房地產行業的成本核算之我見

嚴海建

當前，房地產業作為我國國民經濟的一個新興行業已初具雛型，但相對于國民經濟的其他成熟行業，房地產行業的成本費用核算，無論是國家的政策法規、會計制度，還是房地產行業的財會從業人員的業務素質、水平、數量等都不能滿足房地產行業成本費用核算的需要，這已經成為約束房地產業發展的重要障礙。

一、房地產開發的種類

房屋的開發，是房地產開發企業的主要經濟業務。開發企業開發的房屋，按其用途可分為如下幾類：一是為銷售而開發的商品房；二是為出租經營而開發的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉使用而開發的周轉房。此外，有的開發企業還受其他單位的委托，代為開發如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發生的開發費用的性質和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。為了既能總括反映房屋開發所發生的支出，又能分門別類地反映企業各類房屋的開發支出，并便于計算開發成本，在會計上除設置“開發成本——房屋開發成本”賬戶外，還應按開發房屋的性質和用途，分別設置商品房、出租房、周轉房、代建房等三級賬戶，并按各成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。

二、房地產開發的成本核算

1.一般房屋開發項目，以每一獨立編制設計概（預）算，或每一獨立的施工團預算所列的單項開發工程為成本核算對象。

2.同一開發地點，結構類型相同的群體開發項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，可以合并為一個成本核算對象，于開發完成算得實際開發成本后，再按各個單項工程概預算數的比例，計算各幢房屋的開發成本。

3.對于個別規模較大、工期較長的房屋開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按房屋開發項目的部位劃分成本核算對象。開發企業對房屋開發成本的核算，應設置如下幾個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指房屋開發中征用土地所發生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，以及有關地上、地下物拆遷補償費，或批租地價。前期工程費是指房屋開發前期發生的規劃設計、項目可行性研究、水文地質勘察、測繪等支出。基礎設施費是指房屋開發中各項基礎設施發生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環衛設施等支出。建筑安裝工程費是指列入房屋開發項目建筑安裝工程施工圖預算內的各項費用支出（包括設備費用）。配套設施費是指按規定應計入房屋開發成本不能有償轉讓公共配套設施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、公廁等支出。開發管理費是指應由房屋開發成本負擔的開發間接費用。

（1）土地征用及拆遷補償費。房屋開發過程中發生的土地征用及拆遷補償費。能分清成本核算對象的，應直接計入有關房屋開發成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，并記入“開發成本—房屋開發成本“賬戶的借方和”“銀行存款”等賬戶的貸方。房屋開發過程中發生的自用土地征用及拆遷補償費，如分不清成本核算對象的，應先將其支出先通過“開發成本—自用土地開發成本”賬戶進行匯集，待土地開發完成投入使用時，再按一定標準將其分配記入有關房屋開發成本核算對象，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發成本—自用土地開發成本”賬戶的貸方。房屋開發占用的土地，如屬企業綜合開發的商品性土地的一部分，則應將其發生的土地征用及拆遷補償費，先在“開發成本—商品性土地開發成本”賬戶進行匯集，待土地開發完成投入使用時，再按一定標準將其分配計入有關房屋開發成本核算對象，并記入“開發成本—房屋開發成本”賬戶的借方和“開發成本—商品性土地開發成本”賬戶的貸方。如開發完成商品性土地已經轉入“開發產品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的土地征用及拆遷補償費記入有關房屋開發成本核算對象，并記入“開發成本—房屋開發成本”賬戶的借方和“開發產品”賬戶的貸方。

（2）前期工程費。房屋開發過程中發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應直接記入有關房屋開發成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的前期工程費，應按一定標準將其分配記入有關房屋開發成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”：賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

（3）基礎設施費。房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施支出，一般應直接或分配記入有關房屋開發成本核算對象的“基礎設施費”成本項目，并記入“發成本—房屋開發成本”借方和“銀行存款”賬戶的貸方。如開發完成商品性土地已轉入“開發產品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的基礎設施費（按歸類集中結轉的還應包括應負擔的前期工程費和開發間接費）計入有關房屋開發成本核算對象，并記入“開發成本—房屋開發成本”賬戶的借方和“開發產品”賬戶的貸方。

（4）建筑安裝工程費。房屋開發過程中發生的建筑安裝工程支出，應根據工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發包方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發項目，其建筑安裝工程支出，應根據企業承付的已完工程價款確定，直接記入有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發成本—房屋開發成本”賬戶的借方和“應付賬款—應付工程款”等賬戶的貸方。如果開發企業對建筑安裝工程采用招標方式發包，并將幾個工程一并招標發包，則在工程完工結算工程價款時，應按各項工程的預算造價的比例，計算它們的標價即實際建筑安裝工程費。采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發項目，其發生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發成本—房屋開發成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。

（5）配套設施費。房屋開發成本應負擔的配套設施費是指開發小區內不能有償轉讓的公共配套設施支出。在具體核算時，應根據配套設施的建設情況，采用不同的費用歸集和核算方法。

（6）開發間接費。企業內部獨立核算單位為開發各種開發產品而發生的各項間接費用，應先通過“開發間接費用”賬戶進行核算，每月終了，按一定標準分配計入各有關開發產品成本。應由房屋開發成本負擔的開發間接費用，應自“開發間接費用”賬戶的貸方轉入“開發成本—房屋開發成本”賬戶的借方，并記入有關房屋開發成本核算對象的“開發間接費”成本項目。