住宅工程質量分戶驗收的體會

◎ 西安高新建設監理有限責任公司 張彥生

2006年始，為了適應市場的發展需要，我們探索性的推行住宅工程質量分戶驗收制度，取得了較好的社會效益，也為企業贏得了客戶，帶來了一定的經濟效益。如2009年12月，蘭亭坊項目給業主交房411戶，零投訴314戶，零投訴率76.4%；2010年10月，楓林意樹項目給業主交房915戶，零投訴638戶，零投訴率69.7%；2010年12月，春曉馨苑項目給業主交房930戶，零投訴735戶，零投訴率79.0%。2009年12月，住房和城鄉建設部以建質字［2009］291號通知要求做好住宅工程質量分戶驗收工作，這為我們開展住宅工程分戶驗收提供了法律依據和保障。

1.住宅工程質量分戶驗收的概念

住房和城鄉建設部在建質字[2009]291號通知中明確指出，住宅工程質量分戶驗收，是指建設單位組織施工、監理等單位，在住宅工程各檢驗批、分項、分部工程驗收合格的基礎上，在住宅工程竣工驗收前，依據國家有關工程質量驗收標準，對每戶住宅及相關公共部位的觀感質量和使用功能等進行檢查驗收，并出具驗收合格證明的活動。這就明確了分戶驗收的時間（分部工程驗收合格之后、單位工程竣工驗收前），驗收的部位（每戶住宅和公共部分），驗收的重點內容（相關部位觀感質量和使用功能），參加驗收的單位（建設、施工、監理），以及驗收的成果（出具驗收合格證明）。

2.住宅工程分戶驗收的實施

通過近幾年住宅工程分戶驗收的實踐和探索，總結經驗，筆者認為應從以下幾方面開展工作。

2.1 建立組織機構，成立驗收小組。由建設單位項目經理擔任組長，施工單位項目經理、監理單位總監理工程師為副組長；成員應包括建設單位技術人員、總（分）包單位質量管理人員、監理單位專業監理工程師；鑒于驗收的專業性要求，建議以監理人員為驗收骨干；參加驗收的人員應具備相應的專業技術資格。驗收小組可劃分為若干專業組，如建筑結構小組、給排水（暖通）小組、電氣設備小組等，具體落實本專業分戶驗收工作。

2.2 制定驗收方案。驗收小組應對該項工作進行認真的策劃，編制驗收方案，明確驗收的程序、內容、標準、實施的方法、驗收時限要求、驗收工作的質量要求、檢驗儀器的配備、主要控制點的分布，分工明確，責任到人，要有明確的驗收意見。

2.3 驗收工作的實施。根據驗收方案的安排，各專業小組應對每套住房和公共部分進行全面的檢查驗收，從建筑結構、給排水、電氣、智能、電梯、節能等方面入手，重點檢查有無違反強制性條文，觀感質量、安全功能、使用功能是否符合要求；要逐層逐戶實施，不能留有死角；對存在的問題，要做好記錄，及時通知施工單位進行整改，整改完畢自檢合格，應重新驗收；驗收合格，形成驗收資料，經參驗各方負責人會簽后歸檔，在交房時移交業主查收。

3 分戶驗收控制點的設置

分戶驗收，應建立在各分部工程驗收合格的基礎上。這就要求我們，在主體施工過程中，應對建筑結構幾何尺寸、設備安裝預留洞口及預埋件準確部位按照分戶驗收的要求，在過程中做好控制，為分戶驗收打好基礎。分戶驗收時，應設置以下控制點：

3.1 地面、墻面和頂棚質量

觀感質量：檢查是否有起砂、空鼓、脫皮、脫落、裂縫等現象。

允許偏差：地面墊層表面平整度5mm，標高±10mm；墻面和頂棚抹灰，表面平整度4mm，垂直度4mm,陰陽角方正4mm，護角高度不低于2m，每側寬度不小于50mm。

3.2 門窗質量

觀感質量：門窗表面潔凈、平整、光滑、色澤一致，無銹蝕；大面應無劃痕、碰傷；漆膜或保護層應連續；門窗框與墻體之間的縫隙應填嵌飽滿，并采用密封膠密封，表面應光滑、順直，無裂縫；門窗扇密封條應安裝完好,不得脫槽；有排水孔的,排水孔應暢通，位置和數量應符合要求；玻璃安裝牢固，無松動現象，雙層玻璃夾層內不得有灰塵及水氣、雙玻隔條不得起翹。

使用功能：應使用安全玻璃的部位必須使用安全玻璃；門窗的品種、類型、規格、性能、開啟方向、安裝位置、連接方法及配件的型號、規格、數量，應符合要求，推拉門窗扇必須有防脫落措施，開關力應不大于100N；安裝牢固，開關靈活、關閉嚴密，無倒翹；功能應滿足使用要求；

允許偏差：門窗槽口對角線長度差3mm（≤2000）、4mm（>2000）；門、窗框的正、側面垂直度2.5mm ,橫框水平度2mm。

3.3 欄桿、護欄質量

觀感質量：表面潔凈、光滑、色澤一致，無劃痕、碰傷，漆膜或保護層完好，組成及花形美觀大方、符合設計要求。

使用功能：護欄安裝位置必須符合設計要求，且必須牢固并能承受規定的水平荷載。欄桿必須采用防止少年兒童攀爬的構造；護欄玻璃應使用公稱厚度不小于12mm的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃，當護欄一側距樓地面高度為5m及以上時，應使用鋼化夾層玻璃。

允許偏差：外窗臺距樓、地面的凈高低于0.90m時，應有防護設施。六層及六層以下住宅的陽臺、外廊、內天井及上人屋面等臨空處欄桿凈高不應低于 1.05m ，七層及七層以上其凈高不應低于 1.10m 。如欄桿底部有高度低于或等于0.45m的可踏部位，應從可踏部位頂面起計算。防護欄桿的垂直桿件間凈距不應大于 0.11m ，正偏差應不大于3mm。

3.4 防水工程質量

1）屋面防水

觀感質量：防水卷材應粘貼密實，無空鼓、氣泡；密封材料嵌填密實、連續、飽滿，粘結牢固；平瓦鋪置牢固；金屬板材連接、密封符合要求；架空隔熱制品無斷裂、露筋；天溝、檐口、水落口、泛水、變形縫、出屋面管道的防水構造符合要求。

使用功能：雨后或淋水、蓄水試驗，無滲漏、積水現象。

2）廚衛間防水

觀感質量：防水卷材（涂膜）應粘貼密實，無空鼓、氣泡、積水，坡向地漏。

使用功能：廚衛間標高與室內地面高差應符合設計要求；立管、地漏等節點與樓板間密封處理和排水坡度符合設計要求；穿板管道、通氣筒周邊及陰角需做加強層；靠近墻面處，應高出面層200-300mm；閉水試驗無滲漏。

3）外墻、外窗防水

觀感質量：墻面、窗戶四周無滲水、返堿；外窗臺要比內窗臺低，且向外找坡；窗框與洞口間密封材料的嵌填、處理應密實。

使用功能：下雨后或淋水試驗，不得有內滲。

有一幅石魯最后在病床上的照片，與楊之光的這幅《石魯》幾乎是一樣的。我不知道楊之光是不是見過這張照片。我這里說的是“幾乎”，那就是說，并非“一樣”。我覺得，畫比照片更“石魯”。

3.5 室內主要空間尺寸

觀感質量：外觀質量不應有嚴重缺陷，表面平整，棱角方正、順暢；梁、窗臺等構件尺寸控制應準確，不得有明顯大小頭現象。

允許偏差：同一房間室內凈高最大負偏差不得大于10mm，凈高、開間、進深最小值與最大值之差均不得超過20mm；混凝土剪力墻軸線的允許偏差為5mm，結構標高（每層）的允許偏差為±10mm，截面尺寸的允許偏差為+8mm、-5mm；砌體結構軸線的允許偏差為10mm，標高（每層）允許偏差為±15mm。

3.6 給水排水系統安裝質量

觀感質量：管道支、吊架埋設和固定應牢固，位置、間距符合規范要求；給水管道安裝橫平豎直，排水管道水平度、垂直度、坡度符合規范要求；各種暗埋管道應在飾面做醒目標志。

使用功能：衛生潔具安裝牢固，配件啟閉靈活，給排水管道接口嚴密，給、排水暢通；塑料排水管道必須按設計要求設置伸縮節、檢查口或清掃口，高層建筑中明設排水塑料管（管徑大于或等于110mm）應按要求設置阻火圈或防火套管；衛生間地漏水封深度應大于50mm，精裝修住宅地漏應低于地面0－5mm；分戶驗收時給水應保持工作壓力，不滲不漏，各種閥門、水表及配件性能應符合要求，安裝位置應便于檢修、維護和觀察；排水管道必須做灌水試驗，管道接口無滲漏，排水立管通球率達100%。

3.7 室內電氣工程安裝質量

1）分戶配電（智能）箱安裝

觀感質量：箱體表面完好，無變形、污染、劃痕；箱(盤)安裝牢固、端正，貼緊墻面；進出線孔必須加裝護口保護，導線分色符合要求，連接緊密，配線整齊、無絞接；回路功能標識齊全、準確。

使用功能：導線不傷芯、不斷股，端子接線不多于2根；PE干線直接與PE排連接，零線和PE線經匯流排配出；配電系統的器件極數、參數及性能與設計圖紙一致；除壁掛空調插座外，其它插座回路應設置漏電保護裝置，動作電流不大于30mA，動作時間不大于0.1s。

2）開關、插座安裝

觀感質量：開關為同一系列，通斷位置一致，安裝位置距門框邊宜15～20cm，高度符合要求，便于操作；無設計要求的插座高度應距地面30cm，成排插座安裝高度允許偏差±0 .5mm；面板安裝應端正、緊貼墻面，面板四周無縫隙。

使用功能：安裝高度在1.8m以下的電源插座應采用安全型插座；衛生間、非封閉陽臺應采用防濺型開關、插座；洗衣機、電熱水器、空調電源插座應帶開關；單相三孔插座左零線、右相線、上接地；PE線不得串接。

3）等電位聯結

觀感質量：端子箱安裝端正、盒蓋齊全，應有銅端子排。

使用功能：等電位應與衛生間樓板鋼筋、插座PE線、金屬散熱器（無論是否金屬立管）以及其它較大金屬物體連接，支線不應串聯連接。

4）燈具安裝

觀感質量：燈具安裝應端正、牢固，位置符合設計要求；表面無破損、劃痕、污染。

使用功能：燈具相線和零線要接線正確，并且壓線要可靠；安裝高度低于2.4m時，金屬燈具外殼要做好接地；照明系統通電試運行8h無故障。

3.8 采暖工程質量

觀感質量：管道支、吊架埋設和固定應牢固，位置、間距應符合規范要求；管道安裝應橫平豎直，水平度、垂直度、坡度符合規范要求；暗埋管道應在飾面做醒目標志。分、集水器、散熱器應安裝牢固、端正，防腐及面漆附著良好，色澤均勻。管道保溫層應厚度均勻、接縫嚴密，管道及支架應防腐良好。

使用功能：分戶驗收時管道應保持工作壓力，不滲不漏，各種閥門、儀表及配件性能應符合要求，安裝位置應便于檢修、維護和觀察；管道出地面處應附加保護套管；采暖系統應在每戶入戶處安裝熱計量表，散熱器采暖應在支管上安裝溫控閥，地面輻射采暖系統應在分、集水器每個房間回路上安裝遠傳溫控閥。

3.9 建筑節能

觀感質量：所有外墻、采暖與非采暖房間隔墻均應有保溫措施，且符合要求；保溫層表面無開裂、龜裂，表面平整，色澤一致；節點細部處理符合要求。

使用功能：應經節能檢測，符合要求。

3.10 其他

1）樓宇對講系統，對講門應開啟靈活、閉鎖合格，語音、視頻信號應清晰。

2）排油煙道、通氣道應開孔，并安裝防火閥、排煙裝置。

3）上人屋面通氣孔高度應超過1.8m，且應有防鼠、防風設施。

4）外墻按要求預留空調孔，位置必須與電器插座協調，統一、美觀。

5）屋面金屬欄桿應與避雷帶連接，不銹鋼等金屬欄桿如作為避雷帶，必須經設計單位認可。

6）電梯轎廂干凈衛生，訊號準確，運行平穩，安全可靠，且已經檢測機構檢測合格。

7）防雷接地檢測、室內環境監測、人防工程檢測應經相關專業機構檢測并合格。

4.結束語

住宅工程分戶驗收，是一項必須長期堅持的工作。該項工作的實施，不僅提高了住宅工程的施工質量，建設單位、監理單位、施工單位的質量意識，也明確了質量責任，有效的緩解和解決了質量糾紛和矛盾。如何更好的開展住宅分戶驗收，值得每一位從事住宅建設的人員深思。