公租房為保障房轉型探路

□ 本刊記者 潘 陽

公租房為保障房轉型探路

□ 本刊記者 潘 陽

重慶公租房首次搖號配租現場。

專家普遍認為，公租房或許能夠成為大中城市解決居住矛盾、留住外來人才，進而保持城市競爭力的主要保障。

得益于近20年的住房制度改革和房地產市場的飛速發展，中國城市居民壓抑了幾十年的住房需求，近幾年才得到滿足。不過，住房制度的改革猶如一把雙刃劍。一方面，釋放出了巨大的活力，另一方面，解決的問題似乎沒有帶來的問題多。

加大力度建設保障房，成為中央調控越來越危險的房地產市場的點睛之筆。在中央的鞭策下，各地政府拉開了轟轟烈烈的保障房建設大幕，消失了10多年的住房福利政策似乎又回來了。

年初，國務院副總理李克強掛帥督陣，數次奔赴各省督查、調研保障房建設情況。按照未來五年開工建設3600萬套保障房，覆蓋20%的城鎮家庭的規劃，保障房建設就此成為中國繼高鐵、電力、能源之后，另一個跨越式發展的行業。

保障房新寵

“1000萬套建設任務、多渠道籌集資金、重點發展公共租賃房、應保盡保、建立健全考核問責機制……”今年3月5日，溫總理政府工作報告中對保障房建設進行了大段描述。不少人察覺到，正在全國各地積極建設的保障性住房，其政策發生了細微的變化。

2011年11月10日，住建部公布，截至10月底，全國城鎮保障性安居工程開工已超過1000萬套，提前1個月實現了年初計劃的目標。在融資難的共識下，保障房的完成率超乎了人們的想象。

不由得讓人懷疑，一些地方政府為完成任務，趕在10月31日“大限”之前謊報開工，“反正開工不等于完工”。大量媒體報道證明，確實有地方將集資房、早前的福利房、大批拆遷房等當作保障房交工。

但就記者了解的情況，很大程度上，地方政府并非有意造假。根據住建部預算，建設 1000萬套保障房，所需資金在1.3萬億元左右，其中中央財政撥款1292.66億元，占比不到10%，余下絕大部分需地方自籌，許多地方政府還在“年關”難過的焦慮中。

除了資金問題，保障性住房體系的建設還一直在經濟適用房與公共租賃房之間糾結，許多中低收入階層希望得到擁有產權的經濟適用房。

但事實證明 “經適房”、“廉租房”兩項措施非但沒有帶來預期的效果，相反滋生了腐敗、不公平等問題。

國務院總理溫家寶從去年年底開始曾經在多個場合提出要加大保障房建設力度，強調了公租房、廉租房建設和棚戶區改造。

今年3月5日，溫家寶在十一屆全國人大四次會議上作政府工作報告時又提到，“進一步擴大保障性住房建設規模，重點發展公共租賃住房，規范發展住房租賃市場。”

許多房地產人士已經注意到了其中的微妙變化，將經適房和廉租房改為公租房，被視為住房保障體系的一次觀念變革。

雖然取消經適房和限價房，尚需權威部門作出明確解釋。但以公租房為主，淡化經適房和限價房的保障房新政已成事實。

如今，各地都在大力推進公租房建設，其中重慶、上海、北京等大城市以較大的氣魄“大規模開工”率先站在輿論的聚光燈下。專家普遍認為，如果落實得當，公租房或許真能成為大中城市解決居住矛盾、留住外來人才，進而保持城市競爭力的主要保障。為什么是公租房

保障房建設，原本可以在一種規劃更嚴密、更長遠的框架內進行，但今年以來保障性住房建設驟然提速，產生了巨大資金缺口，地方政府只通過行政命令方式調動各種資源，而不從制度建設上確立保障房的法律地位，引發的資金風險、權力尋租、擠壓市場以及房屋質量等問題已經不容忽視。

一直被視為中國經濟適用房失敗標本的北京天通苑小區，6月初又被曝光，4-5年前建成的房屋大量空置，幾次倒手、補足綜合地價款可以從經適房轉為商品房。

社會大眾圍繞該建經適房還是該建公租房的口頭角力一直不斷。 記者了解到，經適房面對的社會群體太過狹小，購買經適房的市民除了要符合房屋申購標準之外，還需要具備一定的經濟能力——即付得起經適房購買費用。

目前，我國城市居民中符合經適房購買條件，但付不起經適房購買費用的弱勢群體不在少數。對于這一部分人群和城市里大量的無定居意愿的流動人口來說，最佳的保障方式就是進入房屋租賃市場。

當然還有一個不容忽視的現象就是，經適房在推行過程中，搖號弄虛作假、倒號牟利、違規出租甚至經適房變成“官適房”的消息不絕于耳。

陜西眉縣首批分配的610套經適房中，政府機關和事業單位的工作人員占了絕大多數，而分配給城區兩個社區居民的名額只有22套。深圳特區也有類似的情況，7000套保障房擬以每平方米4800元的低價分給公務員。

同為保障房，經適房和公租房的比較，被擺到了桌面上。公租房租用者不可能擁有產權，無法拿到市場上以商品房價格進行套現。沒有產權，尋租空間有限。相比之下，公租房的利益糾葛就要少得多，監控程序也容易得多。

針對保障房建設重心向公租房轉移這一事實，住建部政策研究中心副主任王玨林向記者解釋道，“與其他三種（廉租房、經適房、限價房）相比，公租房存在很大優勢。一是定位為過渡性，突出一個“租”字。二是面積相對比較小。三是適合人群范圍相對較大，包括本地居民、常住人口、大量的年輕人。四是因為產權歸屬政府，管理非常靈活。”

中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海也認為，取消經濟適用房、建立以“租”為主的住房保障體系是大勢所趨，濟南等城市已停建經適房。

曹主任還認為，以經適房為主體的住房保障方案解決面太窄，并不適合我國目前的國情。執行以公租房為主的保障性房屋建設政策，使公租房占據房屋租賃市場的比例加大，也有利于政府通過經濟杠桿調控城市房屋的租價，為政府保障民生再造一支有力的手臂。

北京石景山區京原路7號公租房已經基本完成結構封頂，該項目預計將于明年年底竣工交付使用，向社會提供2000多套公租房。圖/潘陽

日前，廣州市政協委員曹志偉在微博上披露，“未來將停建經適房和限價房，新增的保障房均以公租形式建設。”

可以預見的是，一旦公租房將經適房和限價房的所有權與居住權剝離開來，居住者有能力購置自己的房屋就會遷離公租房，這將非常有利于解決城市人口急速增長與公共租房面積增長緩慢的矛盾。

融資和分配是關鍵

中外實踐已證明，公開信息，接受公眾監督，是一個提高監管效率、節約監管成本的好辦法。否則，即使我們在審核階段花費再大的行政成本，只要有一個弄虛作假者得逞，都會從根本上動搖群眾對保障房分配的信任。

沒有用詞夸張的廣告墻，沒有造型奇特的售樓處，在北京市北五環外地鐵5號線和13號線夾角內，一個僅有“北京城建集團”標志的住房工地已經封頂。這個低調的房地產工地名為“北苑南區”，是北京市首個公租房項目，今年6月向社會進行了“預租”。與其同批的公租房項目也開始陸續面市交用。

根據北京市住保辦的數據，截至10月底，北京新開工建設、收購各類保障性住房22.4萬套，竣工8.3萬套。北京市保障性住房目前基本構建起了“建設、審核、分配、后期管理”四大實施體系，為姍姍來遲的公租房項目落實提供了有力的后盾。

其中，位于北京西二旗的公租房項目，由北京市安達房地產開發公司建設，該公司為北京國資委下轄企業三元集團的下屬公司。

為降低西二旗公租房項目的建設成本，北京市修改了土地招拍掛出讓制度，允許安達房地產開發公司不用一次性繳納70年土地出讓金，只需分年繳納所需的費用即可。此外，北京市還通過鼓勵機關、企事業單位自籌資金建公租房，進一步為地方財政減負，保證了公租房籌建的推行。

牽著民生、連著發展，北京的公租房建設初步交出了一份“良好”的答卷。“北京市保障房融資之所以落實得較好，財政一次性投入100億元發揮了關鍵作用。”一位不愿具名的專家表示，籌建保障房投資中心充分體現了北京市政府對保障房建設的決心，目前部分省市也已相繼推進，但各地具體操作形式不同。

重慶市的公租房對申請者的戶籍沒有任何要求，凡在本市無住房或人均低于13平方米的家庭，大中專院校畢業后的就業人員以及進城務工的無住房人員均可申請。

重慶模式的公租房吸引了國內多個城市、境外多國元首和政要前來“取經”。從2011年初起，重慶旅游部門甚至將公租房辟為“重慶特色游”線路之一。讓當地政府較有底氣的是，為了保證公租房搖號的公信度，解決更多居民的住房困難問題，現在重慶公租房搖號暫時不允許公務員參加。

為讓公租房分配更加合理，目前，重慶專門成立了一個公租房管理局，掛靠在國土資源和房屋管理局，正式編制45個。重慶市國土資源和房屋管理局副局長孫力介紹，隨著公租房竣工規模的擴大，重慶還會增加更多人手，負責公租房的后期營運工作。

清華大學經濟體制改革研究會高級研究員郭宇寬說：“各地方政府的政策制定水平和服務與管理能力一直令人揪心，雖然有好的初衷，卻無法保證好的結果，之前一些城市在建設保障房過程中已經走過不少彎路。”

很多人都在擔心，好政策如果沒有好的落實，保障房這塊蛋糕就很難做大做好。既要防止不按期完成，也要防止一建了之，更要防止分配上缺乏公平公正。這樣才能讓公租房真正成為住房保障的堅實力量。

□ 編輯 周 旭 □ 美編 王 迪