關(guān)于二手房貸款風(fēng)險控制的對策研究

□張建江

(山西廣播電視大學(xué)，山西 太原 030027)

隨著我國城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，城市內(nèi)可以開發(fā)利用的土地資源逐漸減少，城市住宅逐漸向郊區(qū)擴(kuò)展，城市內(nèi)部新建的商品房屋越來越少、價格越來越高，這就是現(xiàn)今中國樓市價格暴漲的原因之一。在大多情況下，同等地段的二手房的房價相對一手的商品房來說要便宜很多，而且購買二手房房屋產(chǎn)權(quán)清晰、房屋質(zhì)量有保證、配套設(shè)施也較為完善，這對于缺少資金的低收入購房者來說，無疑是一個最明智的選擇。

隨著我國住房改革制度的推進(jìn)，商品房資源被逐步的盤活，住建部發(fā)布了已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法后，二手房交易開始逐漸興旺，與新房類似，二手房的交易過程中也需要金融機(jī)構(gòu)的貸款支持。隨著二手房貸款需求量的增加，各大商業(yè)銀行都開展了二手房個人抵押貸款業(yè)務(wù)，為二手房購房者提供公積金、商業(yè)及組合貸款等多種形式的貸款。然而，二手房交易不同于新商品房交易，二手房貸款各方面制度以及監(jiān)督機(jī)制的不完善，導(dǎo)致了二手房個人抵押貸款在實(shí)際的運(yùn)作中存在諸多風(fēng)險。因此，研究二手房貸款風(fēng)險控制問題已勢在必行。

一、二手房貸款的基本理論

二手房貸款是指購房人以在住房二級市場上交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用于支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。

二手房貸款的適用對象為18-60周歲、有城鎮(zhèn)戶口、具備完全民事行為能力的公民。同時，要具有穩(wěn)定的職業(yè)與收入，公民個人信用記錄良好，且需支付不低于房屋購買價格30%的首付款。

二手房貸款的申請人向銀行交貸款申請，貸款的期限不超過30年，且與借款人年齡之和不超過65年。貸款利率在中國人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)貸款利率基礎(chǔ)上，按比例進(jìn)行浮動，同時二手房貸款申請人需要提供一定的貸款擔(dān)保。

二、二手房貸款現(xiàn)狀研究

隨著近幾年來二手房銷售市場交易的快速發(fā)展，二手房貸款業(yè)務(wù)也隨之迅速發(fā)展壯大。二手房貸款市場的平穩(wěn)發(fā)展對二手房銷售市場的發(fā)展具有重要作用，同時，對整個中國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展也具有重要影響。因?yàn)槎址抠J款涉及銀行、房地產(chǎn)交易中心、評估公司、房屋中介、專業(yè)貸款服務(wù)公司等多個機(jī)構(gòu)，貫穿整個二手房交易過程。其中，任何一個環(huán)節(jié)的疏漏都可能導(dǎo)致銀行信貸資金的損失。二手房貸款市場的融資問題和金融風(fēng)險一旦擴(kuò)大，就會嚴(yán)重影響整個二手房市場的健康發(fā)展。目前，我國二手房貸款市場還處于探索階段，市場準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn)較低，這就使得二手房貸款從業(yè)人員業(yè)務(wù)水平以及二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)水平參差不齊，增加了二手房貸款的風(fēng)險，影響了二手房貸款市場的正常運(yùn)行。

我國二手房貸款在發(fā)展過程中呈現(xiàn)以下的特點(diǎn)：(1)銀行與代理機(jī)構(gòu)合作密切。代理機(jī)構(gòu)主要有交易中介公司、律師事務(wù)所等。代理業(yè)務(wù)主要包括代銀行調(diào)查審核借款人主體資格、代理客戶在銀行辦理各種手續(xù)、代理銀行對借款人的資信情況及抵押物的風(fēng)險進(jìn)行跟蹤調(diào)查等。銀行和借款人在委托代理機(jī)構(gòu)辦理各種手續(xù)時，發(fā)生多種委托代理關(guān)系，其中的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任承擔(dān)問題較為復(fù)雜。(2)二手房貸款的抵押物確立、處置比較復(fù)雜。我國的二手房交易的客體包括商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、私房和房改房，這幾種房屋的出售政策各有區(qū)別，房屋的產(chǎn)權(quán)情況各有差異。存在產(chǎn)權(quán)共有、已設(shè)立抵押、禁止交易、已出租等多種可能。二手房房屋產(chǎn)權(quán)狀況比較復(fù)雜，這就給二手房貸款抵押物的設(shè)立、處置帶來較大的難度。(3)二手房貸款以二手房交易為基礎(chǔ)，給二手房貸款產(chǎn)生巨大的信用風(fēng)險。雖然二手房貸款合同與二手房買賣合同相互獨(dú)立，但是二手房貸款合同并不會因?yàn)槎址拷灰缀贤氖ФS之失效。但如果二手房交易不能成立，那么二手房作為抵押的貸款合同中的抵押條款就難以實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致提供二手房貸款的商業(yè)銀行面臨較大的信貸風(fēng)險。在我國由于二手房產(chǎn)權(quán)狀況較復(fù)雜，給二手房交易的合法性的審查帶來很大的難度。

三、二手房貸款存在的風(fēng)險

(一)中介機(jī)構(gòu)帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)中介是房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生的一種中介服務(wù)行業(yè)。中介機(jī)構(gòu)對于二手房交易的作用尤為明顯，因?yàn)槎址康膩碓摧^為復(fù)雜，從房源信息的查詢、貸款的辦理、房地產(chǎn)的評估、法律法規(guī)的咨詢等，交易的整個過程都需要中介機(jī)構(gòu)來參與。由于我國二手房交易市場起步較晚，相關(guān)管理部門尚未制定針對二手房中介公司和專業(yè)貸款服務(wù)公司的市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)以及中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這就在一定程度上造成中介服務(wù)公司的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)低，導(dǎo)致房產(chǎn)交易的市場中出現(xiàn)大批的中介公司和貸款公司。中介機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險主要來自兩個方面。一方面，商業(yè)銀行為爭取市場份額，過度依賴房屋交易中介。房貸客戶資源大多為房屋中介機(jī)構(gòu)所掌握，商業(yè)銀行在推出新業(yè)務(wù)品種時，大都將銷售房屋的中介機(jī)構(gòu)作為其業(yè)務(wù)推廣的一個重要手段，有些商業(yè)銀行甚至給中介一定的授信額度。這就使中介公司具有了占壓客戶資金、欺騙客戶的有利條件。同時，不同商業(yè)銀行之間的信貸競爭，也助長了房屋中介機(jī)構(gòu)有機(jī)可乘，弄虛作假、有恃無恐地幫助不誠信客戶進(jìn)行騙貸事件的發(fā)生。例如，2008年遼寧大連旺達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司騙貸案，該中介公司利用虛假委托代理協(xié)議，然后又以自己公司員工或親屬名義買下房子，將房子過戶到指定人員名下，最終騙取多家銀行共計(jì)800余萬元的貸款。另一方面，二手房中介從業(yè)人員素質(zhì)普遍較低，再加上二手房貸款人自身的法律意識和自我保護(hù)意識不強(qiáng)，致使二手房貸款市場蒙騙現(xiàn)象時有發(fā)生。另外，中介收費(fèi)相當(dāng)?shù)幕靵y。有些中介公司甚至唆使或協(xié)助借款人虛開假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款，從而向借款人收取高額服務(wù)費(fèi)。

(二)借款人的信用風(fēng)險。二手房借款人給銀行帶來的信貸風(fēng)險主要包括以下三個方面: 借款人身份及資質(zhì)虛假、還款風(fēng)險和融資問題。

借款人提供虛假的身份和資質(zhì)。出于利益驅(qū)動，很多中介機(jī)構(gòu)為爭取成交，替借款人偽造身份證或戶口本。信貸機(jī)構(gòu)經(jīng)常遇到借款人提供的身份證姓名和身份證號不一致、借款人提供的戶口本經(jīng)戶籍所在地派出所鑒定系偽造等情況。另外，還有借款人提供的收入證明不真實(shí)，虛開冒開的現(xiàn)象。蓄意隱瞞貸款用途，很多借款人以購房、購車、裝修等證明文件騙取銀行消費(fèi)信貸，其貸款真實(shí)目的卻是為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營或其他消費(fèi)。這就在一定程度上增加了銀行的風(fēng)險。

還款風(fēng)險。借款人的還款風(fēng)險包括還款信用風(fēng)險和還款能力風(fēng)險。由于我國尚未建立起一套完備的個人信用制度，商業(yè)銀行缺乏調(diào)查借款人資信的有效手段，難以對借款人收入的完整性、穩(wěn)定性、真實(shí)性和借款人的還款意愿做出準(zhǔn)確的判斷，從而造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風(fēng)險。

融資問題，包括按揭貸款融資問題和抵押套現(xiàn)融資問題。按揭貸款融資問題。由于各個銀行要求的購房首付款比例不盡相同，以及各商業(yè)銀行對二手房貸款的風(fēng)險管理和控制機(jī)制尚未建立完備，給一部分違規(guī)經(jīng)營的貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員以可乘之機(jī)。如有些購房人在某些中介公司的協(xié)助下，向銀行提供虛假貸款資料，制定雙份買賣合同和借款合同，抬高房價，制造“零首付”或“超首付”。抵押套現(xiàn)融資問題。抵押套現(xiàn)貸款指擁有完全產(chǎn)權(quán)房的個人因某項(xiàng)消費(fèi)或投資需要資金支持，特以自己的房屋作為抵押物向銀行申請貸款的一種融資形式。由于目前我國房地產(chǎn)市場尚未發(fā)展成熟，銀行對樓市的準(zhǔn)確預(yù)測相當(dāng)困難，唯一的方法就是盡量壓低抵押房屋的評估價格。而某些資質(zhì)較差的貸款公司和中介公司則勾結(jié)評估公司，過高評估抵押房屋價格以套取銀行更多貸款，更有甚者，有些中介公司竟然做“假交易、真抵押”來幫助借款人騙取銀行高比例貸款。

(三)操作流程中的風(fēng)險。對二手房貸款，商業(yè)銀行執(zhí)行見“他項(xiàng)權(quán)證” (房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給抵押權(quán)人或者典權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人的法定憑證)放款的流程，但有些商業(yè)銀行為吸攬業(yè)務(wù)，拉攏房屋中介，采取見“房管局辦理抵押登記收件憑證”放款，此舉隱患很多。多數(shù)商業(yè)銀行限于人力不足，委托中介或借款人提取他項(xiàng)權(quán)證， 但是在這種情況下，如果有人偽造他項(xiàng)權(quán)證，將給商業(yè)銀行以虛假性的抵押，導(dǎo)致銀行面臨信貸風(fēng)險。

(四)抵押物給銀行帶來的風(fēng)險。抵押物的評估價格不準(zhǔn)確，一定程度上導(dǎo)致了銀行風(fēng)險的增加。如果抵押物的評估值高于市場價，那么銀行可能將會面臨貸款難以全部收回的情況。目前抵押物的評估結(jié)果來自兩種渠道，即社會上的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)和銀行自己的或指定的評估機(jī)構(gòu)。由于競爭的存在，為了多承攬業(yè)務(wù)，某些評估機(jī)構(gòu)滿足抵押人的不正當(dāng)要求，常常出現(xiàn)抵押物價值高估的現(xiàn)象。當(dāng)銀行以此作為貸款額后，如果抵押人違約不能按期還貸，銀行處理抵押物時就會出現(xiàn)資不抵債的情況。另外，二手房與新房相比，其物理狀況劣勢明顯、價值貶值、價格差異大、有拆遷規(guī)劃的可能，這些因素使商業(yè)銀行的抵押房屋物權(quán)面臨較大風(fēng)險，直接影響銀行對于抵押物的處置速度和變現(xiàn)能力。

(五)社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境給銀行帶來的風(fēng)險。社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境的風(fēng)險主要來自兩個方面：一是制度執(zhí)行方面。我國由于改革開放和特殊的歷史原因，形成了許多較為特殊的房地產(chǎn)市場環(huán)境。現(xiàn)有的房地產(chǎn)交易制度、土地管理制度、估價資質(zhì)審查和管理制度對各個相關(guān)領(lǐng)域的實(shí)際貫徹執(zhí)行監(jiān)管不嚴(yán)，并且政令頗多，使執(zhí)行機(jī)構(gòu)可能按自己利益最大化的條例各行其是；政府職能管理部門存在管理上的漏洞，如房產(chǎn)與地產(chǎn)管理部門不統(tǒng)一，單位間溝通不夠；抵押登記方面的規(guī)范性文件滯后；評估機(jī)構(gòu)無序競爭，以超值評估滿足客戶融資需求等等。這些因素如不注意，都將會給金融機(jī)構(gòu)帶來不同程度的貸款風(fēng)險。二是法律法規(guī)方面。根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律，以及國務(wù)院的相關(guān)文件和最高人民法院的司法解釋規(guī)定：抵押權(quán)人接受即將破產(chǎn)申請企業(yè)的財(cái)產(chǎn)提供抵押，抵押無效。這個法律條文的規(guī)定缺乏對于銀行利益的考慮，沒有考慮到抵押無效可能致使銀行不能行使對于抵押物的抵押權(quán)，銀行就不能有效收回貸款；另外，還有一條這樣規(guī)定：當(dāng)?shù)盅喝酥挥械盅悍康禺a(chǎn)作為居住物業(yè)時，法院對于個人居住的房屋的抵債執(zhí)行受到一定條件的限制。這樣的法律規(guī)定初衷是為了出于對貸款人生存利益的考慮，但是這樣的規(guī)定就導(dǎo)致銀行在貸款人不能還款時，不能及時行使抵押權(quán)，導(dǎo)致銀行利益受損。

四、二手房貸款風(fēng)險控制的對策

(一)針對房屋中介機(jī)構(gòu)信用風(fēng)險的措施。對客戶交易資金，由商業(yè)銀行代收代付，從制度上履行對代收代付資金的監(jiān)管，禁止房屋中介扣劃客戶貸款資金。這一措施現(xiàn)在已經(jīng)得到部分城市采納并且效果不錯，對參與二手房交易、與商業(yè)銀行合作的房屋中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用評級。由資信評估公司對房屋中介的經(jīng)營模式、資金流向、資金缺口、涉及客戶數(shù)量進(jìn)行全面評估。監(jiān)管機(jī)構(gòu)根據(jù)評級結(jié)果對與銀行合作的房屋中介機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入做出相關(guān)規(guī)定，以扶優(yōu)淘劣，凈化房屋中介市場交易秩序。

(二)加強(qiáng)商業(yè)銀行內(nèi)控制度建設(shè)，嚴(yán)格控制貸款環(huán)節(jié)。各商業(yè)銀行在積極研究簡化貸款程序、加快放貸時間的基礎(chǔ)上，要致力于加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險管理、嚴(yán)格控制貸款重點(diǎn)環(huán)節(jié)和容易疏漏的環(huán)節(jié)，加強(qiáng)貸前審查和還款跟蹤工作，建立對逾期貸款的預(yù)警和催收機(jī)制，完善個人貸款信用檔案管理。在二手房貸款業(yè)務(wù)中，商業(yè)銀行務(wù)必要實(shí)施“見他權(quán)證放款”的操作規(guī)程，堅(jiān)持貸款直接劃至賣房人賬戶，不能交由房屋中介扣劃。在防止投資性住房貸款過熱的前提下，對個人信用比較好的客戶可適當(dāng)加大貸款比例。為了杜絕貸款人偽造他項(xiàng)權(quán)證事件，商業(yè)銀行應(yīng)委派專人到房管局提取他項(xiàng)權(quán)證，堵塞放款漏洞，保證房產(chǎn)真實(shí)抵押。

(三)針對借款人的風(fēng)險，商業(yè)銀行應(yīng)該盡快建立完備的個人信用檔案和信用等級制度。有關(guān)部門可以根據(jù)房屋的區(qū)域性和固定性，以城市為單位，依據(jù)借款人的工作情況、收入狀況、文化程度、專業(yè)技能、年齡等方面信息，評價借款人在貸款抵押期內(nèi)是否具有穩(wěn)定的收入來源。并據(jù)此評定借款人的個人信用等級，作為確定貸與不貸以及貸款額度的基本依據(jù)；商業(yè)銀行還可通過審查借款人是否存在債務(wù)和先期貸款，并通過審查其債務(wù)和貸款的償還情況來評定借款人的信用資質(zhì)；各商業(yè)銀行間要盡快聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)客戶信息資源共享，對于還款信息極差的借款人要在各行之間公示，使其不能再享受各商業(yè)銀行的任何融資服務(wù)。

(四)加強(qiáng)對抵押物的審查與管理。貸前審查環(huán)節(jié)，對抵押擔(dān)保有效性、經(jīng)濟(jì)上的充足性、處置上的變現(xiàn)性等要素進(jìn)行全面的審查分析。科學(xué)辨別抵押物，堅(jiān)決杜絕權(quán)屬不清、集體所有權(quán)的房屋作為抵押物。在審查抵押物時，應(yīng)合理把握“整體性、獨(dú)立性、平衡性”三項(xiàng)原則。在實(shí)際工作中，可以利用最高額抵押方式來平衡各抵押物之間的價值互補(bǔ)關(guān)系。貸中審核環(huán)節(jié)，由個貸標(biāo)準(zhǔn)化流程中的抵押登記及貸款放行崗對抵押條件落實(shí)情況進(jìn)行嚴(yán)格審核把關(guān)，抵押登記崗必須將過戶后新房屋所有權(quán)證、抵押他項(xiàng)權(quán)證交由銀行占有管理，切實(shí)防范操作風(fēng)險；及時的貸后補(bǔ)救，對已經(jīng)形成缺陷的抵押擔(dān)保，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，要及時采取有效措施進(jìn)行風(fēng)險補(bǔ)救。完善抵押物處置措施，加強(qiáng)與法院、房產(chǎn)、民政等相關(guān)部門的溝通聯(lián)系，制定切實(shí)可行的抵押物處置方案，并嚴(yán)格執(zhí)行。另外，從銀行審慎經(jīng)營的角度出發(fā)，最好每年對抵債資產(chǎn)進(jìn)行一次市價估計(jì)。并依抵債資產(chǎn)市價與賬面價值的差額來計(jì)提和調(diào)整抵債資產(chǎn)風(fēng)險撥備金，均衡攤銷各期的資產(chǎn)損失，準(zhǔn)確反映抵債資產(chǎn)處置造成損失情況，從而降低對銀行經(jīng)營當(dāng)期損益的影響。

(五)逐步完善制度執(zhí)行和法律法規(guī)，營造良好的競爭環(huán)境。相關(guān)職能部門應(yīng)盡快對從事二手房交易和貸款的房屋中介公司和專業(yè)貸款服務(wù)公司制定一套切實(shí)可行的市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，淘汰那些不符合標(biāo)準(zhǔn)的小公司，提高從事二手房交易和貸款人員的執(zhí)業(yè)資格和職業(yè)素質(zhì)。政府及其房產(chǎn)、土地管理等部門要互相配合，進(jìn)一步完善二手房貸款中介業(yè)務(wù)的法規(guī)，制定統(tǒng)一的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范二手房中介市場；銀監(jiān)會應(yīng)盡快制訂一套二手房貸業(yè)務(wù)法規(guī)，遏制商業(yè)銀行間過度競爭，加強(qiáng)銀行同業(yè)信息的溝通能力，及時掌握客戶在各商業(yè)銀行借款以及還款情況，將不守信用的客戶列入黑名單。

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