房地產業與區域發展的協調度評價

楊 波，楊亞西

（重慶郵電大學 經濟管理學院，重慶 400065）

當前，我國房地產業發展是否健康，已經成為社會廣泛關注并且爭論最多的焦點問題。房地產業具有區域性極強的特點，其天生就是為區域發展提供輔助配套服務的產業，因此，評判房地產業發展是否健康，主要應看房地產業與區域發展是否協調。

近幾年，國內外學者研究房地產業問題，或是從金融角度研究房地產泡沫問題［1］，或是從宏觀層面研究房地產業與社會經濟協調問題［2］，或是單純研究房地產市場均衡問題［3］，鮮見研究房地產業與區域發展關系的文獻，更沒有專門評價房地產業與區域發展協調度的論文。因此，本文研究具有重要的意義。

一、評價模型

區域本身可以看成是一個由諸多個子系統組成的大系統，房地產業就是其中的一個子系統，而房地產業與區域發展的協調度評價指標則是用來衡量房地產業與區域其他子系統的協調程度的。設房地產業與區域發展的協調度評價指標變量為ui(i=1，2，3，…，n)，其值為xi(i=1，2，3，…，n)，ai、bi為系統穩定臨界點上指標的上下限，即分別為評價指標的目標值和低值。根據協同論可知：①系統處于穩定狀態時，狀態方程為線性；②勢函數的極值點是系統穩定區域的臨界點；③慢馳豫變量在系統穩定狀態時也有量的變化，這種量的變化對系統有序度有兩種功效：一種是正功效，即慢馳豫變量的增大，系統有序趨勢增加；另一種是負功效，即慢馳豫變量增大，系統有序度趨勢減少。因而，房地產業與區域發展的協調度評價指標變量對系統有序的功效可表示為：

式中，UH(ui)為指標ui對系統有序的功效，H為系統的穩定區域。

可用線性加權法對每一項指標功效配以權系數Wi，則協調度函數表示為:

協調度C介于0～1之間。

該模型合理的關鍵在于評價指標的選取，以及評價指標變量上下限值的確定。

二、評價指標體系構建

（一）評價指標及其上下限值的確定

區域系統是由區域經濟系統、區域社會系統和區域環境系統組成的，因此可以房地產業與區域發展的協調度評價指標（第一層次），可以分解成三類指標（第二層次）：第一類是房地產業與區域經濟發展的協調度評價指標，第二類是房地產業與區域社會發展的協調度評價指標，第三類是房地產業與區域環境發展的協調度評價指標。第二層次評價指標可以進一步分解成若干第三層次的具體評價指標，本文按照相關性原則、可代表性原則、數據的可獲得性原則選取第三層次指標，并根據經驗數據確定其上下限值。同時為了分析簡便起見，假設第三層次指標只與該指標所屬第二層次指標有關系，與第二層次其它指標沒有聯系。

1.房地產業與區域經濟發展的協調度評價指標

房地產業與區域經濟發展的協調度評價指標可分解成以下3項具體評價指標：

（1）房地產開發投資占區域固定資產投資比重，記為C1。該指標從投資方面反映了房地產業與區域經濟發展的協調程度。房地產開發投資與區域固定資產投資應保持一個合理的比例，過高和過低均有害區域經濟的的發展。根據國外發展經驗，在城市化中期階段，房地產業開發投資占區域固定資產投資比重為30%較合適。因此，取30%為該指標的目標值,即 a1＝30%。當 x1＜30%時，取 b1＝0,當 x1＞30%時,取b1＝60%。如此取值是假設房地產業開發投資占區域固定資產投資比重超過60%時，會擠占其他方面的投資，與其值為0時給區域經濟發展帶來的負面影響是一樣的。

（2）房地產業增加值占地區生產總值比重，記為C2。該指標反映了房地產業對區域經濟發展的直接貢獻率，也從產出方面反映了房地產業發展與區域經濟發展的協調程度。根據發達國家的經驗，在城市化加速時期，房地產業增加值一般占到GDP的10%左右［4］，因此，我們取10%作為該指標的目標值，即a2＝10%。其低值為0，即b2＝0。

（3）房地產銷售面積與竣工面積比，記為C3。該指標反映房地產供給與區域經濟發展導致的房地產需求之間的協調性。我們取100%作為該指標的目標值，即a3＝100%，表示房地產供給與房地產需求剛好相等，房地產市場實現完全出清，不存在資源的閑置。取0和200%作為該指標的低值，即b3＝0，表示房地產供給與房地產需求完全不符，房地產市場存在極其嚴重的資源閑置現象，當b3＝200%時，房地產市場存在嚴重的供不應求，現房極其短缺，一半是靠期房支撐，這是難以持久的。

2.房地產業與區域社會發展的協調度評價指標

房地產業與區域社會發展的協調度評價指標可分解成以下3項具體評價指標：

（1）人均居住建筑面積，記為C4。區域人口的增長必然要求住房建設總量同步增長，人均住房建筑面積為區域住宅建筑面積總量與區域人口之比，可以反映區域住宅建設速度與區域人口變化速度的協調程度。我們以人均居住建筑面積35平方米的小康水平標準作為該指標的目標值，即a4＝35 m2，取0作為該指標的低值，即b4＝0。

（2）商品住房價格收入比，記為C5。商品住房價格收入比為平均一套住房的總價格與一個家庭的全年平均可支配收入之比，該指標反映了區域居民對商品住房價格的承受程度。發達國家的房價收入比一般為3～6，發展中國家一般為4～7［5］，綜合發達國家和發展中國家的數據，以及考慮到中國的國情，取4作為該指標的目標值，即a5＝4。我們認為房價收入比12已經達到了人們的最高承受能力，因為房價收入比12意味著平均每個家庭需要用30年的時間才能買得起一套住房（假設用收入的40%購房），這相當于一個人工作一輩子才能買得起一套住房，因此，我們以12作為商品住房價格收入比的低值，即b5＝12。

（3）經濟適用房竣工面積占住宅竣工面積比重，記為C6。該指標反映了區域住宅保障的強度，體現了房地產業與區域社會公平發展要求的協調程度。經測算，西方國家的高、中、低收入之比一般都穩定在20∶60∶20［6］，以后我國的情況也會與西方國家相似，按照高收入家庭購買高檔住房、中等收入家庭購買普通商品住房、低收入家庭購買經濟適用房的原則，經濟適用房竣工面積占到住宅竣工面積的20%比較適當，因此取該指標的目標值為20%，即a6＝20%，該指標的低值為0，即b6＝0。

3.房地產業與區域環境發展的協調度評價指標

（1）人均綠地面積，記為C7。該指標是指區域內城鎮人口平均每人擁有的園林綠地面積，體現了城鎮居住環境的舒適程度，也從人口方面反映了房地產開發與環境發展的協調程度。據統計，世界“綠都”波蘭華沙和澳大利亞的堪培拉人均綠地面積均達到70m2，因此我們取該指標的目標值為70 m2/人，即a7＝70m2/人，同時取該指標的低值為0，即b7＝0。

（2）建成區綠化覆蓋率，記為C8。該指標是指建成區內綠化覆蓋面積與建成區面積之比，其數值高低是衡量城市環境質量及居民生活福利水平的重要指標之一，也從空間方面反映了房地產開發與環境發展的協調程度。國外學者認為城市綠化覆蓋率達50%時，可保持良好的城市環境，因此我們取該指標的目標值為50%，a8＝50%，同時取該指標的低值為0，即b8＝0。

這樣就構建了整個房地產業與區域發展協調度評價指標體系，如表1所示。

表1 房地產業與區域發展協調度評價指標體系

（二）評價指標權值的計算

由于層次分析法具有將主觀性和客觀性進行有機結合的優點，本文運用層次分析法計算評價指標的權值。

首先，運用德爾斐法（專家調查法）建立判斷矩陣。本文請專家采用1－9標度方法進行每兩元素間的相對比較。本文共向來24位專家發放了調查問卷，這些專家分別來自高校教師、政府機關、房地產公司三個領域，其比例為1∶1∶1，共獲得19份有效答卷，整理結果如表2、表3、表4和表5所示。

表2 A-B判斷矩陣及單排序權值

表3 B1-C判斷矩陣及單排序權值

表4 B2-C判斷矩陣及單排序權值

表5 B3-C判斷矩陣及單排序權值

其次，對B層和C層的判斷矩陣進行歸一化處理，可以獲得該層次指標相對于上一層次指標的排序權值，即為該層次的單排序權值。

然后，對判斷矩陣進行一致性檢驗。A-B判斷矩陣的一致性檢驗：λ0＝3.0185，CI0＝(λ0－n)/(n-1)=0.00925，CR0=CI0/RI=0.00925/0.52=0.018＜0.1，判斷矩陣的一致性是可以接受的。同理，B1-C判斷矩陣的CR1=0＜0.1，判斷矩陣的一致性是可以接受的。B2-C判斷矩陣的CR2=0.008＜0.1，判斷矩陣的一致性也是可以接受的。

最后，進行層次總排序及一致性檢驗。C層總排序權值見表6，可以計算出CR=0.015＜0.1，可以認為C層總排序結果具有較滿意的一致性并接受該分析結果。

表6 C層總排序權值

三、評價模型的應用

分別在我國東、中、西部地區隨機地選取4個省市作為評價的對象，來考察房地產業與區域發展的協調度。東部地區抽取了上海、北京、廣東和山東4個省市，中部地區抽取了安徽、河南、吉林和湖北4個省，西部地區則抽取了重慶、廣西、陜西和新疆4個省市。

樣本省市每項評價指標的現狀值，均從該省市2006年至2008年統計年鑒的相關數據計算整理得出，除“房地產銷售面積與竣工面積比”外的所有指標現狀值數據為2007年數據。考慮到房地產項目建設周期一般為2～3年，“房地產銷售面積與竣工面積比”指標的現狀值以2005—2007年三年的平均值表示。將相關數據代入評價模型中的（1）式，可以得到表7中的樣本省市每項指標的功效值。將表7中樣本省市每項指標功效值乘以C層指標相對于B層的單排序權值并加總，可以得到樣本省市的B層指標值（見表8）。將表7中樣本省市每項指標功效值乘以C層總排序權值并加總，可以得到樣本省市的A層指標值（見表8）。

表7 樣本省市房地產業與區域發展的協調度評價指標取值及功效值

表8 樣本省市房地產業與區域發展的協調度評價值

四、評價結果分析

由評價模型可知，協調度C介于0～1之間，協調度評價值越大，則反映房地產業與區域發展越協調。根據協調度的取值范圍，可以將房地產業與區域發展的協調程度分為5個檔次：當C≥0.85時,房地產業與區域發展很協調；當0.7≤C＜0.85時,房地產業與區域發展比較協調；當0.55≤C＜0.70時,房地產業與區域發展基本協調；當0.3≤C＜0.55時,房地產業與區域發展較不協調；當C＜0.3時，房地產業與區域發展處于很不協調狀態。

根據上述協調度分檔標準，對表7和表8的數據進行分析，可以得到以下結果：

(1)從第一層評價指標來看，只有一半樣本省市的房地產業與區域發展基本協調，其余6個省市的房地產業與區域發展較不協調。從地區來看，中部地區有3個省市的房地產業與區域發展基本協調，西部地區有2個省市的房地產業與區域發展基本協調，東部地區則只有1個省市的房地產業與區域發展基本協調。也就是說，中部地區房地產業與區域發展的協調度要高于西部地區，而西部地區則要高于東部地區。

(2)從第二層評價指標來看，房地產業與區域經濟發展的協調度指標平均值最高，房地產業與區域社會發展的協調度指標平均值最低。從房地產業與區域經濟發展的協調度評價指標來看，有3個省市達到比較協調水平，有7個省市處于基本協調狀態。從房地產業與區域環境發展的協調度評價指標來看，有4個省市達到了比較協調或基本協調水平。從房地產業與區域社會發展的協調度評價指標來看，只有2個省市達到基本協調水平，有7個省市為較不協調，有3個省市甚至為很不協調。從地區來看，東部地區的第一個評價指標和第三個評價指標的數值與其他兩個地區相差無幾，甚至稍高，但第二個評價指標的數值平均遠遠低于中部和西部，反映出東部地區房地產業與區域社會發展普遍處于較不協調狀態，比其他兩個地區的問題更為嚴重。

(3)從第三層評價指標來看，各個省市房地產銷售面積與竣工面積比、人均居住建筑面積以及建成區綠化覆蓋率3個指標的平均功效值超過了0.7,反映出我國大部分省市房地產供應數量與區域發展對房地產的需求數量較為匹配、住宅建設速度與城市化進程比較協調、房地產開發中的空間綠化水平較高。房地產開發投資占固定資產投資比重指標的平均功效值也達到了0.623,說明我國房地產開發投資規模基本合適。商品住房價格收入比指標、房地產業增加值占地區生產總值比重指標的平均功效值均稍大于0.4而小于0.45，反映出我國大部分省市的商品住房價格偏高，超出了人們的承受能力，也反映出我國很多省市的房地產業仍處于粗放型發展階段，房地產業對區域經濟增長的直接貢獻率遠未達到其應有的水平。經濟適用房竣工面積占住宅竣工面積比重以及人均綠地面積指標平均功效值僅為0.332和0.367，說明我國大部分省市的保障性住房建設與區域社會發展處于較不協調狀態，城市人口密度過大，居住環境欠佳。

五、結論及建議

通過以上分析可以得出結論：我國只有一半樣本省市的房地產業與區域發展基本協調，這些省市基本上處于中西部地區，另一半樣本省市的房地產業與區域發展較不協調，其中主要為房地產業與區域社會發展不協調。具體表現為：經濟適用房建設數量過少，遠遠不能滿足低收入階層的需求；普通商品住房價格偏高，已超出了人們的承受能力；另外，也存在房地產業增加值偏低以及人均綠地面積偏少的問題。從地區來看，東部地區問題的嚴重性要超過中西部地區。

針對問題，建議采取以下對策：

第一，高度重視房地產業與區域社會發展的協調性。區域住宅既具有商品屬性，也具有保障品屬性，因此，在重視房地產業對區域經濟發展作用的同時，也應重視房地產業與區域社會發展的關系，保證房地產業與區域社會協同發展。

第二，擴大經濟適用房建設規模。目前，我國大部分省市均存在經濟適用房建設規模過小，低收入家庭購買經濟適用房十分困難的問題。要解決這個問題，需要中央政府制訂統一的經濟適用房建設規模標準，例如，規定每年經濟適用房建設數量要達到當年住宅建設數量的20%，并監督地方政府具體實施。

第三，抑制普通商品住房價格快速上漲。近幾年，我國房地產價格持續快速上漲，其動力有成本推動和需求拉動兩個方面。在成本方面，政府應該適當擴大土地供給，避免因土地成本上漲過快而推動房地產價格上漲，在需求方面，應該綜合運用經濟、法律和行政手段重點打擊房地產投機需求，防止房地產泡沫越來越大。

第四，引導房地產業走集約型發展道路。當前，我國房地產業發展主要以數量擴張為主，房地產業增加值不高，這是一條不可持續的發展道路。政府應該出臺政策，鼓勵房地產業走集約型可持續發展道路。

第五，適度控制城市人口居住密度。當前，城市建成區綠化覆蓋率并不低，但人均綠地面積卻偏少，這主要是由于我國城市人口居住密度過大引起的。因此，要防止人口城市居住過度集中，適當鼓勵城市人口居住郊區化。

［1］ 周京奎.金融支持過度與房地產泡沫——理論與實證研究［M］.北京：北京大學出版社，2005.

［2］ 劉洪玉，張紅.房地產業與社會經濟［M］.北京：清華大學出版社，2006.

［3］ 季朗超.非均衡的房地產市場［M］.北京：經濟管理出版社，2005.

［4］ 葉劍平，謝經榮.房地產業與社會經濟協調發展研究［M］.北京：中國人民大學出版社，2005：18.

［5］ 葉劍平，謝經榮.房地產業與社會經濟協調發展研究［M］.北京：中國人民大學出版社，2005：38.

［6］ 褚超孚.城鎮住房保障模式研究［M］.北京：經濟科學出版社，2005：44.