完善房屋租賃市場(chǎng)機(jī)制的幾點(diǎn)思考

◎ 三門(mén)峽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局租賃管理處 魏 靜

近年來(lái)，國(guó)務(wù)院就房?jī)r(jià)非理性上漲，從調(diào)整供給結(jié)構(gòu)、整頓住房金融市場(chǎng)秩序、強(qiáng)化土地資源管理諸方面出臺(tái)了眾多宏觀調(diào)控措施，一方面是《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)）印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極的變化，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到了初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)務(wù)院2011年1月26日又出臺(tái)了新《國(guó)八條》（國(guó)辦發(fā)[2011]號(hào)）；另一方面，國(guó)家住建部頒布的《商品房屋租賃管理辦法》在原建設(shè)部1995年5月9日發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》（建設(shè)部令第42號(hào)）廢止的同時(shí)，新《商品房屋租賃管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)已于2011年2月1日起開(kāi)始實(shí)施。一系列相關(guān)舉措的出臺(tái)，無(wú)疑更加活躍了房屋租賃市場(chǎng)，因此科學(xué)規(guī)范市場(chǎng)秩序，在有效遏制商品房屋價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)的同時(shí)，提高人員素質(zhì)，建立健全管理體制，倡導(dǎo)誠(chéng)信建設(shè)是擺在我們租賃工作者面前必須正視和亟待解決的問(wèn)題。結(jié)合多年來(lái)從事的工作，淺談一下自己的看法。

一、規(guī)范租賃行為，奠定發(fā)展基礎(chǔ)

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，各大城市的舊城區(qū)改造、新城區(qū)開(kāi)發(fā)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、城中村的規(guī)劃建設(shè)以及大量的集體土地轉(zhuǎn)化以后，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是給租賃市場(chǎng)帶來(lái)了巨大商機(jī)，培育了新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。但就當(dāng)前的房屋租賃管理體制而言，各行政管理部門(mén)在相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的基礎(chǔ)上各自為政，不同的部門(mén)針對(duì)同一房屋租賃都有自己的一套管理方法，導(dǎo)致房屋租賃市場(chǎng)管理層面上的混亂和行政歸屬的莫衷一是，沒(méi)有形成統(tǒng)一而健全的管理體制。其次，房屋租賃市場(chǎng)管理薄弱，信息不充公，房屋租賃糾紛屢屢發(fā)生。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)務(wù)工的流動(dòng)人口日益增多，住宅租賃發(fā)展迅速，也伴發(fā)了許多社會(huì)治安問(wèn)題，一些違法犯罪分子把租房作為制假販假、吸毒販毒、聚眾賭博、賣(mài)淫嫖娼、傳銷(xiāo)等藏污納垢的場(chǎng)所，嚴(yán)重影響了人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全和社會(huì)治安穩(wěn)定。還有一些出租單位和個(gè)人對(duì)房屋租賃登記備案的重要性認(rèn)識(shí)不足，不主動(dòng)登記備案、隱租瞞價(jià)、變相租賃，私下黑市租賃、逃避管理、逃避稅費(fèi)，也干擾阻礙了租賃市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。房管部門(mén)雖然早已把房屋租賃納入到管理范圍，但相關(guān)業(yè)務(wù)范圍僅為商品房屋管理。怎樣開(kāi)展私房、集體土地上房屋租賃管理，逐步將城鄉(xiāng)結(jié)合部納入管理范圍，擴(kuò)大房屋租賃管理覆蓋面，減少稅、費(fèi)流失，是當(dāng)前急需引發(fā)我們高度關(guān)注的首要問(wèn)題。

房屋租賃業(yè)涉及面廣，租賃方式復(fù)雜多樣，涉及的部門(mén)多，“沒(méi)人管、沒(méi)法管”的局面由來(lái)已久，公安限于人力、精力，單靠房管部門(mén)無(wú)法進(jìn)行行之有效的管理，國(guó)家住建部雖然出臺(tái)了新《商品房屋租賃管理辦法》遺憾的是新《商品房屋租賃管理辦法》中沒(méi)有明確提出對(duì)集體土地上房屋租賃行為的規(guī)范，使具體管理仍感到實(shí)施過(guò)程中存在主這種種疑惑。這是租賃市場(chǎng)難以管理的癥結(jié)所在。

要做到有的放矢，整頓、管理、堵塞漏洞，地方政府要有相應(yīng)的法律、法規(guī)，要建立在“有法可依、有規(guī)可循”的基礎(chǔ)上，房屋租賃管理才能長(zhǎng)治久安。要建立多部門(mén)聯(lián)合管理的長(zhǎng)效機(jī)制，積極協(xié)調(diào)國(guó)土、公安、工商、稅務(wù)、辦事處、居委會(huì)、村委會(huì)等部門(mén)。尤其在住宅租賃上，和公安、居委會(huì)的配合最為重要。公安部門(mén)要充分利用暫住人口、出租房屋信息系統(tǒng)的管理優(yōu)勢(shì)，在為出租房屋人員辦理暫住戶(hù)口登記和暫住證時(shí)，及時(shí)查驗(yàn)經(jīng)房管部分頒發(fā)的《房屋租賃證》及出租方開(kāi)具或提供的稅務(wù)發(fā)票，沒(méi)有發(fā)票或手續(xù)不齊備的，及時(shí)通報(bào)給稅務(wù)和房管部門(mén)，房管部門(mén)也應(yīng)及時(shí)將出租房屋登記備案情況通報(bào)稅務(wù)和公安部門(mén)，信息資源共享，綜合治理方能正本清源。工商部門(mén)年檢換發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，督促未納入管理的單位和個(gè)人登記備案。只有形成齊抓共管，協(xié)調(diào)配合，建立信息交流情況通報(bào)制度，才能實(shí)現(xiàn)房屋租賃市場(chǎng)管理規(guī)范化、動(dòng)態(tài)化、平安化。做為政府管理部門(mén)的基層居委會(huì)，由于特殊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在流動(dòng)人口管理、房屋租賃信息方面更是更是得天獨(dú)厚。房管部門(mén)在居委會(huì)就可以得到大量出租房屋的信息，和街道辦事處簽訂租賃協(xié)管協(xié)議書(shū)，加強(qiáng)和帶動(dòng)房屋租賃登記備案工作，在做好房屋租賃登記備案的基礎(chǔ)上，核發(fā)《房屋租賃證》，為私房出租的安全穩(wěn)定織就一張“監(jiān)管大網(wǎng)”。

在充分了解掌握集體土地上房屋出租信息的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)就租賃雙方的職責(zé)、權(quán)利賦予一個(gè)新的稅務(wù)概念，即承租人須向出租人索要租賃發(fā)票，該發(fā)票可抵扣承租人部分個(gè)人所得稅。這樣不僅可以增強(qiáng)人們的納稅意識(shí)，而且租賃市場(chǎng)能夠得到更好的規(guī)范，還可以杜絕無(wú)序管理的中介公司亂吃差價(jià)、哄抬租金導(dǎo)致租賃市場(chǎng)雜亂無(wú)章、秩序混亂的現(xiàn)象。如果承租人索要發(fā)票，不僅僅可以有效遏制中介公司的不法現(xiàn)象，同時(shí)可有效避免租賃市場(chǎng)嚴(yán)重的逃稅現(xiàn)象。以往由于出租人不愿交稅，承租方索要發(fā)票的權(quán)益也沒(méi)有得到保障，導(dǎo)致個(gè)人和中介企業(yè)都在逃稅，而如果能變相的在租賃稅和個(gè)人所得稅問(wèn)題上做到共通，這一弊病將自然迎刃而解。

二、提高人員素質(zhì)，強(qiáng)化服務(wù)舉措

目前的房屋租賃市場(chǎng)無(wú)疑具有活躍性強(qiáng)、發(fā)生量大、問(wèn)題多三個(gè)特點(diǎn)，而其中第三點(diǎn)則是重中之重。在房屋租賃管理工作中，存在著政策法規(guī)不完善，依法租賃意識(shí)談薄，執(zhí)法力不強(qiáng)，協(xié)管不到位等問(wèn)題，工作難度相對(duì)較大，又加上近年來(lái)房屋租賃市場(chǎng)的無(wú)序狀態(tài)，隱瞞租賃行為及不簽訂規(guī)范的租賃合同現(xiàn)象更是滋生蔓延。因此，規(guī)范租賃市場(chǎng)就必須擁有一批高素質(zhì)、懂管理、精業(yè)務(wù)、會(huì)服務(wù)、能吃苦、能戰(zhàn)斗的管理隊(duì)伍，這是做好房屋租賃管理工作的前提和先決條件。

首先要加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，提升相關(guān)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。抓素質(zhì)就必須學(xué)習(xí)培訓(xùn)制度化、規(guī)范化。可根據(jù)本單位的具體情況進(jìn)行業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，提高整體素質(zhì)，增強(qiáng)分析問(wèn)題、解決問(wèn)題的能力；進(jìn)行法律法規(guī)、規(guī)章制度和業(yè)務(wù)辦理程序等培訓(xùn)學(xué)習(xí)，提高全員執(zhí)法水平和業(yè)務(wù)工作能力；定期組織行政執(zhí)法培訓(xùn)，業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)，以省房屋租賃協(xié)會(huì)為平臺(tái)，組織業(yè)務(wù)骨干進(jìn)行綜合業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，聽(tīng)取專(zhuān)家講課，開(kāi)展學(xué)術(shù)研究交流；組織業(yè)務(wù)骨干到省內(nèi)、外地現(xiàn)場(chǎng)考察學(xué)習(xí)，以期開(kāi)闊視野，拓寬思路。通過(guò)教育培訓(xùn)，提高租賃管理人員的業(yè)務(wù)技能和整體素質(zhì)，強(qiáng)化員工的責(zé)任感，轉(zhuǎn)變觀念，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)。

打造優(yōu)秀的管理隊(duì)伍必須要求業(yè)務(wù)人員對(duì)自己職責(zé)范圍內(nèi)的問(wèn)題，做到全面準(zhǔn)確的解答，對(duì)不懂的問(wèn)題或?qū)儆谧约簶I(yè)務(wù)范圍以外的問(wèn)題，必須親自引導(dǎo)客戶(hù)到業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)直接承辦人處，嚴(yán)禁解答問(wèn)題不清楚，嚴(yán)禁以任何借口推諉、搪塞、拖延答復(fù)問(wèn)題與辦理業(yè)務(wù)，確保客戶(hù)滿(mǎn)意。

其次，要從加強(qiáng)法制觀念入手，提高管理人員學(xué)法、懂法、守法的自覺(jué)性和堅(jiān)定性。并做好法制宣傳，運(yùn)用多種形式向社會(huì)各界宣傳《房地產(chǎn)管理法》、《商品房屋租賃管理辦法》等法律、法規(guī)，使廣大市民和流動(dòng)人口了解房屋租賃知識(shí)，支持房屋租賃管理、服從管理，把房屋租賃管理的有關(guān)要求轉(zhuǎn)化為自己的自覺(jué)行為。

要在規(guī)范行為深化服務(wù)上下功夫。一是辦理房屋租賃登記備案手續(xù)合理、透明、公開(kāi)；二是嚴(yán)格業(yè)務(wù)受理；三是按規(guī)定時(shí)限辦結(jié)業(yè)務(wù)。要將物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)的收費(fèi)依據(jù)、項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)流程上墻公開(kāi)。接受市民咨詢(xún)、監(jiān)督，設(shè)立投訴箱、投訴電話(huà)。

完善市場(chǎng)調(diào)節(jié)功能，不斷擴(kuò)大市場(chǎng)管理覆蓋面，主動(dòng)開(kāi)展上門(mén)服務(wù)，為客戶(hù)提供方便；免費(fèi)為居民刊登和提供房屋租賃信息，鼓勵(lì)居民出租閑置的房屋，進(jìn)一步盤(pán)活租賃市場(chǎng)；加大查處違規(guī)出租房屋的力度，有效遏制房屋租賃市場(chǎng)私下交易的不良現(xiàn)象。嚴(yán)格依法發(fā)證和登記，做到不因自己發(fā)證或登記失誤而造成租賃糾紛的發(fā)生。加強(qiáng)檢查，將整個(gè)租賃市場(chǎng)納入有序的管理網(wǎng)絡(luò)與視線(xiàn)中，發(fā)現(xiàn)非法租賃行為和租賃糾紛的苗頭，及時(shí)糾正和化解。

要加強(qiáng)有關(guān)職能部門(mén)的合作與配合，從不同角度履行好各自責(zé)任，減少租賃糾紛的發(fā)生，讓商戶(hù)充分認(rèn)識(shí)到守法經(jīng)營(yíng)和合法經(jīng)營(yíng)和重要性；要嚴(yán)格執(zhí)法，堅(jiān)決懲治房屋租賃市場(chǎng)中的違法行為。要以治理長(zhǎng)期拒不接受管理的“釘子戶(hù)”為突破口，以法律、法規(guī)為保障，大力推動(dòng)行政執(zhí)法工作有效開(kāi)展，通過(guò)法院強(qiáng)制執(zhí)行，拔掉一些“釘子戶(hù)”，震懾少數(shù)違法戶(hù)，促進(jìn)租賃市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展。

房屋租賃管理相對(duì)于權(quán)屬管理等業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，屬于短期行為，登記備案管理是事后管理，是一種告知行為，且租賃雙方當(dāng)事人法律意識(shí)淡薄，不愿納入的現(xiàn)象很多?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條：“房屋租賃出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃價(jià)格……并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案”。嚴(yán)格按照法律條文執(zhí)行，房屋租賃關(guān)系才能合法有效。合法有效的租賃關(guān)系，不但能減少租賃糾紛的發(fā)生，而且也是當(dāng)事人保護(hù)自己最為實(shí)際的措施。

因此工作人員要加強(qiáng)對(duì)不理解登記備案制度的出租戶(hù)廣泛耐心的宣傳，使租賃雙方都能明白租賃管理的重要性和必要性，從而維護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益，提高廣大人民群眾的法律意識(shí)，使依法租賃、和諧租賃深入人心，創(chuàng)建良好的房屋租賃氛圍。

工作人員也要加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高自身素質(zhì)，熟練掌握工作程序，力求做到行為規(guī)范、誠(chéng)實(shí)信用、信息準(zhǔn)確、高效便捷的服務(wù)，設(shè)身處地為商戶(hù)著想，以人為本，事必躬親，切實(shí)把人民群眾的利益放在首位。以全心全意服務(wù)的熱情，以誠(chéng)摯的心贏得社會(huì)各階層商戶(hù)的信賴(lài)。

三、倡導(dǎo)誠(chéng)信建設(shè)，強(qiáng)化市場(chǎng)運(yùn)作

誠(chéng)信建設(shè)是租賃市場(chǎng)管理的重要條件，房產(chǎn)管理部門(mén)和租賃當(dāng)事人之間存在著共同目的和利益，當(dāng)事人雙方應(yīng)建立在互利互信的基礎(chǔ)上，給予對(duì)方理解和信任。在房屋租賃規(guī)范化的同時(shí)，商戶(hù)應(yīng)誠(chéng)實(shí)而及時(shí)的到房產(chǎn)管理部門(mén)備案，并繳納有關(guān)費(fèi)用。工作人員必須給予優(yōu)質(zhì)的咨詢(xún)和服務(wù)，受理業(yè)務(wù)時(shí)嚴(yán)格按照操作程序辦，本著合理、透明、公開(kāi)的原則，實(shí)行一次性告知制度，使辦事群眾了解房屋租賃登記備案手續(xù)須知，按照物價(jià)部門(mén)核發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格收費(fèi)后，核發(fā)《房屋租賃證》，并將物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)的收費(fèi)依據(jù)、項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)流程上墻公開(kāi)，熱情接受市民咨詢(xún)、監(jiān)督，設(shè)立投訴箱、投訴電話(huà)。要大力倡導(dǎo)“愛(ài)崗敬業(yè)、誠(chéng)實(shí)守信、辦事公道、服務(wù)群眾、奉獻(xiàn)社會(huì)”的職業(yè)道德規(guī)范，堅(jiān)決糾正那種臉難看、話(huà)難聽(tīng)、事難辦的不良工作作風(fēng)，杜絕“吃、拿、卡、要、報(bào)”等違規(guī)行為，只有雙方的共同努力，房屋租賃產(chǎn)業(yè)才能蒸蒸日上，不動(dòng)產(chǎn)才能生動(dòng)起來(lái)。

就目前而言，房屋租賃管理還存在著極大的提升空間，與規(guī)范化管理還有一定差距。任重道遠(yuǎn)，我們要趁勢(shì)而為，堅(jiān)持以科學(xué)的發(fā)展觀為指導(dǎo)思想，不斷創(chuàng)新觀念，以謙虛學(xué)習(xí)的心態(tài)借鑒兄弟城市的寶貴經(jīng)驗(yàn)，充實(shí)完善自己的房屋租賃體系，抓住機(jī)遇面對(duì)新形勢(shì)下的市場(chǎng)需要，進(jìn)一步落實(shí)相關(guān)舉措，那么，房屋租賃管理的和諧局面很快就可以實(shí)現(xiàn)。