回答有關經適房疑問與異見之四

◎ 包宗華

最近，又有幾位同仁寄來他們收集的有關經適房的幾個問題。

其一，經適房能否有多種形式。

推行保障房的國家，有的是覆蓋全部中低收入者，有的只覆蓋中間偏下和低收入者。即使是后者，也要占居民總數的一半左右。由于覆蓋的人數眾多，因而許多國家都實行了保障房多元化。即：保障房分幾大類，每一大類分幾種形式，每種形式又分幾個檔次。例如許多國家的廉租屋的主要形式就有兩種：一種是供應公有廉租屋收取低租金。另一種是最低收入者（有的國家是低收入者）到市場上去租政府規定租金以下的住房，政府給以一定比例的租金補貼。

我國的經適房目前就有兩種形式：一種是政府組織建設經適房按規定程序出售給符合條件的低收入者。另一種是，有的小城鎮商品房每平方米售價為2000元或稍低一些，買一套50～60平方米的住房約為10～12萬元。政府采取的辦法是，對符合條件的低收入者補貼4萬元左右，讓他們籌措其余的錢到市場上去買住房。這種貨幣補貼形式的經適房，只適用于少數房價很低的小城鎮。一些房價高的大城市，4萬元只能買一兩平方米商品房，就無法采用這種形式。

其二，經濟適用住房的含義不夠準確，前一段又出現不少問題而造成口碑不佳，建議換一個更好的名稱，或者干脆取消它而選用比經適房更好的保障房。

經適房名稱含義是否準確，是一個“舊事重提”的問題。十幾年前，我國政府推出經適房不久，就有人提出，“經濟適用”這個詞匯適用于所有的住房，建議改用一個更貼切的詞匯。經討論認為，名稱僅是一個符號。為保障房命名至少有兩種辦法，一是用這種保障房的主要內容來命名，二是用一種更寬闊的詞匯來命名。例如，有好幾個國家就把該國的一種保障房命名為社會住宅，而社會這個詞匯就適用于所有的住房，他們并沒有因為社會二字含義過于寬闊而更名。經濟適用住房既然已由我國政府發布文件予以命名，就無須更改。

前一段時間在推行經適房的過程中，確實出現了許多問題，并造成經適房口碑不佳。其主要原因是疏于管理。解決的辦法應是加強和改進管理，而不是改換名稱。

經適房經過十幾年的實踐和不斷改進，已日趨完善，因而要繼續堅定不移地推行。我國是主張并實行保障房多元化的，如果提意見的專家真正發現或找出了更好的辦法，希望能夠提出具體的、可操作的方案來供有關主管部門選用。

其三，有個大城市建了一批經適房，按商品房價的70%來定價，因符合買房條件的低收入者買不起而滯銷，是否經適房不適用于這個城市。

經適房是供應低收入者的保障房，其定價應以本市低收入者買得起為前提。對多數城市來說，只要用足經適房的三項優惠，一般無須政府再增加補貼就可以讓低收入者買得起。例加有的商品房價很高的特大城市，就將經適房的價格定在商品房價的20%左右，以利于順利實施。可見，上述城市出現的問題，是定價不當。

其四，當前我國正在重點發展公租房，為何要提出研討經適房的問題？

針對前些年建設保障房不力的問題，我國政府決定大力發展各類保障房。既以公租房為重點，又兼顧其它。今年計劃開工建設的公租房占保障房總量的22%，是從實際出發統籌兼顧做出的決策。

推行保障房的國家，有的在開始階段只租不售，有的一開始就租售并舉。但經過一定時間的發展后，從總體上都會走上租售并舉的軌道。因而，不少國家的存量保障房總數中，售出的（即產權型）保障房大于出租的保障房。我國目前推行的經適房、棚戶區改造和限價房，就屬于產權型保障房的范疇。

當前我國不少城市推行公租房是只租不售，但也有的一開始就租售并舉，還有的規定在居民入住公租房5年后進行清理，凡有條件出售的就出售。后兩種，都確定采用經適房的辦法進行出售和管理。從這一發展趨勢看，經適房必然會從只供應低收入者擴展到公租房覆蓋的中間偏下收入者。隨著今后幾年公租房的大發展，經適房也會相應地大發展，再加上棚戶區改造和限價房等產權型保障房，產權型保障房必將在全國保障房總量中占據重要的比重。因此，繼續認真研究經適房的問題，努力提高產權型保障房的管理水平，逐步建立健全起一個嚴密而通暢的經適房以及其它產權型保障房的運行機制。是經適房以及其它產權型保障房健康發展的需要，也是公租房和整個保障房體系健全發展的需要。