房產稅是否對房價有影響

話題緣起近日，國務院批轉國家發展改革委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作的意見》(下稱《意見》)，《意見》提出“逐步推進房產稅改革”，再次掀起了各界對房地產調控的熱議。其實，房產稅并非一個新的稅種，我國從1986年就開始征收房產稅，近年來，隨著經濟發展和各方面情況的變化，有關房產稅改革的議論一直不絕于耳，尤其是近年房價高企，在最近國家對房地產進行“史上最嚴厲”宏觀調控的大背景下，被市場視為房價調控利器的房產稅自然最引人注目。那么，房產稅改革的主要目的是什么、應該怎樣改？房產稅對房價會造成多大影響、能否抑制高房價？讓我們來聽一下有關專家的看法。

房產稅與土地出讓金不沖突，房產稅可以減少房市泡沫

(賈康：財政部財政科學研究所所長)

對于開征房產稅的必要性，我認為，首先，在住房保有環節上征收房產稅，是社會主義市場經濟體制建設和通盤配套改革中，不可或缺的地方稅體系的支柱之一。稅制設計必須同時考慮房產的交易環節和保有環節，政府要在住房保障軌道上將托底事項(廉租房、公租房的建設與供給)做好做充分，在市場軌道上，則應在管好規則的同時管好收稅，特別是要填補保有環節上無稅的制度空白，它的作用應該是發揮長期、綜合性的正面效應。其次，住房保有環節上征收房產稅，其對于房地產業的作用有三：

第一，可以增加住房市場中小戶型需求比重，消費者考慮到保有環節的房產稅，會更多選擇相對實惠的中小戶型，改變市場上普遍的需求側重，符合集約利用土地的導向，可以促進城市化健康發展和經濟增長方式轉變。

第二，可以降低已建成房屋的空置率，活躍租房市場，提高社會中不動產資源的配置效率。大家知道，由于“囤房”無成本，中國大城市現在房屋的空置率相當高，有房產稅以后，它會促使不少人把囤積的空置房租出去對沖稅負壓力。

第三，房產稅可使不動產領域的投機、投資(二者并無本質區別)行為有所收斂，有利于減少住房價格過快上漲及其導致的市場大起大落的可能性和負面效應，促進房地產業長期健康發展。

我認為，作為一個稅種，房產稅雖然難以改變中國今后幾十年間城市化水平不斷提升中的住房價格上揚趨勢，但房產稅一定有對沖房價上升、使過程較平穩、減少泡沫的效應。它與現行的調控政策等改革配套，能促進房地產業的發展在中長期進入相對平穩、合理的軌道，減少泡沫，而不是單純以行政措施打壓房價。

房產稅有利于廉租房建設

房產稅也是在我國發揮財產稅的再分配調節作用所不可或缺的稅種，其運作符合“抽肥補瘦”和“承受能力”原則，所增加的稅收收入可優先用于住房保障體系，造福于民。

從基本邏輯上講，政府只要管好保障性住房，商品房的價格多高其實都沒有關系，是由市場自身調節的問題，是高收入階層在市場環境中自己解決怎么花錢的問題。在這個層面，政府要管的只是市場規則、公平競爭和稅收。

征收稅金在很大程度上是為了施加必要的再分配調節，實現良性循環：高收入者納的稅進了國庫以后，財政做轉移支付，更多地支持托底的廉租房和適租房建設，扶助低收入階層，從這個角度講，政府在托好低端保障、安居房的底的同時，本應該樂見高端交易者隨行就市，房價越高，稅越多，對整個社會再分配中籌得扶助低端的財力越有利。

如果房產稅不出臺，正在進行的這一輪房地產調控與過去幾年的調控，將不會有本質區別，也改變不了房地產調控中的保有環節稅收的制度缺失問題，甚至很有可能重新陷入治亂循環的怪圈里去。

房產稅與土地出讓金不沖突

現在有人認為，購房者在買房時已經向政府一次性繳納了70年的土地出讓金，開征房產稅是重復征收，存在法理障礙。

我認為，這一認識是不成立的。我國在改革中已推出的“土地出讓金”，其性質是土地使用權的價格，即憑借所有者的身份對使用權持有人收取的地租。

而房產稅，其性質是不動產保有環節上使用權持有人所必須繳納的法定稅負，收取者憑借的是社會管理者的政治權力。

“租”與“稅”兩者是合理匹配、并行不悖的關系，不存在所謂不可克服的“法理障礙”。

“重復征收”問題在復合稅制自身就必然存在，只是設計合理與否的問題，“租”與“稅”的所謂“重復”更不應看作什么硬障礙。

前幾年，土地出讓金的生成價位較高，而一旦推出房產稅，其生成價位會因交易者預期的改變而相對較低，新老地產的這種差異也不是開征房產稅的硬障礙。我們完全可以設計“老房地產”與“新房地產”有所不同的稅務區別對待辦法。

房產稅不會傷及中產階層

還有人擔心房產稅會傷害到中產階層的利益，盡管最后方案尚未確定，但是根據研究分析，我作為研究者的建議是，房產稅的開征不應涉及“第一套房”，試點啟動時還可考慮遵循“存量不動，增量開始”的初始方案，因此稅負肯定與社會中廣大的中下階層民眾無關。

投資房、高端豪宅才是房產稅調控的主要目標。同時應特別關注實際上和產權房房價無關的保障房的供給，包括廉租房和公租房、長租房等。

低收入階層和“夾心層”的住房供給不能交給市場，客觀上迫切需要政府從另外一條軌道上，即保障軌道上，解決其“住有所居”的問題。

住房保有環節稅收增加，還可以置換交易環節的部分稅收，并強化稅收再分配的調節功能。因為這是向有負擔能力的富裕階層增加稅收，政府從而更有能力支持低收入階層和弱勢群體。

這正是一種良性再分配，符合市場經濟調節理念，也能夠在一定程度上體現稅收的公平正義性質。

至于房產稅的征收稅率如何確定爭議很大，房產稅的試點啟動后的征收將因地而異，稅率可能不會整齊劃一。此前市場上關于房產稅率的不同數字，也可能反映了方案設計版本會有所不同。而脫離設計版本談房產稅稅率高低沒有意義。

目前，各方面對開征房產稅的爭議很大，決策層當然必須慎之又慎。我相信未來房產稅的推出一定是漸進的，先從比較具備條件、容易操作的地方試行，同時從增量、從高端人群入手。

當前需要給中低收入家庭，也包括中等收入階層吃定心丸，這一點十分重要，畢竟未來房產稅的改革不應覆蓋低收入人群，也會給中等收入階層留出至少“第一套房”不實征，主要是觸及住房高端人群，他們客觀上具有較強的承受能力。

總之，必須謹慎、穩妥，在認清全體社會成員長遠、根本利益所在而堅持制度創新的同時，又保持冷靜和理性。

非我財，不納稅

（鐘偉：北京師范大學經濟與工商管理學院教授、金融研究中心主任）

第一，政取民予，民更瘦。中國經濟增長的蛋糕，無非是政府、企業和居民三者來瓜分，這是大格局；然后才是富人、中產階級和窮人的分配，這是小格局。有數據證明，在過去10年，居民可支配收入對GDP的占比大約下降了10個百分點。以2009年為例，意味著差不多本可供居民分享的大約3.4萬億元，放入了政府或企業的腰包。而此次欲開征的房產稅，則意味著政府又向民眾多征斂了一塊。

第二，稅乃國器，用之有據。地方政府的征稅依據，是湮沒在故紙堆里的1986年的一則文件——國務院授權了地方政府可以對“經營性房產”開征房產稅。試想，在24年前，中國甚至還沒有“商品房”這個概念，當初的文件似乎也僅僅是向有酒店商鋪之類的企業征房產稅，而到如今，它突然變成了地方政府向居民所擁有的各種房產征稅的法理依據。

第三，非我財，不納稅。就房產稅而言，如果商品房統統蓋在租用的土地上，那么若開征房產稅就應扣除土地價值；如果對土地和房產合并征稅，那么就應明確商品房土地永續民有。

第四，不能以給予為名，行征取之實。房產稅說到底是政府從民眾手中取走財物的行為。在過去10年的房地產膨脹進程中，中央和地方財力強盛，但對保障性住房的投資和供應并無明顯改善。如此可以得出結論：住宅供應結構的失衡根源不是政府無錢。

第五，只看財富，不看負擔，可能喪失了公平稅負的起點。在財產的統計上，既要看到家庭在財富方面有什么，房產、儲蓄和其他細軟，也需要看負債方面有什么，這不僅包括按揭和借貸，更有對老人、對子女的贍養培養負擔。計算財產，起碼應是財富扣除負債，再扣除贍養負擔等可免稅額，對余額部分再行納稅。現在房地產稅只看到居民財富最大的一塊，對負債和家庭負擔等一概視而不見。

第六，不問為何購房，只管借房生財，是治標不是治本。為什么中國居民如此熱衷購房？如果人民幣幣值是穩定的，如果居民有豐富的投資渠道，如果居民對未來的養老、醫療、教育有足夠的樂觀信心，如果中國居民不被戶籍分裂成城鄉的深深鴻溝，如果城鄉之間沒有因收入嚴重失衡導致巨大的人口遷徙，那么中國人的購房熱情是否仍如此高漲？不自問自省這些根本問題，只是通過土地出讓斂財，通過房產稅再斂財，會是解決問題的正常思路嗎？

第七，良好的動機不能為惡劣的后果做辯護。在中國住房自有率高達92%的背景下，為什么征收房產稅會被認為符合民眾利益？地方政府試圖出臺房產稅之前，對可能的政策后果有無明確的預見性？

房產稅征收要考慮居民人均合理居住面積

（李建英：廣東外語外貿大學財經學院稅務系教授）

建議首套住房免征，第二套房多為改善性住房，不宜過多調控，在考慮居民人均合理居住面積情況下，以第三套房為界限征稅。

發改委的《意見》把“逐步推進房產稅改革”列入了今年財稅體制改革目標中。在這份長達4000多字的《意見》中，關于房產稅的表述僅僅是“逐步推進房產稅改革”9個字，也沒有提供有關房產稅的進一步細節。不過，這9個字的表述卻將近段時間以來的房產稅開征風波推向新階段。

對于我國幾近狂熱的樓市，中央政府下決心進行調控，目前政府正考慮通過對房產保有環節征稅的手段調節樓市。我國當前最容易、最方便實現的方式就是由國務院修訂《房產稅暫行條例》，擴大征收范圍，將房產稅征稅范圍從當前的經營性房產擴大到個人非經營性房產，然后按照余值或評估值征稅。而如果征收所謂的物業稅、住房特別消費稅等新稅種，則需要經過立法、評估等程序，有明顯的時滯效應，對目前高漲的房價很難及時有效地抑制。

我認為，本著打擊投機、抑制投資、保護消費的原則，首套住房免征；第二套住房多為改善性住房，不宜過多調控；在考慮居民人均合理居住面積的情況下，以第三套房為界限征稅。如果將第三套房定為經營性住房，即使不出臺新政，三套以上住房也將進入稅收調控的范圍，每年繳納房產稅，這無疑會給擁有多套住房的人帶來壓力。一旦開征三套及三套以上的房產稅，對于投機者來說，將是信心和預期的打擊。通過提高房產的保有成本，加大囤積房產的風險，將會達到抑制房產投機的目的。此外，持有多套房的人，若持有成本過高會將多余的物業拋出，這一方面增加了二手房市場的供應；另一方面也影響潛在的購房者，一些投機、投資購房行為自然會得到有效抑制。

指望房產稅降房價是一廂情愿

（張健銘：北京師范大學房地產研究中心）

房地產稅更像是給病人看病后的調理溫補藥，直接靠它立竿見影、藥到病除是不切實際的。如何通過合理的稅收制度設計讓其發揮藥效而不誤傷房地產市場的自住需求、不增加老百姓的負擔，同樣考驗著政府的智慧。

發改委在《意見》中提出“逐步推進房產稅改革”，很容易讓人將其與前不久《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中提到的“發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用”聯系起來，在國家對房地產進行宏觀調控的大背景下，自然容易引起各界的熱議。

在我看來，政府提出改革房地產稅，表達了決策層此次對房地產宏觀調控的堅決態度，更重要的作用在于對目前房地產市場的預期產生一定的影響。從長遠來看，逐步推進房產稅改革的確也有利于我國房地產市場持續健康發展。但是如果把此次房地產稅改革當成調控房價的救命稻草，指望房價在房地產稅改革后(目前還不能確定新的房產稅何時出臺，具體內容是什么)應聲下落，實在有些期望值過高。何況，房產稅改革只是目前房地產市場宏觀調控組合拳的一個動作，只有從供需關系這個根上著手，有效打擊房地產市場上的投機行為，輔之以房產稅改革，才能平穩房價，促進房地產市場健康發展。

不要誤讀“逐步推進房產稅改革”。由于征稅會涉及到各方利益，因此特別敏感，政府在決策時也會特別慎重，這從相關的表述就可以看出。以前的措辭都是“條件具備時”、“穩步推進”，即使這次宏觀調控下也只是說“逐步推進”。這是一個漸進的過程，不可能一步到位，上海、湖北、湖南、重慶等地的“試水”最多可以看作是房產稅改革的試點，這樣的嘗試是有益的，但指望能由此導致房價下跌就顯得一廂情愿了。

這樣看來，改革房產稅更像是給病人看病后的調理溫補藥，直接靠它立竿見影、藥到病除是不切實際的。值得注意的是，即使開出房地產稅這一藥方，如何通過合理的稅收制度設計讓其發揮藥效，而不誤傷房地產市場的自住需求，不增加老百姓的負擔，同樣考驗著政府的智慧。■

房產稅

房產稅，又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象向產權所有人征收的一種財產稅。對房產征稅的目 的是運用稅收杠桿，加強對房產的管理，提高房產使用效率，控制固定資產投資規模和配合國家房產政策的調整，合理調節房產所有人和經營人的收入。

房產稅是為中外各國政府廣為開征的古老的稅種。歐洲中世紀時，房產稅就成為封建君主斂財的一項重要手段，且名目繁多，如“窗戶稅”、“灶稅”、“煙囪稅”等，這類房產稅大多以房屋的某種外部標志作為確定負擔的標準。

1949年中華人民共和國建立后，政務院發布《全國稅政實施要則》（1950年）將房產稅列為開征的14個稅種之一。1951年8月政務院發布《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》，將房產稅與地產稅合并為房地產稅。1973年簡化稅制，把對國營企業和集體企業征收的城市房地產稅并入工商稅，保留稅種只對房管部門、個人、外國僑民、外國企業和外商投資企業征收。1984年改革工商稅制，國家決定恢復征收房地產稅，將房地產稅分為房產稅和城鎮土地使用稅兩個稅種。1986年9月15日國務院發布《中華人民共和國房產稅暫行條例》，同年10月1日起施行，適用于國內單位和個人。房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。現行的房產稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務院正式發布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施。

據證券日報2010年7月22日報道，有消息稱，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，相關人士表示，房產稅試點將于2012年開始推行。但鑒于全國推行難度較大，試點將從個別城市開始。