公允價值及其影響下的投資性房地產問題研究

摘要：財政部于2006年2月15日發布了與國際財務報告準則趨同的企業會計準則體系，并自2007年1月1日起率先在上市公司范圍內實施。新會計準則的出臺適應了我國市場經濟發展的要求，其內容涵蓋了企業的各項經濟業務，填補了我國市場經濟條件下新型經濟業務會計處理的空白。本文就新會計準則下公允價值及投資性房地產方面存在的問題及對策進行簡單分析。

關鍵詞：公允價值 投資性房地產 問題研究

0引言

為了反映資產、負債的真實情況，提高信息的相關性，我國在這次新會計準則實施中采用了公允價值的計量模式。在許多具體準則中，都可以看到“公允價值”的運用，在已發布的38項具體準則及其應用指南中，直接或間接涉及公允價值的達35項，占全部新準則的92%，比如在金融工具、非共同控制下的企業合并等方面。但是，作為新會計準則，其在實際應用方面仍存在許多問題。調查中，1570家上市公司中，存在投資性房地產的有630家上市公司（占1570家的40.13%）。這些公司絕大多數對投資性房地產采用了成本計量模式。僅18家上市公司（占有此類業務公司數的2.86%）采用公允價值對投資性房地產進行后續計量。投資性房地產公允價值計量產生的公允價值變動凈收益為22.79億元，占有此類業務18家公司凈利潤的2.61%，占1570家上市公司凈利潤的0.23%。由資料可以看出，新會計準則實際的執行情況還是不容樂觀，雖然新會計準則較過去的舊準則更加規范和具體，但是大多數上市公司仍然選擇舊的制度實行核算。

1 公允價值在投資性房地產運用中出現的問題

為了規范投資性房地產，新會計準則特意將其單獨列示，并且采用了公允價值模式計量。投資性房地產準則應用指南規定公司可以采用公允價值模式計量投資性房地產的情況如下：

①投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，這意味著投資性房地產可以在房地產交易市場中直接交易。所在地，通常是指投資性房地產所在的城市。對于大中城市，應當具體化為投資性房地產所在的城區。

②企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出科學合理的估計。

盡管公允價值的計量模式能夠比較真實、客觀的反映投資性房地產的真實的市場價值，但是在新準則的實施中由于企業對公允價值的認識不夠充分，且受我國國情的影響，仍然出現了許多問題。問題主要表現在以下幾個方面：

1.1 采用公允價值計量模式的上市公司數量不多

在新準則出臺前，社會各界普遍預測很多公司會傾向于用公允價值模式后續計量投資性房地產。但在2006年中報中，明確表示將使用公允價值模式進行后續計量投資性房地產的公司卻寥寥無幾。2006年年報中披露采用公允價值模式進行后續計量的有9家，占上市公司總數的0.69%；2007年增加到18家，占上市公司總數的1.1%。

1.2 公允價值模式下的評估方法有待改進

受不同條件下評估者評估方法不同的影響，投資性房地產的實際價值往往難以統一，有的企業是聘請房地產評估專家進行計量，有的由企業自己進行估計，還有的以房地產經濟公司調查報告為計量依據，不能公允的獲得投資性房地產的真實信息。

1.3 采用公允價值模式計量的成本大

新會計準則中對投資性房地產單獨列示，這就需要企業會計人員重新評估投資性房地產，對資產價值的重新評估和對賬務處理的重新調整，這樣即增加了企業評估費用，又增加了工作量。

1.4 企業利潤波動較大

當房地產市場較為繁榮的情況下，房地產的價格不斷上漲，采用公允價值模式計量投資性房地產可以給企業帶來較多的利潤，但是在房地產市場蕭條時，采用公允價值計量的投資性房地產的價值將會使企業業績大幅下滑，利潤減少。

2 公允價值在投資性房地產運用中出現問題的原因

針對目前新會計準則實施后對投資性房地產產生的一系列問題，可以總結出以下原因：

①經濟體制不成熟影響公允價值的推廣。

②評估機構條件受限導致評估結果分歧。

③公允價值計量模式的動態性增加評估成本。

④公允價值的核算方法影響企業利潤。

⑤投資性房地產的后續計量方法不一致。

3 解決公允價值在投資性房地產運用中出現問題的對策

在新會計準則實施的初期，我們就審時度勢，及時總結，從各方面分析了當前產生的一系列問題，這讓我們在會計改革的道路上少走了許多彎路，但是當務之急是我們應當在充分考慮我國國情的前提下，盡早制定出一個具有實際操作性的公允價值計量的具體準則或應用指南。這個具體準則或應用指南應對公允價值計量的細節問題予以明確規定和詳盡說明。我們應從以下方面采取有效措施：

①建立健全完善的經濟體制。

②培育發展對公允價值可靠性驗證的評估機構。

③調整企業的產品結構，降低利潤波動帶來的風險。

④改進計量方法，與國際會計準則接軌。

此外，要想保證公允價值的可靠性與公允性，加強企業內部控制使是必不可少的，其中就包括健全內部會計監督體系。我們要嚴格會計法律責任，改變當前有法不依，違法不糾的混亂局面。

在加強企業內部治理的同時，要積極發揮國家職能以解決市場上物業價格對投資性房地產公允價值的影響，發展生產保證供應、加強市場價格監管、打擊價格違法行為，消除物價不穩定對投資性房地產公允價值計量的影響，確保公允價值計量模式順利進行。

①制定具體準則以應對實際中出現的問題。我國新會計準則對公允價值的運用采取了非常謹慎的態度，不是任何企業任何情況下都可以運用公允價值，不能滿足公允價值使用條件的企業是不允許運用的。

②鼓勵上市公司積極履行社會責任。上市公司應自覺執行新會計準則，主動施行公允價值計量模式，客觀反映投資性房地產價值，公允地報告企業資產價值，選用公允價值模式計量的企業，應該披露確定投資性房地產時聘請的評估機構、評估方法、證據來源及重要假設等要素；使用成本模式計量的企業，也應該披露使用的折舊方法、折舊率等要素，為股東、債權人等利益相關方的決策提供真實有用的會計信息，承擔起應盡的社會責任。

參考文獻:

[1]中華人民共和國財政部制定，《企業會計準則——應用指南2006》，中國財政經濟出版社，2006年11月出版.

[2]2008年度注冊會計師全國同一考試輔導教材，《會計》，中國財政經濟出版社，2008年3月出版.

[3]中國總會計師協會主辦，《中國總會計師》，2007年1-12月份.

[4]會計師雜志社，《會計師》，2007年1-12月份.

[5]《財會月刊》，2007年1-12月份.

[6]侯忠義.最新企業會計準則實務》，中國紡織出版社，2007年3月.