海外置業值不值?

國內房產投資環境撲朔迷離，有需求的中產家庭紛紛轉向海外市場。對于他們來說，海外置業投資更看重未來的使用價值，多數人不為炒房，而是為孩子將來在國外讀書生活準備。可是，海外的房子真的便宜嗎？最適合海外置業的國家有哪些？

在新華社工作的林女士覺得她無論如何算不上房產投資愛好者。結婚之后，她和老公在北京南三環以外買下一套自住房，沒有過投資二套房的打算。幾年后，當她想給孩子在中關村附近買一套學區房，才發現盡管家庭收入增加了，房價卻已經高得難以承受。就在她猶豫的幾年間，中關村一套二手的小戶型都漲到了350萬元。“不僅買不起，而且不值得！”她憤然卻無奈。

在今年春天的北京房展會上，她看到了許多海外房產項目的資料，之后下了狠心不在國內二次置業。“只需要25萬元人民幣，就能買下美國邁阿密海灘55平米小戶型的度假公寓，推開窗子就能聞到大海的氣息，比青島的房產還便宜一半。設施完備、風景秀美，真想買下來，每年去度個假也不錯。”看到美國的“學區房”，她心里更是不平，“為什么非得花350萬元買一套中關村二手小戶型呢？有這么大筆現金，我不如直接在哈佛大學旁邊給兒子買套學區房呢。”而澳洲的學區房，更顯得“便宜”又實惠，均價才2萬元一平米。真是不比不知道，越比越覺得出國置業更劃算。

之后林女士開始請教在紐約工作的同學王女士：“海外的房子，真的這么便宜，這么值得買嗎？” 關于相對國內的便宜，王女士的答案是肯定的，但是不是值得買，就另當別論了——王女士自己在紐約就一套房也沒買。她在紐約曼哈頓一家金融公司工作，收入不菲，去年剛剛結婚，與先生租住曼哈頓中心一套兩居室公寓。美國房子這么便宜，為什么不買下來呢？一行人都表示疑惑。她解釋說，她住的這套公寓70多平米，價值80多萬美金，租金是每年3萬美元。如果她買下這套房產，每年房產稅就要交3萬多美元，比租金還貴，另有維護費用若干，租房顯然更劃算。

買房需考慮未來匯率

很多中產階級家長樂于在子女高中畢業后，送去加拿大、澳大利亞讀大學及研究生。為了孩子有更好的居住環境，也有些家庭會選擇買房，專為孩子讀書期間居住，甚至有媽媽去陪讀。

以房價處于上升期的澳洲為例。2009年，一位北京的家長花費60萬澳元，買下一套4房產，配有4個臥室，兒子讀書住一間，另外3間出租，年租金約2萬澳元。一年后，房產增值到63萬澳元，總收益5萬澳元，夠支付兒子這一年大部分的留學開銷。

根據歷史數據，從1960年至今，澳洲房價大約每7年翻一倍，恰好是一名國內高中畢業生來到澳洲，從預科、本科讀到研究生畢業需要的時間。如果2004年孩子高中畢業，赴澳留學，購買一套價值30萬澳元的房產，研究生畢業之后回國，房產可以賣到60萬澳元，獲利約200余萬元人民幣，基本可以抵消留學的所有支出。

投資風險

● 澳洲通脹率處于高位，如果加息，房產價格未來能否持續攀升是未知的。

● 澳幣對人民幣的匯率一度下跌到1：4.2，目前處于最高位1：6.8。在目前匯率最高的時點買下房產，如果未來匯率下跌，出售房產則會面臨不小的損失。

● 購買前了解所在地段的增值潛力，挑一個合適的學區房，這對國內工作繁忙的中產階級而言不容易，可能要花些時間甚至實地考察。

● 如果只是在孩子求學期間使用，購買后是否容易出租？孩子畢業后是否容易出售？這些問題都要先想清楚。

房產“便宜”的背后

美國大部分城市住宅多數為120~300平米左右，折算成和中國一致的每平米單價不足1100美元。一般走廊、地下室、小閣樓、院子都不在銷售總價之內。中國住宅只有70年的居住權，而美國人納稅之后享有對住宅的永久所有權。價值人民幣20萬元的海灘度假屋，300萬元的學區房，對國內房產投資者而言都很有吸引力。

投資風險

● 中美相隔兩萬里，如不為居住，只為投資或出租，管理成本高。

● 無論居住與否，都要交納房產稅，每年需數千甚至數萬美元。

● 投資美國房產無法使用銀行貸款，需要大筆現金。

● 投資周期比較長，一般需要5~8年，需用錢時，也不容易變現。

● 普通投資者適合購買4~30萬美元之間的房產，有些超過100年的房子，售價雖低，維護成本卻很高。同理還有標價1美元即售的別墅，面積大，但物業費不菲。

● 美國各個城市都有獨立的房產維修標準，作為所有人，需要按當地標準維護房產外觀。

房產成新寵

以房價昂貴著稱的首爾與東京房價并不比國內的北上廣更離譜。韓國首爾一套90多平方米的住宅，價格為1.5~2.5億韓元（相當于人民幣100~165萬元）；日本現在在東京市中心新建公寓，實用面積80平米，合人民幣225萬元，房子是全裝修的，還有中央空調和地板暖氣，廚房設施也都一并配齊。

亞洲的度假房產正在成為中國買家的新寵。韓國濟州島甚至形成了第一個“中國村”——150位中國客人，買下總價值2億元人民幣的度假屋，價格并不像想像中“貴”：精裝修現房，配備家具、電器，均價人民幣18000元/平米，買房后拿到永久綠卡，并可享受免費高爾夫球場、免費班車等優惠。日本政府為保護本國利益，早已開始考慮限制外國人在日本隨意購買房產，不排除今后會出臺限制貸款、提高房產稅等政策。因此在日本買房后，可能會面臨高額房產稅的負擔。

與國內類似，韓國等亞洲國家也經歷著房價飛速飆升的過程，在國外房價的歷史最高點上買房，多少會有些高處不勝寒吧？

海外置業是好時機嗎？

目前出手海外置業是否合適，要看兩個主要因素，一是市場漲跌情況，另一個則是不同國家對于海外置業者的政策變化。

看好跌漲再出手

2010年，中產階級最喜歡購買的澳洲房產價格增長速度達到9.4%，創下全球最快水平。房產漲價的國家還有法國，為6.8%；瑞典5.6%、瑞士4.7%和英國4.4%。同樣是中國人熱愛購買的美國、加拿大等北美房產則處于價格下滑狀態，分別下降了0.4%與1.5%，北美只有唐人街等華人聚居區的房價在逆市上漲。房產降價的還有西班牙為5.2%、日本為2.8%。如果買房，你愿意買漲還是買跌呢？

海外置業也“限購”

盡管理論上，近兩年中國買家拉動了海外低迷的房產市場，卻引發相關政府的緊張情緒，本地原著民買不起房也是各國政府擔憂的。多國政府2010年出臺措施，限制海外人士投資買房。

澳大利亞：政府宣布，將限制海外投資者在澳洲置業，違反者將會受到嚴厲處罰。限制措施包括：無臨時居留簽證的外國人不得在澳購買現有住房，只能買新房，或自建新房；如果買土地，必須在二年內建好房屋，否則要把土地轉售出去。海外學生購房前要向投資審核委員會提交申請，離境時必須立即出售房產。

香港：將房產從投資移民計劃的資產類別中剔除，并將投資金額上限從650萬港幣提升到1000萬港幣，還推出了一項“先租后買”計劃，控制房價上漲。

日本：北海道知事在議會上表示，對于外國資本購買北海道的森林、沼澤、土地等問題，計劃制定一份獨自的《土地交易事前申請條例》，以保證北海道的土地資源和水資源不至于被外國資本控制。

英國：不斷上調利率，抑制買房熱潮。

阿根廷：政府擬推動制定相關法規，限制外國投資者在阿根廷購買土地，確保土地在阿根廷人的手中。