二三線城市限購令“難產”

崔曉火

舉國關注的房價，近期出現了兩股不同的走勢：一線城市普遍停漲甚至局部松動，二三線城市的價格則持續穩中有升，部分城市房價今年已同比上漲9%以上。

7月以來，國務院及住房和城鄉建設部將房地產調控的重心，從房價漲幅趨緩的一線城市轉移到樓市升溫過快的地級市，以加強對其樓市泡沫的擠壓力度。盡管中央政府和有關部委建議當地政府采取“限購令”，但是雷聲陣陣不見雨。

截至8月30日，臺州是國內為數不多的出臺房地產限購措施的城市之一。

臺州為何意外限購？

當擁有近600萬人口的浙江臺州宣布限購，既出人意料，也在情理之中。

與8月17日住房和城鄉建設部公布的列入新增限購城市名單的五項建議標準比對，臺州市政府幾乎可以“幸免”。

今年1至6月，臺州的新建住宅價格無論是同比增幅還是環比增幅，都并未在官方統計中處于國內城市的前列。由國家統計局每月發布的70個大中城市房價指數，至今未包括這座沿海城市。

然而就在8月25日，臺州市率先發布了《關于進一步落實房地產市場調控工作的通知》，成為浙江省內第七座推出限購措施的城市。此前，杭州、寧波、溫州、金華、紹興、舟山均先后實施限購，湖州、嘉興、麗水、衢州另外四座地級市則暫時免于限購。

浙江省住房和城鄉建設廳房產處負責人8月29日表示，臺州的限購措施體現的是浙江省在貫徹落實國家關于樓市調控最新政策精神的“堅決態度”。

“住建部在發布了新增限購城市的五項建議標準之后，臺州算是反應比較快的。”住建部政策研究中心副主任王玨林然告訴《中國新聞周刊》。

根據臺州市政府的通知，臺州將從9月1日起，要求全市市域范圍內的家庭能提供自購房之日起前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅證明或社會保險繳納證明的家庭，可在市區購買1套新建商品住房。同時，臺州市將分別對在市區已有2套及以上住房的市域范圍內家庭、已有1套及以上住房的市域范圍外家庭、不能提供個人所得稅證明或社保繳納證明的市域范圍外家庭，暫停其在市區購買新建商品住房。

對于臺州的限購，外界在頗感意外的同時，也開始探究其原委。

實際上，臺州的住宅均價2002年還在每平方米1944元的水平，但在經歷了2008年和2010年的飛漲，目前的均價每平方米9949元，相比去年12月上漲了2％。

臺州市房價上漲迅猛，和周邊一線城市限購后投資客的大量涌入有關。盡管臺州本地經濟發展迅速，對房價上漲起到支撐基礎，但由于“游資”流入，樓市的泡沫明顯去年12月，臺州就爆出官員倒賣房源的“房票門”事件。當地干部在從房產商手中向購房者倒賣“一手房”，賺取“手續費”。

現在，臺州本地購房者正在觀望限購之后的市場變動。在全國范圍，人們更關注更多向臺州一樣的二三線地級市是否將陸續推出限購措施，觸碰房地產業的根基。

自2010年4月17日國務院發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》的“新國十條”，嚴格限制炒房和投機性購房，授權地方政府在一定時期內限定購房套數。

截至目前，出臺限購令的城市共44個，包括北京、上海、天津、重慶4個直轄市、26個省會級城市和大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計劃單列市，無錫、蘇州、三亞、佛山等8個熱點城市，以及最新加入的臺州市。限購最為嚴厲的四座一線城市，上月新建商品住宅價格已全部停漲。

根據國家統計局8月公布的70個大中城市房價數據，新建商品住宅環比漲幅超過0.4%的城市中，全部為未采取限購措施的二三線城市。

有分析指出，根據2010年的商品房銷售量，可能被限購的新增城市的銷售占全國總量的10%左右。限購如果嚴格執行，其對商品房銷售的影響可能在2%到3%之間。

下一步限購誰，效果將如何，市場均在尋找答案。

限購令促樓市調整

“一旦廊坊實施限購，我們就不能保證能再賣房給非本地戶籍的購房者了。”

8月27日，在河北廊坊市燕郊鎮一處樓盤，現場的銷售經理抓住最后的機會說。但是，幾十位北京客人從組織看房的大巴上下來，聽完樓盤介紹后又回到了大巴上。

在燕郊可能限購的背景下，北京的購房者仍然淡定。“就是來看看樓盤的性價比。不能一買就跌吧！”在北京東南部亦莊工業區工作的姚先生告訴《中國新聞周刊》。

這種“只看不買”的情況在新盤扎堆的燕郊鎮很普遍。附近一座2010年開盤的前三期預售都門庭若市的樓盤，今年5月均價7300元一平方米的新開樓盤，即使像年輕購房者青睞的躍層，銷售也不及以往火爆。

在“環首都經濟圈”概念的刺激下，臨近北京的廊坊市下轄的燕郊、香河、三河等地，一度成為了北京“夾心層”購房首選之地。此間，廊坊住宅的平均價格，從2009年的每平方米4000元一舉升至2011年6月的每平方米6359元。

河北省“環首都經濟圈”之外的多個城市的房價，近一兩年內仍在上漲。

中國指數研究院發布《2011年7月中國房地產系統百城價格指數》顯示，今年上半年，河北的七個樣本城市仍以上漲為主，其中邯鄲4月的房價環比上漲1.95%，高居國內百座大中城市之首，5月衡水房價以2.67%的漲幅排名全國第2。

但是限購令讓廊坊的樓市在這個炎熱的夏天迎來了拐點。7月，坊市房產管理局發布的《2011年新建住房價格控制目標》提出了限價目標：“建議”新建普通商品住房價格最高不得高于每平方米9000元。此前6月，廊坊市香河縣率先對區域內的新建商品價格進行限制：普通住房銷售均價最高不得超過每平方米7500元，高檔商品住房最高價的控制目標為每平方米11000元。

限購令出臺不到一個月，中國指數研究院發布《2011年7月中國房地產系統百城價格指數》顯示，7月，廊坊市住宅均價出現兩年來的首次下跌。

廊坊市的一位房地產業內人士透露，當地開發商早在5月份就聽聞政府對商品房“限價”的想法，并接到了正式的通知。此前，廊坊市內也已經禁止非河北籍購房者貸款購房，抑制了許多購房者的出手。

廊坊市住房保障和房產管理局在接受《中國新聞周刊》采訪時表示，目前廊坊市房地產市場總體呈現“投資增速明顯放緩、成交量逐月回落、房價穩中有降”的態勢。1至6月份，新建商品住宅成交23468套，同比下降4.21%。

未來廊坊樓市調控是否繼續加碼？廊坊市住房保障和房產管理局接受《中國新聞周刊》采訪時表示，“在沒接到新的通知之前，不會出臺新的措施”。

購房者的觀望情緒愈發濃厚。除廊坊外，環首都周邊的其他河北城市樓市均處于有價無市的尷尬境地。

“下一個是誰”，是場談判

除了廊坊之外，仍有不少城市尚未推出“限購令”。

國家統計局發布的7月《70個大中城市房價指數》中，秦皇島的同比增長達7.5%，仍處高位。然而，秦皇島市卻頻頻為本地的房地產市場定著“降溫”的調子。

8月23日，秦皇島市政府發布的《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》中，列舉了一組強調樓市降溫的數據，表示房地產市場有“轉冷”趨勢，例如新建商品住房成交6544套，同比下降39.4%。對于每平方米6601元的住宅均價，該文件表示，秦皇島市房價“環比漲幅不高”。

同一天，國土資源部剛剛公布了22個需報國務院批準建設用地的城市名單，其中秦皇島赫然在列。據秦皇島市政府公布的數據，從2006年到2010年，該市土地收益翻了兩番，總額接近30億元。

秦皇島市住房保障和房產管理局相關負責人在接受采訪時則告訴《中國新聞周刊》，由于他們評估的秦皇島市的房地產市場有“轉冷”趨勢，因此不會出臺限購。

秦皇島限購的“難產”從一定程度反映了中央政府和地方政府的博弈。

針對二三線城市的限購問題，商業經濟研究機構中國指數研究院的分析指出，中央政府不會“越級”督查地級市的房地產市場，各級政府之間的博弈仍會持續。

目前，中央政府將采用哪些數據來“圈定”限購城市，漲幅多高才算高，均存不確定性，哪些城市會出臺限購均難以判斷。

住建部的建議是，6月份國家統計局新建住房價格指數同比增幅或１至６月新建住房價格指數月環比增幅較高、排名靠前的；6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購區域中心城市周邊，外地購房比例較高的；存在房價上漲過快、調控政策執行不嚴格等突出問題，社會反映強烈的。

住建部提出，符合上述規定中2條以上的城市，建議列入新增限購城市名單。各地可根據實際情況對具體標準進行適當修改。

針對五項標準，中國指數研究院的分析指出，其中的標準一和標準二提到的上半年房價漲幅是便于中央政府判斷和實施的核心內容。標準三提到的“成交量”被認為可能是目前缺乏權威的房價指標，在地方政府限制高價房入市以及保障房快速上馬調控之下“不得已”的選擇。而標準四和五更是被認為過于定性難以實現。不過，一句“各地可根據實際情況對具體標準進行修改”，被認為是為地方政府的執行要求留下了余地。

“是地方發布自己的限購政策和措施，而不是住建部指定的，住建部主要負責督促地方出臺。”住建部政策研究中心副主任王玨林對《中國新聞周刊》表示。“我個人認為，接下來在樓市外來投資比較大的城市，可能還會出現限購。”

中央和地方政府的討價還價難以避免。然而就在博弈期間，地產商已悄然行動。

在8月28日，保利地產發布的2011年中期報告顯示，該公司已經首次進入了西部的德陽和東北部的通化，進入城市數量達到38個。