我國房地產市場調控的觀念更新與制度完善

導讀：近七、八年來，房地產市場調控已經成為我國經濟社會生活中乃至政治生活中最為敏感、分歧最大、涉及面最廣的話題，調控的效果也是眾說紛紜，需要作出新的政策選擇。國家房地產調控應該減少全國統一的指令和數量約束指標，調控目標應具有更大的彈性，較多地體現地方差異性。地方政府在貫徹執行國家大政方針的前提下，擁有較大的房地產調控和解決住房民生問題的自主決策權，更有利于把國家房地產調控目標落到實處，也才會有房地產的健康穩定發展和低成本地改善住宅民生。

關鍵詞：房地產 市場調控 住房有效供給

近七、八年來，房地產市場調控已經成為我國經濟社會生活中乃至政治生活中最為敏感、分歧最大、涉及面最廣的話題，調控的效果也是眾說紛紜，需要作出新的政策選擇。世界上沒有不存在約束條件的政策選擇，也沒有不需要支付成本、沒有風險的政策選擇。既然如此，更新思想觀念，調整思路，明確房地產性質和地位，針對現階段的主要矛盾和主要傾向，進行相應的政策選擇和制度設計，才能實現房地產的健康穩定發展，為構建和諧社會奠定物質基礎。

一、走出房地產性質認識誤區，正確定位房地產業

（一）房地產業：實體經濟與金融資本的約束性運作

房地產是虛擬經濟還是實體經濟？我國把房地產業列入第三產業統計，房市與股市在一定程度上也存在著此消彼長的關系，但房地產業不是虛擬經濟而是實體經濟。房地產業是否被學者和政府文件冠以支柱產業或基礎產業地位無關緊要，但房地產業是為工業化、城市化提供房屋和場所等物質載體的產業，提供的是生活住房、工業用房、商業用房以及旅游設施等實實在在的物質產品，房地產業發展關聯上下游數十個行業部門則是客觀存在。房地產投資的70%是住房建設，其他為工業地產、商業地產、旅游地產等。

住房是最終消費品，還是投資品？購房是消費行為，還是投資行為？在我國現階段，雖然兩者兼而有之，在各個城市的表現也有很大差異，但整體上住房首先是最終消費品，其次才是投資品；多數人購房居第一位的是滿足自住需求，保值增值是第二位的，為了投資贏利而購房的只占少數。住房存量少、質量低是我國的基本國情和市情。在城市人口大幅度增加和城市居民吃穿用行等物質消費需求基本得到滿足的情況下，住房需求的滿足就成為我國城市居民消費結構升級的重點和重大的民生問題。住房民生的解決離不開金融資本的支持，但調控資本市場的辦法不是解決住房民生問題的藥方。

所謂房市威脅我國金融安全之說則是在轉移視線，因為對我國金融安全的威脅主要來自于金融機構內部的治理結構；美國住房次貸引發金融危機并不等于我國一定如此，因為我國房貸是公認的優質資產，而房地產貸款僅占金融機構貸款余額的1/6左右；已經工業化和城市化了的日本等國房地產泡沫破滅造成經濟發展停滯也不能套用我國，因為我國尚在完成工業化和城市化階段。

（二）房地產業：擴大內需與購房消費的干預性發展

十一五期間我國房地產業投資達15萬億元以上，占社會固定資產投資的近20%，十二五時期房地產投資估計將達30萬億元，是第一國內需求。房地產業投資主要是建造住宅，而住房是具有旺盛市場需求的消費品，增加有市場需求的住房投資是優化產業結構的應有之義，與經濟過熱資產泡沫沒有必然的因果關系。我國上有居民十幾萬億元的儲蓄存款，有所謂過剩的鋼鐵、水泥、玻璃等建材產能，中有相對充裕廉價的建筑業大軍，下有工業化、城市化進程和居民日益增長的住房需求。

房地產投資有一個較快的增長，不僅有利于擴大內需，消化過剩產能，為工業化、城市化和居民消費結構升級提供相應的物質基礎，而且也為家電、家具、家裝開辟市場空間，為住宅小區服務業的發展提供前提，促進經濟結構戰略性調整。在現階段，房地產業成為轉變經濟增長方式、擴大內需、優化結構與改善民生的最重要的節點，房地產投資保持一個較高的增速，占固定資產投資一個較大比例具有階段性的必然性和合理性，也是我國把握戰略機遇期，促進國民經濟又好又快發展的正確選擇。

所謂房地產擠占實業投資，影響國際競爭力提升，購房擠出家庭消費等等是片面的認識。房地產投資增長的依據是房地產產品日益增長的社會需求，且無其他行業產品可以替代。在社會投資既定的約束下，房地產投資的增加必然是其他行業投資的減少，但這是不同時期、不同發展階段對不同社會產品（服務）、不同需求重點的選擇，而沒有是與非之分。發展新興戰略產業有利于提升國際競爭力，但也離不開必要的房屋場所。在家庭收入既定的約束下，購房必然擠出其他家庭消費，但這只是不同家庭對住房需求的迫切性和消費偏好的不同，沒有購房與其他消費對與錯之分。當完成工業化、實現城市化、房地產產品供求平衡之時，我國房地產投資增速和所占比例降下來亦屬正常現象。

二、防止以支流否定主流，堅定住房制度市場化改革

（一）非主流化——資源分配不公

住房體制改革十多年來，我國城鎮居民住房條件整體上有了很大改善。統計數據表明，我國城鎮居民人均居住面積每年增加1m2，其中十一五期間人均居住面積增加6m2。實踐證明，我國城鎮居民住房體制改革整體上取得了成功，方向是正確的，與構建社會主義市場體制的方向是一致的，這是主流。部分居民住房困難還沒有得到解決是階段性的暫時現象，與住房體制改革市場化方向無關。

房地產領域成為腐敗的重災區，住房資源分配新的不公等現象依然存在，有的還相當嚴重，但只是支流，與住房體制市場化改革沒有必然聯系。夸大住房體制改革中的矛盾和問題，以支流否定主流，用個別的局部的現象否定普遍的整體的事實，只能混淆視線，誤判形勢。認清主流，重視支流，在堅定正確方向的同時妥善解決支流問題才有光明的未來。

（二）非市場化——行政干預過度

在現階段，我國房地產的主要傾向是不適當的行政干預過度，市場化不足，而不是市場化過度。房地產調控應該促進和深化住房制度市場化改革，而不應否定市場化改革方向。實際上我國房地產調控存在著相互聯系、相互重疊、又不能互相替代的三大領域，即房地產行業領域、房地產市場領域和住房保障領域。房地產行業的主要調控方向是增加住房的有效供給，住房保障屬于公共政策，主要任務是構建與發展階段相適應的住房保障體系。

住房是個性化強、消費彈性大的產品，在對房地產市場信息的把握上，一般情況是開發商比政府更充分。房地產市場主要調控方向，一是運用經濟杠桿調節住房的市場供求關系；二是規范房地產市場交易秩序，加大反腐力度，加強房地產產品的質量監管和市場信息的披露，強化房地產建設用地與城市規劃的銜接；三是推廣節能、節材、節水、節地、環保型房屋建設和住宅的標準化、工廠化，提高房地產企業的整體素質，增強房地產行業的競爭力，而不是隨意擴大行政干預邊界，簡單地強化行政干預強度。

（三）泛保障房——變相福利分房

住房保障是住房制度市場化改革的重要組成部分，在一定時期內加大住房保障建設力度以償還歷史欠賬也是必要的，但在一些單位變相福利分房仍在繼續，泛化保障房邊界，扭曲保障房概念，以大規模公租房作為保障房主體，允許單位集資建房，鼓吹住房市場化與保障兩軌制等，則有壓縮住房市場化改革空間，窒息住房制度市場化改革之虞。

三、力戒急于求成情緒，相對穩定房地產調控政策

（一）有房可租——變購為租的房改前提

在我國革命和建設中，急于求成的情緒一直揮之不去，有著深刻的歷史社會根源。主要表現是過度強調目標的正義，忽視為達到目標必然具備的條件；過度強調多快好省，不講可能性合理性。在解決居民住房問題上主要表現為過高的住房預期目標，過高的保障標準，過大的公共保障范圍。作為最大的發展中國家，我國居民住房問題的根本解決是一個長期的漸進的代際的積累過程，是一個首先少部分群體得到滿足到大多數居民得到滿足的過程，是一個由較低水平的滿足到較高水平滿足的過程。這一過程大約需要幾十年、兩三代人的艱苦努力，將伴隨完成工業化、實現城市化的全過程。對于一個家庭來說，擁有與收入相匹配的住房一般需要多年的儲蓄，對于一個國家來說，大多數家庭住上有尊嚴的住房需要幾代人的積累。蝸居、蟻居和棚戶區、危舊房現象當然令人不滿，但要完全改變也非一朝一夕所能。轉變購房觀念，變購為租，也要以有房可租為前提。

（二）非密集性——調控政策的出臺理性

過高的住房目標令人鼓舞，使人難以說不，但過高的住房預期不能如期實現則徒增社會失望，引發憤懣情緒，損害政府聲譽。因此，科學確定與我國國情和發展階段相適應的住房目標，進而出臺一個相對穩定的房地產調控政策對我國具有極大的迫切性。因為合理的住房目標和相對穩定的房地產調控政策是正確引導居民住房預期，穩定住房市場供求的前提，而供求雙方穩定的預期是房地產市場健康穩定發展的條件。與此相對應，我國房地產調控政策既不需要密集出臺，也不應成為宏觀調控的應急工具。房地產調控政策密集出臺對社會發出的信號是以往政

策的不完善，放言還有更嚴厲政策出臺的背后含義是對現行政策失去信任。

四、轉變計劃經濟思維方式，增強房地產調控的政策彈性和差異化

（一）亟待弱化計劃經濟思維

改革開放30多年來，特別是20世紀90年代確立社會主義市場經濟體制方向以來，我國市場配置資源的基礎作用有了長足進展，但由于計劃經濟體制慣性和思維方式，近年來我國深化改革步履維艱，在一些領域，計劃控制的力度有所增強，行政干預邊界還有擴大趨勢。在房地產領域表現為政府掌控土地、資金兩大房地產要素之手日趨緊握，行政干預邊界向微觀層次延伸，計劃、指令、約談、問責、追糾等行政干預力度不斷強化，以大規模公租建設為平臺的政府對公共資源的更大規模的直接掌控等等。

（二）理應增強地方房產調控彈性

我國是一個大國，有655座建制市和1500多座縣城鎮，各地發展水平差異大，面臨的住房矛盾和房地產調控問題極不相同。期望中央一聲令下，全國齊步走是不可能的。中央統一的指令、命令、規定等等越來越趨于剛性，雖然彰顯了中央調控的嚴肅性，但也增加了各地方政府脫離當地實際、對上負責和對下負責不能統一的風險。房地產是區域性市場，住房不具空間流動性。在對一個地區房地產市場信息的把握上，一般情況下是當地政府比中央政府更充分。所以國家房地產調控應該減少全國統一的指令和數量約束指標，調控目標應具有更大的彈性，較多地體現地方差異性。地方政府在貫徹執行國家大政方針的前提下，擁有較大的房地產調控和解決住房民生問題的自主決策權，更有利于把國家房地產調控目標落到實處，也才會有房地產的健康穩定發展和低成本地改善住宅民生。

五、調整控制房價預期，確立增加住房有效供給的調控方向

（一）調控房價——政策著力點

1、快速上漲的房價

近年來我國房價快速上漲引起各界關注，控制房價成為宏觀調控的政策著力點。實際上，房價的漲漲落落既是市場配置住房資源的信號，也是市場發現和形成房價的過程。房價上升表明市場供不應求，要求加大住房建設投入，房價上漲，表明投資回報上升，刺激住房增加有效供給；房價下行，表明市場供給大于需求，投資回報下降，要求減少住房建設投入和住房有效供給。以住房是基本必需消費品為據用行政力量調控房價水平，一方面抑制住房有效供給，另一方面刺激社會需求，加劇供求矛盾。歷史的經驗值得注意。

2、供求平衡的調控

在和平建設時期，通過行政手段長期控制一種具有持續旺盛市場需求的產品價格而達到增加有效供給，進而在更高水平上達到供求平衡的，中外歷史上都沒有成功的先例。我國住房體制改革只有十多年，房地產市場還在完善過程中，哪一年、哪一個時刻房價是合理的尚不能做出定論。在建房原材料、土地、勞動力等價格普遍上漲，通貨膨脹趨勢不可逆轉的條件下，以行政手段降低房價，似乎占據了道德的高地，但實際效果只能是扭曲住房供求關系，即使支付了極高的行政調控成本，也難以達到預期的目的。我國多年的調控房價政策實踐已經證明了這一點。房價是我國目前分配住房資源的最公平、最效率的杠桿。

（二）控制房價——戰略主動權

1、房價調節社會的再分配

房價當然不是越高越好。一個城市的高房價造成生活高成本，要求提高工資水平，降低企業利潤，影響企業市場競爭力，進而降低城市的活力。但房價是調節城市人口和產業空間布局的杠桿，背后是復雜的社會再分配關系。世界上似乎還沒有一個工資水平高、發展空間大、就業機會多而房價水平低的大城市。一方面，首先獲得住房滿足的先富階層支付較高的房價，高房價是征地拆遷居民獲得合理補償、開發企業獲得合理贏利、地方政府財政增收的最終承擔者；另一方面，房地產開發的順利完成是先富階層購房行為實現的前提，政府財政收入的增長，是城市加快現代化基礎設施建設、完善公共服務的重要保障。這里是一損俱損，一榮俱榮的相互依存關系。

2、住房有效供給的戰略性

中央反復指出，我國仍處于并將長期處于社會主義初級階段，社會主義初級階段的主要矛盾是人民日益增長的物質文化需要與落后的社會生產力之間的矛盾。在房地產領域，表現為人民日益增長的住房改善需求與相對滯后的住房供給的矛盾，而住房有效供給則是房地產領域主要矛盾的主要方面。增加住房有效供給既是房地產調控的基本方向和主要目標，也是控制房價快速上漲的釜底抽薪之策，舍此則不能取得房地產調控的戰略主動權。因此，任何與增加住房有效供給方向和目標相悖的房地產調控政策出臺都應慎之又慎。對房地產實施歧視性的金融信貸政策，是對控制房價政策效力的抵消。優先保證保障房建設用地，于降低商品房價格無補，因為兩者的供給對象不同。

六、警惕平均主義思潮，構建公平公正的住房供應體系

（一）住房差距的拉大與緩解路徑

1、住房供求的兩極化趨勢

“不患寡而患不均”的平均主義思潮在我國有著深厚的歷史積淀。在基本生存資料匱乏的時代，平均主義最易獲得公眾的廣泛支持。改革開放以來，我國物質財富的積累能力成倍增長，基本生存資料供求關系發生了根本改變，涌現了一批富裕階層，社會利益結構呈現多元化趨勢，同時社會分配不公、兩極分化現象也有擴大趨勢。在房地產領域，主要表現為住房占有差距的擴大，部分家庭占有多套住房，部分住房閑置（具體數量雖然尚無統計，但是有數千萬套空置房數據受到熱捧），部分居民住房依然困難，特別是參加工作不久的院校畢業生和農民工住房矛盾突出。

2、解決住房的公平性途徑

對此有兩種解決思路：一是高估住房差距對住房資源的浪費和對社會穩定的威脅，造成新的社會不公。通過強化行政干預，嚴加限制住房超自主水平的購買和占有，強調的是住房公平分配。二是承認住房上的差異，在增加住房供給中，逐步通過住房保障體系建設和開征房產稅等社會再分配工具平衡不同階層的利益關系，強調的是效率與公平的統一。

（二）住房制度的設計

其實，公平從來都是相對的，平均主義的住房分配沒有實現的可能性。要根本解決我國住房問題，必須構建與社會主義市場經濟體制相適應的公平公正的多層次的住房供應體制。

1、以增加住房供給為主要政策取向

針對我國住房存量較少、質量較低的總體態勢，以增加住房供給為主要政策取向，以商品房建設為主體，提高住房資源的配置效率，且不因宏觀經濟調控的需要而輕易改變，為住房相對公平、公正的分配提供物質前提。

2、高收入階層通過市場解決住房問題

從制度建設上保護富裕階層對住房的較多的合法占有，堅持高收入階層通過市場解決住房問題，中等收入階層在政策扶持下通過市場解決住房問題的房改方向，允許富裕階層以合法自有資金投資住房，甚至炒房。限購對于市場房價上升只具短期抑制效應，但會傷及無辜，弊大于利。投資性購房和炒房雖然廣受詬病，但加快了住房銷售，促進開發商資金回流和再投資、再開發，客觀上增加了住房租賃市場供給（為租而購）和二手房供給（為賣而購）。房產稅要進行精致設計，選擇適當的出臺時機，綜合評估其對社會關系和房地產市場的實際影響。

3、精細設計保障住房進入和退出機制

完善住房保障體系建設，保障低收入住房困難階層基本住房需求。我國在科學規劃住房保障目標和范圍、精細設計保障住房進入和退出機制，防止新的社會不公方面面臨著艱巨任務。值得注意的是，以公共租賃房為主體的保障住房建設意味著對公共財政的更大壓力和政府更多的直接掌控住房資源，隨之而來的是住房資源的低效率配置、更大的尋租空間和腐敗風險。因此若把經濟適用房、兩限房納入保障房系列，隱含了部分產權保障，會造成新的不公；把人才房、公共租賃房等納入保障房，泛化了保障范圍，在保障房建設財力一定條件的條件下，勢必擠占亟待保障的低收入住房困難家庭基本居住需求。

作為發展中的大國，我國住房保障對象只能是少數城鎮低收入住房困難家庭，而不應是占多數的中低收入家庭，住房保障建設不能因為市場房價的高低而取舍。從長期看，住房保障是社會保障體系的一個組成部分，要與發展階段和公共財力支持的能力相適應，要與養老、醫療、就業、文化教育、扶貧等其他社會保障建設統籌兼顧。

責任編輯：張煒