住宅專項維修資金若干問題探析

摘要：近年來隨著住宅專項維修資金制度的不斷完善，全社會對維修資金的關注度也不斷提高。如何使維修資金在實際中的歸集和使用上的合理化、社會效用的最大化，本文進行了相應的探討。

關鍵詞：住宅專項維修資金 繳費基數 歸集 使用

住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。由于其關系到公民住房在使用壽命周期內的正常運轉， 政府給予了高度重視。2008年2月1日，建設部、財政部聯合頒布的《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）對專項維修資金交存、使用以及法律責任的承擔等做了相應的規定，但是在實踐中還需要進一步改進和完善。

一、專項維修資金繳費基數

《管理辦法》規定業主繳納專項維修資金，應按照其擁有物業的建筑面積，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%～8%。以建筑安裝成本作為計提基數，繳存額依據標準由“購房款”變為“建安費”，雖然避免了因各種人為因素和自然條件因素造成的同一個戶型、不同維修基金交納數額情況的發生，略顯公平，但是按照此種方式繳納仍有其不合理之處：

其一，房屋建安費的數額是多少？既然要繳費，那么繳費的數額是多少，購房者無從得知。一般來說，這是開發商最不愿提及的。因房屋的購房款一般包括土地征用（出讓）及拆遷補償費和建安費等費用，在一些房價較高的城市，建安費在購房款中所占的比例很低。根據有關報道，北京市建安成本費用占普通住宅成交均價的不足30％，若對外公布建安費的確切數字，會對購房人的心理以及房地產市場產生何種影響，目前尚無定論。

其二，建安費的費用構成各是多少？建安費一般包括直接費和間接費等多種費用，建筑安裝工程每平方米造價因構筑物采用的建筑設計、建材價格、地基地質狀況等因素不同而互不相同。確定每一個小區的建安費用，每幢住宅逐一計算，在實際上是不可行的。因此，不同的建造價格，繳納相同的維修資金，顯然是不公平的。

其三、以建安費作為計提基數，由誰來確定建安費？開發商還是政府部門，《管理辦法》沒有具體規定。若由開發商自定，將會導致購房人因開發商的建安成本高而多繳納維修資金，從而損害了購房人的利益。

《管理辦法》對繳存基數范圍的規定比較模糊，同時又沒有相關配套的可操作性強的實施細則，在實際中操作中可能會出現繳費標準不統一的現象，造成混亂。其實，繳納維修資金的目的是為了對房屋進行維修、更新和改造。實際上，我們可以采取很簡單的方法來確定維修資金的繳存標準，將房屋建筑物分解為可維修部分和不需維修部分( 包括土地、基礎工程和主體結構等) ， 維修基金的繳納基數是房屋建筑的可維修部分的價值。

二、專項維修資金的歸集

住宅專項維修資金用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。但在實際中人們對維修資金的認識不足，根本不知道維修資金是什么，有什么用處。據《四川日報》與“四川在線”的一次聯合調查結果顯示，不知道住房專項維修資金的受調查者占44.44%，不清楚交了多少的占70.37%。人們對專項維修資金認知上的缺失，再加上維修資金數額巨大，使人們在心理上容易產生抵觸，不愿意繳納，致使維修資金征集不到位的情況普遍存在。

在國外，規定由施工企業繳納高達30％-70％的物業維修資金，因為根據國際慣例，建筑物的合理使用壽命為50-70年。建筑物屬于 “超耐用品”，在此期間，建筑企業有義務確保地基基礎工程和主體結構的質量，如果施工企業建設的房屋保修期間就出現需要大修、翻修、更新改造等問題，就說明建筑存在質量問題，施工企業應當修復并承擔修復的費用。我國《建設工程質量管理條例》第四十條規定：在正常使用條件下，基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，最低保修期限為設計文件規定的該工程的合理使用年限。而根據國際慣例，通常設計文件規定的合理年限為50-70年。也就是說，住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁等）出現問題按規定應由開發建設單位保修至合理的設計使用年限，即終身保修。

《管理辦法》之所以強調住宅專項維修資金用于“保修期滿后”，應該是考慮到在保修期內的維修由建設單位負責，動用施工單位繳納的工程質量保修金。如：在保修期內施工單位履行了保修責任，保修期滿后就有權將工程質量保修金全額收回。一旦出現施工單位保修不及時的情況，就可以先行維修，維修費用在工程質量保修金中扣除。所以保修期內的維修，根本不會動用維修資金。這也就是國外施工企業之所以繳納高額物業維修資金的原因。（國外施工企業繳納的維修資金的性質相當于我們這里所指的工程質量保修金）但是，我國目前的法律法規對建設單位及施工單位如何履行建筑房屋在保修期限內的保修義務仍然是一個空白點。

實際上，專項維修資金歸集應本著“誰使用，誰付費，誰受益，誰負擔”的原則，維修基金屬于全體業主所有，理應由全體業主交納。《管理辦法》也規定了采取強制手段——對開發商交付房屋的條件作出約束，保證購房者入住前就能將維修資金交存到位。為了確保維修資金的歸集得到切實保證，讓業主真正了解維修資金的概念、用途，并促使其自覺繳費，政府的相關職能部門應該積極深入宣傳維修資金歸集的意義、法律法規、相關政策，并加大宣傳力度，提高整個社會對專項維修資金認知度。同時，為避免由于法律的缺失所帶來的——在實踐中本應由建設單位在保修期限內承擔的開支轉嫁到維修基金狀況的發生，致使業主在繳納維修資金時，心存顧慮，政府部門應該制定出房屋建設質量管理法律的實施細則，明確落實建設單位在建筑房屋保修期內的維修義務及違約責任。使維修資金真正起到物業后續服務的資金保障作用，并推動房屋維修基金制度的實行，為房屋維修基金制度的健康發展打下堅實的社會基礎。

三、住宅專項維修資金的使用

隨著《管理辦法》出臺，維修基金在使用中不規范，被挪用的現象已基本得到控制，然而，維修資金“惜用現象”則悄然出現。據不完全統計，全國已經征集并建立物業維修資金（含基金）的物業比例不足15%，正常投入使用的則占不到3%。美國一所大學房地產管理教授格林·黑格曾說：“在中國旅行時，一些只不過三五年的樓房，看上去像有20多年了”。與此相反，瑞士有不少“二戰”前的住房，既保持了傳統的建筑風格，又具備了嶄新的內部設施；新加坡的住宅區，每5-7年就要進行因此粉刷裝修、更新設施，以保持全新的面貌。房屋作為一個“不動資產”，它的保值、增值是通過必要的維修和合理的更新來體現的，維修資金如果只是“維而不修”，那就喪失了維修資金的本質和意義。

《管理辦法》就維修資金的使用程序進行了統一規定，并針對業主大會成立前后兩種情況，分別確定了6、7項不同的程序和實施細則，總的來說很全面，但從微觀上看尚有不完善之處。如在使用程序中涉及到物業公司、業主委員會（大多數業主）、行政主管部門等眾多相關方，并且操作程序十分復雜，如果上述某一個環節受阻，就不可能正常啟動住宅維修資金，建筑物就不能如期得到維修和更新。希望制定相對簡單易行的使用程序，使維修基金的使用真正落到實處。其次，維修預算方案由業主大會批準，而大多數業主委員會成員對維修基金的知識相對匱乏，對物業維修、更新方案的審批不專業，就有可能造成維修基金的 “惜用”。建議有必要確立對業主委員會成員的專業性培訓的制度，如理財能力、工程審計知識、施工監理水平等，以達到合理、高效使用維修資金，為科學進行維修、更新和改造發揮積極作用，最大限度地保證物業的正常運轉和物業的價值。

參考文獻：

1.郭志濤.黃海榮：房屋公共維修基金的制度完善.載房地經濟建筑經濟.2008（1）.

2.張朝德：叫停強制征集物業專項維修資金.載《城市開發》.2008（15）.

3.李士和.蔡慶兵：《物業管理學》.浙江大學出版社.2007年1月版.第32頁.

4.見《住宅專項維修資金管理辦法》第二十二條、第二十三條。