城市居民住宅小區配電設施建設管理模式探析

文 Article_施敬君

目前，城市居民住宅小區配電設施建設管理并存著專用變供電管理和公用變供電管理兩種不同模式，其中，專用變供電管理模式是當前城市住宅小區配電設施建設管理的主要模式。但專用變供電管理模式在產權歸屬、工程建設、維護管理、更新改造等問題上無法理順，在體制上決定了居民住宅小區配電設施建設管理存在著一些難以解決的問題，筆者認為，必須通過改革城市居民住宅小區配電設施建設模式來解決城鎮居民住宅小區的用電管理問題，即由發展改革部門負責，供電企業配合，從實際出發，綜合考慮多方面因素，測算城市小區配電設施建設費用標準，并參照其他地區的做法，由政府及相關部門核定城市居民住宅小區配套設施建設費用，由開發商委托供電企業進行配電設施建設管理，確保電力設施建設的質量，本文具體分析如下。

城市居民住宅小區配電設施建設管理的現狀

目前，城市居民住宅小區電力配套建設管理模式具體分為以下兩種：一種是公用變小區供電管理模式，即由供電企業公用變壓器供電，由小區建設開發商出資，委托供電企業按公用電力設施標準進行統一規劃建設，納入供電企業專業的營業、配電、計量管理體系并由供電企業負責提供專業化、規范化運行維護的供電管理模式。用戶可直接向供電企業購電，按照國家物價部門核定的電價標準計費。此種管理模式管理規范，供電可靠性高，居民客戶都愿意接受。

另一種是專用變小區供電管理模式，即專用變壓器供電，由房地產開發商自主建設，建設期間產權歸開發商，房屋銷售后，作為小區內部公用設施，產權自動劃歸業主，由業主委托物業公司進行后期維護。

居民住宅小區專用變供電模式可細分為以下四種不同的形式：一是單位住宅小區的專用變供電形式。單位住宅小區一般由具體單位負責建設，小區電力配套設施的建設、管理和日常維護由單位負責。二是有物業公司管理的專用變供電形式。三是無物業公司管理的專用變供電形式，即建設期所有產權屬開發商所有，房屋銷售后，電力配套設施作為小區內部公用設施，產權歸業主共有。在上述有、無物業公司管理的專用變供電中，城市居民住宅小區配電設施建設費用由業主投資，開發商負責建設，二者的區別在于運行后的電力設施管理。前者由開發商所屬的物業管理公司負責后期電力配套設施的運維，后者的業主雖是小區公用設施產權人卻并不知情，配電設施后期運行維護主體缺位。四是利用公用變低壓供電形式。這種小區一般規模較小，多為一棟或幾棟多層普通建筑，存在后期配電設施運行維護主體缺位的可能，與第三種專用變供電形式具有共同特性。

專用變小區配電設施建設管理模式存在的問題

1.工程質量管理責任缺失，安全隱患和服務質量問題突出，建設主體的趨利性與基礎設施的公共服務性相矛盾。在專用變供電模式中，建設主體追逐商業利益的天然屬性，與電力設施公共服務性之間形成矛盾，影響社會公共服務質量，危害公共安全，住宅小區配電設施建設質量難以保證，在供電電源、電力設備選材、施工工藝、供電回路和容量配置等方面不按規范進行建設，導致住宅小區配電設施不符合標準，致使供電企業對存在的安全隱患和技術缺陷難以把關，影響了電網的安全穩定運行和廣大業主的正常用電，嚴重侵害業主利益。

2.專用變小區物業用電管理亂象叢生，小區居民經濟負擔重、運行維護矛盾突出。專用變小區供電模式中的全部配電設施產權歸業主所有，按相關政策規定，業主只能委托物業公司進行用電管理，并按照《物業服務收費管理實施辦法》的相關規定向物業公司支付費用。無物業管理的住宅小區，配電設施的運維管理和費用籌措等只能由小區業主委員會承擔。其矛盾主要突出體現在：專用變小區物業公司或變壓器產權所有人隨意向業主征收高電價或搭車收費，多計亂計電量，出現電力故障時不及時進行處理，人情電，等等。更有甚者，物業公司挪用電費或逾期繳費，多次造成業主集體上訪，給政府形象和社會和諧帶來嚴重的負面影響。

3.專用變小區用電管理模式不利于電網發展規劃。2002年1月1日，國家決定停止收取供（配）電貼費以后，對用戶申請用電容量、供電回路數和供電電壓等級的制約消失。另一方面，城市電網為適應房地產的發展而帶有較強的被動性，不能科學地實現城市電網的統一規劃，難以實施通道資源和裝置資源的綜合利用，造成資源浪費。此外，因小區建設所處的地段、供電環境不同，導致住宅小區在配電設施建設成本上差異很大，在一定程度上造成了企業與社會的投資爭議。

4.配電設施建設管理責、權、利嚴重失衡。在小區專用變供電模式中，整個建設管理過程中的三方主體——房地產開發商、業主和供電企業之間的責任、權利與義務嚴重失衡。房地產開發商作為建設主體，在獲取商業利潤后就不再承擔任何運行維護費用和安全生產責任。業主作為配電設施的產權所有者，理應承擔全壽命周期的責、權、利，但作為一個松散的、虛擬的產權人，實際并不具備相應的行為能力，不參與有關建設過程卻被動承擔責任是必須面對的現實情況。根據《物業管理條例》（國務院令第379號）的規定，供電企業要負責向終端客戶直接裝表，還要承擔因建設主體不能履行設備標準和建設規范責任而產生的大量電能損耗，并擔負產權外資產的管理責任，若接受配電設施資產，則需支付33%的固定資產增值稅，連帶承擔因設備標準、建設規范降低而造成的管理責任、安全責任，無形中擔負了巨大的經濟壓力。

5.使用壽命不等將成為矛盾爆發的集中體現。城市居民住宅使用壽命為50～70年，而配電設施的使用壽命為15～20年，由于二者壽命不等，在配電設施需要全面更新之際，現行的三位主體將無法解決更新改造管理和資金籌措問題，并將形成突出的社會矛盾，給政府、企業和社會的正常運轉帶來難以化解的壓力。

6.嚴重影響供電企業的服務形象。小區專用變供電模式使供電企業的服務不能及時到位，使廣大居民客戶無法享受供電企業方便、快捷的服務，嚴重影響供電企業的社會形象。

通過城市住宅小區配電設施建設費解決專用變小區的用電管理問題

1.城市住宅小區配電設施建設費造價科學合理。以濮陽市現行商品房市場行情為例，商品房平均交易價格約為3000～4000元/平方米，住宅小區配電設施建設費用若按120元/平方米（高層建筑、多層建筑為90元/平方米）計算，配電設施建設投資僅占房產銷售均價的2%～4%。可見，科學合理地核定住宅小區配電設施建設費標準，統一收取住宅小區配電設施建設費，推行新建住宅小區電力配套公用變改革，不會危及房地產業的健康發展。

2.城市住宅小區配電設施建設費有利于房地產業提升服務品質。隨著專用變小區供電模式下安全及服務隱患的不斷暴露，廣大業主迫切希望改變當前專用變小區供電模式。開發商按規劃管理部門審批的建筑面積繳納電力工程建設費，通過統收統支住宅小區配電設施建設費、優化配套服務后，業主在小區供配電管理和日常維護上得到專業化優質服務，既有利于小區業主，又能夠提升房地產業的服務品質。

3.城市住宅小區配電設施建設費可以進一步規范供電服務管理行為。專用變小區供電模式改革可以減少業主負擔，規范供電服務管理。隨著住宅小區配電設施建設管理的改革，所有新建住宅小區全面實施一戶一表的供電方式，并配置了一戶一表遠程集中抄表系統，將為全面實現“供電、抄表、收費、服務”四到戶管理奠定基礎，業主不再承擔額外的電費加價和公共配套設施的維護管理費用，有效解決供電企業、小區業主與物業管理部門之間的矛盾。

4.城市住宅小區配電設施建設費可以確保電力配套建設規范標準執行到位，提高住宅小區配電網安全運行水平，提高供電質量及可靠性，提升供電服務水平。專用變小區供電模式改革后，由于供電企業對供電設施運行承擔維護搶修和更新改造責任，勢必嚴格按照有關技術標準，在住宅小區配電設施建設工程中統一標準、統一規劃、統一管理，使住宅小區配電設施建設在設備配置及材料選用上全面規范，設備型號及配置相對統一，品質及性能得到保證，在供電容量、供電方式、電源回路等各個方面嚴格把關，促使住宅小區配電設施按規范建設，有效增強小區配電設施供電可靠性，保障廣大業主安全、可靠使用電力的合法權益。

5.城市住宅小區配電設施建設費的法律依據。根據《物業管理條例》（國務院第379號令）第45條的相關規定，物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。但在專用變小區供電模式中，供電企業與電力用戶之間是間接供電關系，不符合國家相關政策規定。只有推行小區電力配套公用變供電，電力企業與用戶之間才能形成直接供電關系，才能有效解決供電企業、小區業主與物業管理公司之間的矛盾，貫徹《物業管理條例》的要求。此外，統一收取住宅小區配電設施建設費符合政策規定，在城市小區電力配套專用變改公用變的實踐中，由物價部門根據各自城市的經濟發展水平、商品房平均售價和不同的配電設施配置等多種因素核定收費標準，供電企業實行住宅小區配電設施建設費“一費制”，并依據供電配套工程專業規劃，統一設計，統一建設。在物價部門的指導和監管下所收取的住宅小區配電設施建設費，由市財政部門統一收取，不屬于新增行政事業性收費項目，符合國家的相關法規、政策，與《行政許可法》不相沖突。

6.城市住宅小區配電設施建設費可以化解居民、企業、政府三者之間矛盾，構建和諧社會。實行城市住宅小區電力配套設施建設改革，可以有效化解干群矛盾，減少投訴、上訪行為，構建和諧社會，樹立政府和供電企業的良好社會形象。