我國(guó)高房?jī)r(jià)的影響因素及對(duì)策分析

解決居民住房一直是我國(guó)的一個(gè)重要民生問(wèn)題，而高房?jī)r(jià)則成為解決此問(wèn)題的一個(gè)重要的制約因素。造成這種現(xiàn)象的根本因素是因?yàn)槲覈?guó)為解決經(jīng)濟(jì)危機(jī)所大量投放的貨幣；其次，“剛性需求”是我國(guó)所面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題，龐大的“剛性需求”推動(dòng)了房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲；最后，人民幣面臨的升值壓力以及存貸款的加息造成房?jī)r(jià)的居高不下。本文從住房結(jié)構(gòu)的完善：增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，稅收政策的改善調(diào)整以及匯率的調(diào)控來(lái)解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題。

一、我國(guó)高房?jī)r(jià)的背景分析

2008年，一場(chǎng)由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)瞬間形成了全球性的金融危機(jī)，各國(guó)經(jīng)濟(jì)紛紛受到嚴(yán)重打擊。作為我國(guó)“三駕馬車”之一的出口損失慘重，特別是位于東南沿海的眾多中小出口加工型企業(yè)大量破產(chǎn)倒閉。世界各國(guó)政府為了應(yīng)對(duì)這次史無(wú)前例的全球性金融動(dòng)蕩，于2008年10月8日晚展開(kāi)全球降息行動(dòng)。

2008年10月主要國(guó)家央行降低利率的措施：美聯(lián)儲(chǔ)降低基準(zhǔn)聯(lián)邦基金貸款0.5％，降至1.5％，貼現(xiàn)率降至1.75％；歐洲央行下調(diào)基準(zhǔn)利率0.5％，降至3.75％；英格蘭銀行下調(diào)基準(zhǔn)利率0.5％，降至4.5％；中國(guó)人民銀行下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5％，下調(diào)存貸款利率0.27％，取消征收儲(chǔ)蓄稅。

此次降息行為并沒(méi)有有效緩解我國(guó)的出口和消費(fèi)問(wèn)題。消費(fèi)尤其是內(nèi)需在通脹的預(yù)期下，普通城鎮(zhèn)居民相繼減少消費(fèi)行為，盡管商家采取了不同程度的打折優(yōu)惠措施，但是消費(fèi)市場(chǎng)毫不意外的迎來(lái)了一個(gè)寒冬。“三駕馬車”僅剩下投資這一根唯一的救命稻草，在這種情況下我國(guó)政府出臺(tái)的“國(guó)十條”也就合情合理了；在1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)中，我國(guó)同樣采用了擴(kuò)大投資的方式，并且收到顯著效果。基于以上現(xiàn)實(shí)和歷史的原因，政府財(cái)政投入4萬(wàn)億，大手筆借此機(jī)會(huì)上馬。4萬(wàn)億通過(guò)貨幣乘數(shù)達(dá)到了20萬(wàn)億，巨額資金流向市場(chǎng)，在一定程度上緩解了我國(guó)所面對(duì)的經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)，保證了8％的GDP年增長(zhǎng)。

回歸房地產(chǎn)市場(chǎng)，2008年從“七項(xiàng)政策”到“國(guó)三條”，短短2個(gè)月時(shí)間內(nèi)，中央政策頻出，對(duì)房地產(chǎn)的重視程度可見(jiàn)一斑，然而就是這次貨幣投放為以后房?jī)r(jià)的快速上漲埋下了一顆定時(shí)炸彈。更為可怕的是，地產(chǎn)商有了比黃金更有價(jià)值的信心。

二、高房?jī)r(jià)的因素分析

盡管局部地區(qū)的個(gè)別樓盤(pán)短期價(jià)格會(huì)有下降的表現(xiàn)，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)房?jī)r(jià)依然保持一個(gè)上升趨勢(shì)。研究房?jī)r(jià)的成因一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)經(jīng)久不衰的課題，它可以幫助決策層更好的制定行之有效的措施。

1 貨幣投放量。進(jìn)入2008年下半年以來(lái)，貨幣供應(yīng)量以每月平均3％的速度遞增，在這種良好的投資環(huán)境以及政府的宏觀調(diào)控下，北京、廣州、上海、深圳等地陸續(xù)推出了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列“救市”做法。2008年12月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶再次主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，具體研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。12月20日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》。2008年12月，為了保證我國(guó)GDP年增長(zhǎng)8％的既定目標(biāo)，國(guó)家加大了貨幣供應(yīng)量，M0的增長(zhǎng)幅度更是高達(dá)8.2％。

貨幣投放量在2008年下半年收到的良好效果使得我們?cè)?009年依然延續(xù)了這種政策。1、2月份樓市相對(duì)冷清，3月份樓市出現(xiàn)新一輪的拐點(diǎn)，6月份房?jī)r(jià)加速上升，到11月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲5.7％。2009年全年房地產(chǎn)投資43065億元，同比增長(zhǎng)19.9％，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的22.2％，貢獻(xiàn)率為17.1％，僅次于制造業(yè)。到2010年8月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.3％，漲幅比7月份縮小1.0％；環(huán)比與上月持平。新建住宅銷售價(jià)格同比上漲11.7％，漲幅比7月份縮小1.2％，環(huán)比與上月持平。其中，商品住宅銷售價(jià)格上漲13.1％，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲12.5％，高檔住宅銷售價(jià)格上漲15.1％；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格同比上漲1.1％。與上月相比，商品住宅銷售價(jià)格、普通住宅銷售價(jià)格和高檔住宅銷售價(jià)格均與上月持平，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲0.1％。

自從2009年3月以來(lái)，雖然各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)開(kāi)始好轉(zhuǎn)，但是由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不合理，投資“單引擎”拉動(dòng)，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的背后，是貨幣供給和信貸規(guī)模的大規(guī)模增加。

2 龐大的需求。首先，我們要明確在需求市場(chǎng)中，到底有多少是消費(fèi)性需求，有多少是投機(jī)性需求。從目前情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)“剛性需求”依然很旺盛，這種局面與我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革不完善有關(guān)。第一，1998年國(guó)家開(kāi)始停止福利性分房，按照工齡、級(jí)別的福利房被開(kāi)發(fā)商所建造的商品房所代替，在那時(shí)有需求而沒(méi)有趕上“末班車”的那部分人自然成為了“剛性需求”的第一批；其次，“80后”們逐步進(jìn)入而立之年，結(jié)婚買房成了一件自然而然的事情，這一批人構(gòu)成了“剛性需求”的另一大主力；第三，國(guó)家大力發(fā)展城鎮(zhèn)化，大量的農(nóng)村勞動(dòng)力涌入城市，在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移對(duì)房地產(chǎn)的“剛性需求”也將慢慢暴露出來(lái)，在推動(dòng)房?jī)r(jià)上升的同時(shí)，也是一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的好時(shí)機(jī)。預(yù)計(jì)到2020年，我國(guó)城市化率將達(dá)到55％至60％。目前，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積為26.65平方米，按照城市化率每年增長(zhǎng)1％，將新增1000萬(wàn)城鎮(zhèn)居民來(lái)計(jì)算，至少需要新增2.6億平方米的住房供給。當(dāng)前，一線城市的銷售增長(zhǎng)是8.1％，省會(huì)和中型城市是27.6％，小城市和城鎮(zhèn)是33.7％，小城鎮(zhèn)和新農(nóng)村是36％。因此，中小城市是未來(lái)房地產(chǎn)投資的新引擎，商業(yè)地產(chǎn)不僅要看一線城市，二線城市也有很大需求。

“剛性需求”作為重要的力量依然比較強(qiáng)勁，這正是房地產(chǎn)價(jià)格在“多道金牌”的調(diào)控下仍然居高不下的重要原因之一。當(dāng)然，除了剛性需求，在金融市場(chǎng)尚不完善的條件下，龐大的儲(chǔ)蓄需要找到投資“出口”，房地產(chǎn)行業(yè)也就成為不多的投資工具之一，住房投資性需求也占有較大比例。

其次，投機(jī)性需求在我國(guó)近幾年內(nèi)頻現(xiàn)。作為投機(jī)性需求，投資者不關(guān)心價(jià)格是否偏離了正常指數(shù)，而關(guān)注未來(lái)走勢(shì)，預(yù)期價(jià)格是影響投資性需求的唯一因素，“買漲不買跌”是投機(jī)者的購(gòu)買心理，這樣導(dǎo)致了利率為負(fù)的正常需求曲線轉(zhuǎn)變成為利率為正的吉芬商品需求曲線；另外，人民幣自匯改以來(lái)(2005年7月21日：人民幣匯價(jià)由掛鉤美元改為參考一籃子外幣；人民幣兌美元實(shí)時(shí)升值2％，報(bào)8.11元人民幣)，根據(jù)中國(guó)外匯交易中心的最新數(shù)據(jù)顯示，從2005年到2010年10月，人民幣累計(jì)升值23.85％，人民幣在持續(xù)的升值過(guò)程中，大量“熱錢(qián)”流入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前，我國(guó)資本市場(chǎng)不發(fā)達(dá)是使居民投資房地產(chǎn)的一個(gè)主要因素，現(xiàn)階段我國(guó)股市流通市值5萬(wàn)億元左右，債券市場(chǎng)只有1200億元，這兩個(gè)市場(chǎng)不能很好的吸納資金；再加上我國(guó)商業(yè)銀行實(shí)際存款利率為負(fù)，雖然我國(guó)存款數(shù)量依然增加但是速度有所放緩，減少的資金進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，維持了現(xiàn)階段的高房?jī)r(jià)。

三、對(duì)策分析及建議

1 保持房地產(chǎn)市場(chǎng)適度的投資規(guī)模，推進(jìn)多層次多元化的住房結(jié)構(gòu)模式。我國(guó)房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)有不可替代的作用。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)的商品房庫(kù)存量占GDP的200％，每年提高一個(gè)百分點(diǎn)，有3000萬(wàn)人進(jìn)城，需要600萬(wàn)套住宅，拉動(dòng)內(nèi)部需求8000億人民幣，相當(dāng)于GDP每年增長(zhǎng)5個(gè)百分點(diǎn)。因而我們不能用行政命令來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)，多年的宏觀調(diào)整經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)清晰表現(xiàn)出，采用行政命令來(lái)打壓我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)，其結(jié)果只能是房?jī)r(jià)下一階段報(bào)復(fù)性的漲價(jià)，2003年的上海已經(jīng)印證了這一點(diǎn)，所以我們要維持地產(chǎn)行業(yè)的投資，同時(shí)不斷推進(jìn)多元化改革。目前我國(guó)廉租房占房地產(chǎn)的數(shù)量不到4％，而香港、歐美等市場(chǎng)制度相對(duì)完善的國(guó)家，這一數(shù)字達(dá)到30％以上。鑒于市場(chǎng)機(jī)制不能有效解決中低收入者的住房需求問(wèn)題，政府應(yīng)該從社會(huì)福利角度出發(fā)，大力建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，以保證社會(huì)底層人民的住房需求。同時(shí)可以繼續(xù)保持商品房的投資性和改善性的住房，達(dá)到包容性增長(zhǎng)。

2 完善稅收制度改革。目前房產(chǎn)稅的種種弊端要求我們加快出臺(tái)房屋奢侈稅、甚至遺產(chǎn)稅。第一，我國(guó)居民在購(gòu)房時(shí)一次性繳納了30年到70年不等的土地出讓金，再次繳納房產(chǎn)稅則相當(dāng)于重復(fù)收費(fèi)，而根據(jù)房屋奢侈稅來(lái)確定征稅標(biāo)準(zhǔn)，即根據(jù)各個(gè)城市的實(shí)際情況，按照各自人均居住面積確定起征點(diǎn)，采用“高起點(diǎn)，多層次”的征稅標(biāo)準(zhǔn)，尤其對(duì)首次置業(yè)和廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)群體進(jìn)行減稅甚至免稅，最大限度的保障中低收入群體的既得利益。政策的實(shí)施可以參照“點(diǎn)一線一面”的方式運(yùn)作，在試點(diǎn)城市運(yùn)行成熟之后，逐步推向全國(guó)；第二，房產(chǎn)稅的征稅目的在于增加財(cái)政。從中央財(cái)政來(lái)看，2009年財(cái)政為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，支出同比增長(zhǎng)24.1％，2010年預(yù)計(jì)支出6-3％，赤字8500億，增長(zhǎng)1000億。由此可見(jiàn)，目前的房產(chǎn)稅并不是真正解決高房?jī)r(jià)的措施，相反，由于房產(chǎn)稅的存在，投機(jī)者將這一部分成本轉(zhuǎn)移到最終的消費(fèi)者的身上，所以房產(chǎn)稅并不能真正減輕中低收入者的購(gòu)房壓力；最后，借鑒韓國(guó)市場(chǎng)的房產(chǎn)稅的征收經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，韓國(guó)的綜合不動(dòng)產(chǎn)稅在短期內(nèi)起到比較大的影響，不同地段的房?jī)r(jià)均有下降，幅度平均達(dá)到4.2％，個(gè)別地段甚至超過(guò)10％；但是從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)已經(jīng)回到了調(diào)整之前的水平，從長(zhǎng)期看，房屋作為一種富有彈性的商品，消費(fèi)者的理性會(huì)平衡房產(chǎn)稅帶來(lái)的作用。

3 發(fā)展新型農(nóng)村。目前大量農(nóng)村剩余勞動(dòng)力涌入大中城市，在促進(jìn)該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展同時(shí)也造成了城市的高房?jī)r(jià)。使這一部分的流動(dòng)性人口回歸農(nóng)村或者小城鎮(zhèn)發(fā)展則在一定程度上緩解大城市高房?jī)r(jià)的問(wèn)題。

首先，政府應(yīng)該著重發(fā)展現(xiàn)代化的農(nóng)村，并且增加農(nóng)村經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈，將剩余勞動(dòng)人口安置在當(dāng)?shù)亍Ｄ壳拔覈?guó)農(nóng)村的發(fā)展模式是以補(bǔ)貼為主，從短期效果來(lái)看，取得了一定的成效，但是，補(bǔ)貼并不能從長(zhǎng)期上解決農(nóng)村生產(chǎn)力水平低下的問(wèn)題。因此，我們應(yīng)該轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，由財(cái)政補(bǔ)貼向自主發(fā)展逐步過(guò)渡。

其次，我國(guó)新型農(nóng)村應(yīng)該以增加生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈為主，發(fā)掘內(nèi)部增值潛力；同時(shí)發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，將剩余勞動(dòng)力向鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)轉(zhuǎn)移，擴(kuò)大當(dāng)?shù)胤寝r(nóng)業(yè)就業(yè)規(guī)模，減少大中城市的人口和住房等一系列壓力。

再其次，國(guó)家應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)政策鼓勵(lì)農(nóng)民返鄉(xiāng)，自主創(chuàng)業(yè)。政府相關(guān)部門(mén)對(duì)返鄉(xiāng)農(nóng)民進(jìn)行項(xiàng)目指導(dǎo)，創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)，小額貸款，稅收減免等優(yōu)惠措施予以支持。

綜上所述，我國(guó)的高房?jī)r(jià)主要由于超額的貨幣投放量所導(dǎo)致，同時(shí)，我國(guó)住房所面臨的“剛性需求”以及目前人民幣的升值壓力也使得房?jī)r(jià)居高不下。因此，我國(guó)政府應(yīng)該不斷完善住房結(jié)構(gòu)與層次，限制投機(jī)性炒房需求，另外穩(wěn)定我國(guó)貨幣匯率，有效緩解因“熱錢(qián)”所造成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力。

(作者單位：西安交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)與金融學(xué)院)