怎樣認識經適房問題多
——回答有關經適房疑問與異見之二

◎ 包宗華

有好幾篇文章，列舉了經適房曾經出現過的許多問題，主要有：有人開著寶馬車來買房（含開寶馬、奔馳車的人住經適房）；有人一次買了10套房；有的經適房套型高達兩三百平方米；有的經適房的價格與商品房差不多；有的城市出售經適房搖出了重號，有的經適房成了“官適房”以及違規出租等等。有的文章據此推論：問題這么多，說明經適房制度本身存在著難以解決的問題，因而應該取消。有篇文章還質疑經適房的問題主要來自政府疏于管理的論點。現回答如下：

一、怎樣認識經適房問題多

1.我國在毫無經驗的條件下推行經適房，在認識、制度設計、機構設置和人員配備等方面，都存在許多缺限。因而在實行中，特別是開始階段，出現些許問題在所難免；

2.我國每年建設經適房幾十萬套，如果每年有百分之一二三出了問題，就是幾千套上萬套，平均每個季度都有幾千套“問題房”可供媒體曝光，使得人們感到經適房的問題繁多；

3.政府解決經適房問題有一個發展過程。具體情況是，在推行經適房的頭幾年問題特別多，后來逐年減少，但有人卻揪住老問題不放。例如前面列出的前四個問題，都是在推行經適房最初幾年發生并早已解決的，卻有人在近幾年的文章中繼續列舉；

4.前年有個城市搖出重號，是推行經適房發生的唯一案例，但因其具有很高的“爆料”價值，不僅許多媒體競相報導，直至今日仍有人津津樂道。

總之，我們既要看到經適房發生過的許多問題，又要看到我們一直在努力解決問題，而且不少城市已開始走上健康發展的軌道。

二、為什么說經適房的諸多問題主要來自疏于管理

對前面列舉的問題進行逐項分析就可以發現，這些問題全都屬于經適房的分配供應問題。管好經適房的分配供應，是政府的職責。因而把經適房出現的以上問題歸為疏于管理，是準確的。

許多城市政府對經適房疏于管理，除了缺乏經驗外，還有以下原因：

1.世界上許多推行住房分類管理的國家，是從政府不管住房問題轉為要管住房問題，自然會注意加強管理。而我國是由大包大攬的公房低租金制度轉為推行分類供應制度，就很容易同時轉為放松管理；

2.在決定停止公房低租金制度之初，不少城市政府誤認為房改大業已經完成，因而大力精簡管理住房的力量。例如，曾經有個城市的一個區出現過委托房地產企業代管經適房分配的“怪事”。雖然是很個別的特例，但卻從一定角度反映了管理力量嚴重不足的問題；

3.許多城市40%以上的財政收入來自土地和房地產稅收，推行經適房會減少“土地財政”的收入，從而影響不少城市推行經適房的積極性。這一問題也在逐步得到解決。

三、要看到經適房制度的日趨完善

1998年23號文確定經適房供應占居民總數70%的中低收入者。1999年在制定經適房細則時，確定對經適房免收土地出讓金、稅費減半和房地產企業的利潤控制在3%以內。這三大優惠的住房社會保障含量，當年有人測算占房價15%，2000年有人測算占房價20%。這些年土地價格上漲很快，房地產企業利潤很高，三大優惠要占房價一半以上。經適房制度的上述設計是在缺乏經驗的條件下做出的，它存在兩大缺限：一是，覆蓋面過大，很難控制供應對象、住房套型和價格；二是，住房社會保障含量過高，不符合中等收入者住房只能含有適當社會保障的原則，造成城市政府無力全面負擔而難以廣泛推行。

在吸取經驗教訓的基礎上，2007年國務院下文決定將經適房改為只供應低收入者，使得這一制度日趨完善，主要表現在：

1.用含有三大優惠的住房供應低收入者，相當合適；

2.近幾年供應低收入者的經適房，只占全國住房總供應量的百分之幾。如果今后發展到覆蓋居民總數10%左右的低收入者，但因有這些年建成的存量經適房，屆時每年新建經適房仍會是百分之幾，不會使城市政府負擔過重；

3.經適房只供應低收入者，有利于較好地控制住房套型、價格和供應對象；

4.隨著經適房制度的進一步完善，今后出現問題會進一步減少，出了問題也較易解決。