七條規(guī)定：必須“落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制”。換言之，未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)，或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的省（區(qū)、市）人民政府，都要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門(mén)要根據(jù)規(guī)定，對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也納入約談問(wèn)責(zé)范圍。

然而在當(dāng)前“官大一級(jí)壓死人”的體制面前，問(wèn)責(zé)機(jī)制很難執(zhí)行到位。這里的有關(guān)部門(mén)不外乎住建部和國(guó)土資源部，但這兩個(gè)部的部長(zhǎng)和省長(zhǎng)、市長(zhǎng)都是平級(jí)的，部長(zhǎng)如何問(wèn)責(zé)省長(zhǎng)？這是一。即便進(jìn)行了問(wèn)責(zé)，省長(zhǎng)、市長(zhǎng)不理不睬部長(zhǎng)怎么辦？這是二。過(guò)去各項(xiàng)政策中不乏問(wèn)責(zé)機(jī)制，但是從來(lái)有哪一個(gè)省長(zhǎng)、市長(zhǎng)被問(wèn)責(zé)了？這是三。

（二）房地產(chǎn)調(diào)控缺乏較好的執(zhí)行環(huán)境

1、“越調(diào)越漲”的怪圈

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)有9個(gè)年頭了，但是宏觀調(diào)控的執(zhí)行力始終不到位，調(diào)控似乎已經(jīng)進(jìn)入“越調(diào)越漲”的怪圈。2003-2005年全國(guó)東部城市房?jī)r(jià)開(kāi)始快速上漲，2006-2007年大部分城市快速上漲，2009-2010年中西部城市也開(kāi)始快速上漲。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控也是一年嚴(yán)似一年，2010年4月17日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，要求遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。這就是號(hào)稱(chēng)史上最為嚴(yán)厲的“國(guó)十條”出臺(tái)，同時(shí)也標(biāo)志新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控開(kāi)始。2010年9月29日“新國(guó)五條”以及2011年1月26日的“新國(guó)八條”更是不惜采取嚴(yán)厲的行政措施，用“限購(gòu)”的辦法來(lái)控制房?jī)r(jià)。但是“新國(guó)十條”的效果只有100天，而“新國(guó)五條”的效果僅僅2個(gè)月，“新國(guó)八條”的效果還有待進(jìn)一步觀察。

2、“新國(guó)八條”的擔(dān)憂

從現(xiàn)有的執(zhí)行力來(lái)看，“新國(guó)八條”的效果也是不容樂(lè)觀的。第一，“新國(guó)八條”中的“限價(jià)令”變成“限漲令”，一些網(wǎng)民一針見(jiàn)血的批評(píng)到：“從政府公布的調(diào)控目標(biāo)，我看不到任何誠(chéng)意，這樣的調(diào)控目標(biāo)不公布也罷。”第二，49個(gè)城市爽約“新國(guó)八條”怎么辦？因?yàn)橛辛私话氤鞘兴s“限購(gòu)令”，結(jié)果也沒(méi)有什么。可以想象49個(gè)城市爽約“新國(guó)八條”也不會(huì)有什么后果。市長(zhǎng)不會(huì)為此檢討，局長(zhǎng)也不會(huì)被處理。因此可以說(shuō)，房地產(chǎn)調(diào)控走到今天“屢調(diào)屢漲”這步尷尬田地，與其說(shuō)少數(shù)地方官員消極抵制“功不可沒(méi)”，不如說(shuō)是“GDP”在作祟。面對(duì)少數(shù)地方政府消極執(zhí)行甚至變相抵制，相關(guān)監(jiān)管部門(mén)也是“睜一只眼閉一只眼”，從來(lái)沒(méi)有看到哪一個(gè)省長(zhǎng)、市長(zhǎng)因?yàn)榭刂品績(jī)r(jià)不力而丟了“烏紗帽”。尤其是近兩年來(lái)，中西部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展剛剛開(kāi)始步入“快車(chē)道”，一下子急剎車(chē)可能也剎不住，需要有一個(gè)緩沖的過(guò)程。

（三）房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)偏差的政策原因

從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的原理來(lái)說(shuō)，一種商品的供應(yīng)出現(xiàn)緊張就會(huì)引起價(jià)格上漲，反之供過(guò)于求就會(huì)引起價(jià)格下跌。因此，要使價(jià)格趨于平衡，一是增加供應(yīng)或減少供應(yīng)，二是增加需求或減少需求。房?jī)r(jià)上漲應(yīng)該增加供應(yīng)減少需求。而從2003年開(kāi)始的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，有一些政策恰恰是相反的。

1、剛性需求的估計(jì)不足

盡管這幾年房?jī)r(jià)上漲與房地產(chǎn)投資客有相當(dāng)大的關(guān)系，然而“國(guó)八條”和“國(guó)六條”和“新國(guó)八條”的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)投資客的投資熱情受到最大限度的抑制，但房?jī)r(jià)依然我行我素的上漲，唯一可以解釋的是，我們可能對(duì)剛性需求估計(jì)不足。

第一個(gè)背景，是目前城市居民住房的現(xiàn)狀和房地產(chǎn)業(yè)所處的發(fā)展階段。我國(guó)許多城市的房地產(chǎn)發(fā)展處于第一階段末和第二階段的初期，這個(gè)時(shí)期的特征是房地產(chǎn)的剛性需求非常旺盛。第二個(gè)背景，隨著各地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市建設(shè)也在突飛猛進(jìn)，隨之而來(lái)是大批動(dòng)拆遷戶的安置，從而引發(fā)大量被動(dòng)的剛性需求。第三個(gè)背景，這幾年我國(guó)正處在20世紀(jì)80年代生育高峰引發(fā)的結(jié)婚高峰周期。盡管房?jī)r(jià)很高，但結(jié)婚總得要房子住，而現(xiàn)在這些新人大部分都是獨(dú)生子女，因此往往出現(xiàn)三個(gè)家庭買(mǎi)一套住房的情況。第四個(gè)背景，城市化進(jìn)程的拉動(dòng)。根據(jù)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布的2008年度全國(guó)城市環(huán)境管理與綜合整治年度報(bào)告，2008年我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到45.68%，④平均每年提高一個(gè)百分點(diǎn)，2012年我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%。

此外，房子是必需品，可以沒(méi)有車(chē)開(kāi)，但是要有房住。房改后，市場(chǎng)對(duì)住房的需求旺盛，這種需求即使有部分被壓抑，但還是有大量的需求存在，這是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的。尤其在負(fù)利率時(shí)期，不動(dòng)產(chǎn)是最好的投資保值產(chǎn)品。

2、土地調(diào)控的反向效果

在需求沒(méi)有能力很好調(diào)控的時(shí)候，應(yīng)該著重對(duì)供給進(jìn)行調(diào)控，擴(kuò)大房屋供給量，需要擴(kuò)大土地供給量，在這個(gè)問(wèn)題上，我們看到的土地調(diào)控政策，似乎恰恰起到了反向的效果。第一，2004年國(guó)務(wù)院出臺(tái)“收緊銀根和收緊地根”的雙緊方針。一方面提高房地產(chǎn)進(jìn)入的門(mén)檻，另一方面緊縮土地供應(yīng)，從而使市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的預(yù)期。第二，招拍掛理論上確實(shí)是最陽(yáng)光的土地出讓方式，但是由于相關(guān)政策的不配套，土地提供能力以及效率問(wèn)題，導(dǎo)致能進(jìn)入招拍掛的土地量有限，有限的土地供應(yīng)導(dǎo)致拍賣(mài)的瘋搶?zhuān)貎r(jià)拍出來(lái)就已經(jīng)是高價(jià)。第三，嚴(yán)格控制土地出讓、打擊亂占耕地，對(duì)拆遷的新法規(guī)，調(diào)高工業(yè)土地價(jià)格，上述調(diào)控手段，最終的結(jié)果，都是直接或者間接地影響土地供應(yīng)，造成建設(shè)用地的恐慌，導(dǎo)致土地供應(yīng)市場(chǎng)的減少。第四，土地調(diào)控的預(yù)期是加大供應(yīng)，這在“國(guó)六條”、“國(guó)八條”都說(shuō)得很清楚，但是，調(diào)控的結(jié)果，沒(méi)有達(dá)到預(yù)計(jì)的增大土地供應(yīng)的局面，實(shí)際操作中，效果正好相反。

3、堵多于疏的調(diào)控機(jī)制

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，任何市場(chǎng)逐利行為都是很正常的，同時(shí)，正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，是不可能長(zhǎng)期擁有超過(guò)平均利潤(rùn)現(xiàn)象存在的。而房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，是要嚴(yán)加防范控制資金流向房地產(chǎn)，堵住資金流向房地產(chǎn)的渠道，設(shè)置更高的市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻。實(shí)際上堵是堵不住的，數(shù)次調(diào)控在市場(chǎng)上的反應(yīng)就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富效應(yīng)吸引了社會(huì)大量資金，外資來(lái)了、產(chǎn)業(yè)資金也來(lái)了、央企更是大規(guī)模進(jìn)入、民間游資更是洶涌而來(lái)，房地產(chǎn)的“堰塞湖”也就一個(gè)個(gè)高高在上。

（四）房產(chǎn)資金流動(dòng)性過(guò)剩的多種因素

所謂流動(dòng)性過(guò)剩就是指有過(guò)多的貨幣投放量，這些多余的資金需要尋找投資出路，于是就有了投資或者經(jīng)濟(jì)過(guò)熱現(xiàn)象，以及通貨膨脹危險(xiǎn)。

從我國(guó)情況來(lái)看，造成目前流動(dòng)性過(guò)剩的根源之一是來(lái)自于中國(guó)不斷推升的貿(mào)易順差，出口企業(yè)不斷把收回的美元兌換給國(guó)家，國(guó)家就得不斷向經(jīng)濟(jì)體系投放人民幣，這就造成了流動(dòng)性過(guò)剩。而在人民幣持續(xù)升值的背景下，國(guó)際資本不斷進(jìn)入我國(guó)，樓市過(guò)熱、股市過(guò)熱已成為必然。

造成目前流動(dòng)性過(guò)剩的根源之二是為了保增長(zhǎng)，中國(guó)政府推出了4萬(wàn)億和十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，同時(shí)，寬松的貨幣政策向市場(chǎng)注入了大量的資金。但是這些資金并沒(méi)有流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，由于傳統(tǒng)制造業(yè)等不景氣，導(dǎo)致大量資金進(jìn)入樓市。流動(dòng)性?xún)鼋Y(jié)時(shí)要以現(xiàn)金為王，流動(dòng)性過(guò)剩時(shí)則以資產(chǎn)為王。加上國(guó)內(nèi)投資渠道狹窄，最好的渠道就是買(mǎi)房保值增值。此外4萬(wàn)億投資計(jì)劃出臺(tái)后，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)有明顯的國(guó)進(jìn)民退現(xiàn)象，這造成了許多私企老板暫時(shí)不經(jīng)營(yíng)實(shí)體了，有的等實(shí)體經(jīng)濟(jì)條件好了再投資，把工廠關(guān)了改投資房地產(chǎn)業(yè)。一方面實(shí)體經(jīng)濟(jì)在收縮，另一方面人們?cè)谛膽B(tài)上又擔(dān)心通貨膨脹。

二、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控思路創(chuàng)新和制度設(shè)計(jì)的展望

隨著“新國(guó)八條”的實(shí)施，我國(guó)一、二線城市的房?jī)r(jià)得到控制，但是沒(méi)有限購(gòu)的三、四線城市房?jī)r(jià)卻是快速上漲，住建部表示要在所有城市實(shí)施“限購(gòu)令”。在當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)失靈，采取政府管制，短期可行，長(zhǎng)期未必。應(yīng)當(dāng)遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律，從供求關(guān)系、貨幣政策、稅收政策等多管齊下。

（一）借鑒國(guó)外房?jī)r(jià)的控制經(jīng)驗(yàn)

根據(jù)國(guó)際一些國(guó)家控制房?jī)r(jià)的經(jīng)驗(yàn)：一是加息，二是高稅收。從國(guó)際稅收實(shí)踐來(lái)看，當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買(mǎi)賣(mài)等有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，大多數(shù)國(guó)家都規(guī)定應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓收益增值部分課稅。美國(guó)、日本、英國(guó)、法國(guó)、芬蘭等國(guó)家，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個(gè)人或法人的綜合收益，征收個(gè)人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國(guó)實(shí)行15%到34%的累進(jìn)稅率。

韓國(guó)對(duì)于擁有兩套以上住宅的家庭，房地產(chǎn)交易價(jià)格超過(guò)政府制定的各地房產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)10萬(wàn)美元時(shí)，轉(zhuǎn)讓所得稅稅率由以往的9%-36%提高到50%，高價(jià)高檔住宅的轉(zhuǎn)讓所得稅率則更高。自2007年1月1日起，政府開(kāi)始對(duì)非土地所有人自住的土地交易征收60%的交易稅。⑤

日本為了抑制投機(jī)，從1992年開(kāi)始實(shí)施針對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的稅制，尤其針對(duì)短期和超短期持有的情況，制定懲罰性質(zhì)的稅收政策。如對(duì)法人持有期低于2年的土地轉(zhuǎn)讓收益從追加征稅方式改為分離征稅方式，轉(zhuǎn)讓時(shí)要另行加征30%的稅；對(duì)個(gè)人持有期超過(guò)5年的土地和建筑物的轉(zhuǎn)讓收益，稅率從20%提高到30%。由于制定卓有成效、具有懲罰性質(zhì)的稅收制度，對(duì)土地投機(jī)發(fā)揮了巨大的抑制作用。⑥

在法國(guó)，購(gòu)房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導(dǎo)致了長(zhǎng)期以來(lái)法國(guó)人不把房地產(chǎn)市場(chǎng)視為投資或財(cái)產(chǎn)保值的重要領(lǐng)域。

為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)，臺(tái)灣財(cái)政部門(mén)推出《特種貨物及勞務(wù)稅條例》草案，2011年4月6日在“立法院”初審，由于順利通過(guò)而可能提前至6月就正式頒布實(shí)施。被稱(chēng)為“奢侈稅”的《特種貨物及勞務(wù)稅條例》草案共有26條條文，初審?fù)ㄟ^(guò)的草案規(guī)定，持有非自用住宅的房屋及其座落基地、空地，在2年內(nèi)移轉(zhuǎn)，將分別按照實(shí)價(jià)課征未滿1年者15%、1-2年者10%的奢侈稅。《特種貨物及勞務(wù)稅條例》草案推出后，臺(tái)灣的房?jī)r(jià)是因聲而落。

（二）設(shè)置抑制投機(jī)的支柱稅源

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為：開(kāi)征房產(chǎn)稅則不僅僅是為了抑制投機(jī)性住房、擴(kuò)大自住性住房，也是為了替地方政府設(shè)置一個(gè)穩(wěn)定、持久的支柱型稅源，糾正地方政府盲目賣(mài)地、“寅吃卯糧”的土地財(cái)政傾向。其實(shí)，無(wú)論是上海也好，重慶也好，“房產(chǎn)稅”的稅額是十分有限的：重慶預(yù)計(jì)每年有2億元，上海則存在較大不確定性，有可能比較多，也可能非常少，主要是買(mǎi)房人人均購(gòu)房面積是否超過(guò)60平方米。事實(shí)上，“房產(chǎn)稅”的收入是不能和土地出讓金相比的。上海2010年的土地出讓金超過(guò)1500億，如果上海所有住宅約5億平方米的都征“房產(chǎn)稅”，以平均20000元的0.5%打7折計(jì)算，也就是350億，和土地出讓金相比還是小巫見(jiàn)大巫。因此，以目前的“房產(chǎn)稅”稅率，來(lái)糾正地方政府盲目賣(mài)地、“寅吃卯糧”的土地財(cái)政傾向是不現(xiàn)實(shí)的。如果采取累進(jìn)“房產(chǎn)稅”既可以避免房地產(chǎn)投資客回潮，也可以增加政府稅收收入。第一套免征、第二套輕征、第三套重征、第四套以上懲罰性征收，即人均60平方米免征、60-120平方米輕征（稅率0.4%-0.6%）、120平方米以上重征（稅率3%或5%）、180平方米以上懲罰性征收（稅率10%以上）。

（三）開(kāi)征打擊短線的房產(chǎn)重稅

目前，政府真正要解決的問(wèn)題是還住房的本原，即居住功能、限制投資功能的溢出。過(guò)度的投機(jī)和投資已經(jīng)扭曲了住房的基本功能，現(xiàn)在的調(diào)控就是恢復(fù)住房居住的基本功能。盡管政府也看到這一問(wèn)題的嚴(yán)重性，在2005年就出臺(tái)了征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等等。但是，幾年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)顯示：作用是有一點(diǎn)，但仍不足抑制投資和投機(jī)。在當(dāng)前流動(dòng)性充裕的情況下，住房的投資功能肯定會(huì)被放大，唯一的辦法就是用重稅的辦法：采用收益增值稅的辦法徹底打消人們買(mǎi)房投資的念頭。如果一套住房100萬(wàn)買(mǎi)進(jìn)，200萬(wàn)賣(mài)出的話，這增值的100萬(wàn)可以征收房產(chǎn)增值稅，同時(shí)將其他交易的稅種進(jìn)行統(tǒng)一歸并。持有時(shí)間越短征收的比例越高，獲取的金額越大征收的額度也越大。假設(shè)第一年賣(mài)出征收90%房產(chǎn)增值稅，第二年征收80%，第三年征收70%，余類(lèi)推。只有持有10年以上或者更長(zhǎng)時(shí)間的住宅，免征房產(chǎn)增值稅。如果這樣的話，房地產(chǎn)投資客肯定會(huì)望而怯步，對(duì)于短線投資客更是致命打擊，因?yàn)槟阃顿Y房地產(chǎn)所獲取的收益大部分都要上交給國(guó)家。

（四）保持整體市場(chǎng)的供求平衡

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，某種商品價(jià)格快速上漲，一般是由供需失衡引起的，供不應(yīng)求導(dǎo)致價(jià)格上漲。住房作為一種商品，同樣遵循這一客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律。我國(guó)近幾年房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，最根本的原因還是供求矛盾突出。從2005年開(kāi)始，銷(xiāo)售面積與竣工面積的比例從1:1增長(zhǎng)到了2010年的1.37:1，2010年商品房銷(xiāo)售10.43億平方米，而竣工只有7.6億平方米，供需缺口持續(xù)加大。因此，從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求將有效支撐住房?jī)r(jià)格，如果市場(chǎng)供應(yīng)不能繼續(xù)增加、未來(lái)供應(yīng)緊缺預(yù)期不變，市場(chǎng)難有根本性轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)上漲壓力仍然會(huì)比較大。

而新“國(guó)八條”大部分政策的落腳點(diǎn)均集中于抑制需求方面，對(duì)疏導(dǎo)需求、增加普通商品住房供應(yīng)的實(shí)質(zhì)性措施不多。有關(guān)對(duì)于增加商品房用地供應(yīng)的規(guī)定是“商品住房用地供給總量原則上不低于前兩年平均實(shí)際供給量”，這意味著2011年的供給量會(huì)大大低于去年，不是增加供給而是減少供給，因?yàn)?009年是負(fù)兩位數(shù)增長(zhǎng)，雖然2010年總供地增長(zhǎng)了30%多，但2年平均下來(lái)則是減少而不是增加了。并且“新國(guó)八條”提出保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的規(guī)定，更有可能加劇市場(chǎng)對(duì)于保障房大幅增加擠壓商品房用地供應(yīng)的擔(dān)憂，從而導(dǎo)致商品房供應(yīng)量減少、進(jìn)一步加劇供求矛盾、強(qiáng)化人們的商品房緊缺預(yù)期而推高房?jī)r(jià)。這樣，供需失衡的格局難以有根本性改變，被政策暫時(shí)壓制的需求很有可能在未來(lái)強(qiáng)力反彈，引起房?jī)r(jià)的再次報(bào)復(fù)性上漲。盡管“限購(gòu)令”近期不會(huì)取消，但是如果“限購(gòu)令”長(zhǎng)期延續(xù)，在流動(dòng)性十分充裕的背景下，各種各樣“五花八門(mén)”的對(duì)策也會(huì)層出不窮。

（五）增加住房保障的各類(lèi)渠道

有關(guān)住房保障也是老生常談了，最近兩年來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控都提到要加大住房保障力度，但到需要具體落實(shí)的時(shí)候，往往是“雷聲大雨點(diǎn)小”，資金、土地等等問(wèn)題一大堆，似乎難以解決。尤其是一些地方政府，對(duì)土地出讓非常積極，而對(duì)住房保障則是能拖則拖。我國(guó)“十二五”規(guī)劃確定完成3600萬(wàn)套保障性住房，其中2011年要完成1000萬(wàn)套。根據(jù)最新報(bào)道：截至5月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房和各類(lèi)棚戶區(qū)改造住房開(kāi)工340萬(wàn)套，占計(jì)劃的34%。住建部部長(zhǎng)姜偉新指出，盡管總體進(jìn)展情況比較理想，但有的地方進(jìn)展仍然較慢，目前仍有6個(gè)省區(qū)的開(kāi)工率不足20%，必須進(jìn)一步加快進(jìn)度，絲毫不能有任何放松。今年計(jì)劃建設(shè)的1000萬(wàn)套保障性住房項(xiàng)目，最遲要在11月底前全部開(kāi)工⑦。

此外，應(yīng)該大幅度提高住房保障在土地出讓金中的比例。目前土地出讓金的凈收益用于住房保障的比例僅為10%，比重過(guò)低。即使這10%也沒(méi)有用足，應(yīng)該大幅度提高這一比例，至少在30%以上。一方面切實(shí)把住房保障工作落實(shí)到位，解決資金短缺的矛盾；另一方面也可以在一定程度上抑制地方政府“賣(mài)地”的沖動(dòng)。

注釋?zhuān)?/p>

①《金融時(shí)報(bào)》，2005年7月1日。

② 2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2011年版。

③ 人民網(wǎng)，2011年4月28日。

④《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》，2010年1月14日。

⑤ 王鴻貌：《稅務(wù)研究》，2010年第8期。

⑥ 同上

⑦《人民日?qǐng)?bào)》，2011年06月14日。

參考文獻(xiàn)：

[1] 左學(xué)金，等.上海經(jīng)濟(jì)改革與城市發(fā)展:實(shí)踐與經(jīng)驗(yàn)[M].上海：上海社會(huì)科學(xué)院出版社，2008.

[2] 顧建發(fā).上海房地產(chǎn)周期波動(dòng)分析[M].上海：上海三聯(lián)書(shū)店，2008.

[3] 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院.[2011年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)]中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告[M].北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2011.

[4] 上海社會(huì)科學(xué)院.2011年上海經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)[M].上海：上海社會(huì)科學(xué)院出版社，2011.

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